http://www.jpjy.net/picture/200612181417463.jpg作为最大的“财神爷”，“高高在上”的银行将离更多的房企愈来愈远。

11月14日，央行发布的《2006年第三季度中国货币政策执行报告》数据显示，前三季度全国完成房地产开发投资1.3万亿元，同期全国性房地产贷款余额增加了6076亿元，占开发投资总额的46.74%。
显然，在2006年，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位依然难以撼动。
　　
开发贷款增速提高12个百分点
2006年，对于整个银行业来说，改革的步伐更加紧迫。中国银行和中国工商银行成功在海内外上市、中国农业银行启动财务重组、国内上市银行完成股权分置改革、城市商业银行与农村信用社改革的进一步深化，都在2006年一一展现。
在此背景下，各家银行纷纷把降低不良贷款率放在重要位置。提高贷款质量、防范风险成为了必然的选择。随之，提高房地产贷款质量成为了银行的主要工作，表现为对放款对象的甄别和对放款条件的提高。在提高门槛的同时，政策向优质客户倾斜，在优质客户的争夺上更加激烈。
正如中国建设银行上海分行副行长金煜所说，虽然房地产开发贷款相对风险较大，但对银行来说什么业务都能做，关键是把握风险。中国农业银行负责人也在不同场合多次提到，银行对实力强、信誉好、管理水平高的房地产企业要大力支持。
股份制商业银行同样在努力经营房地产客户。民生银行负责人就曾明确表示，对房地产企业的贷款已经占其贷款余额的1/4，这仍将是重点经营的部分。
“中国的银行不愿意放弃房地产成长带来的巨大蛋糕。以存贷差作为主要利润来源，流动性过剩的背景下有着放贷的冲动，这部分资金即成了房地产企业的开发贷款和流动资金贷款。”中信证券研究所资深分析师王德勇如是分析。
正因在信贷政策收紧的情况下，各家银行均未放弃拓展业务的想法。2006年全国房地产开发贷款增速进一步提高。
央行发布的《2006年第三季度中国货币政策执行报告》指出，9月末，房地产开发贷款余额1.38万亿元，比年初增加2767亿元，同比增长28.85％，增速比上年同期快12个百分点。
报告还显示，房地产住宅投资仍然快速增长，而商业地产的投资增幅下降。前三季度，全国完成房地产开发投资1.3万亿元，同比增长24.3%，比上年同期快2.1个百分点。其中，商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期加快8个百分点；办公楼投资、商业营业用房投资、其他投资同比分别增长15.8%、16.9%和10.1%，增幅比上年同期分别下降3.8、7和15个百分点。
　　
个人房贷增速下降2.2个百分点
同时，银行更不愿意放弃的是住房按揭贷款，这部分相对优良的贷款成为银行新兴业务的重要组成部分，同时也成为了房地产业重要的资金来源。不过，在房地产开发贷款增速进一步提高的同时，今年的购房贷款增速有所放缓。
2006年伊始，个人住房按揭贷款取消了优惠利率。京、沪两地的银行纷纷对个人住房商业贷款利率制定新规。即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限达到了6.12％。随后，央行又实施了包括加息在内一系列紧缩性信贷政策。
在此影响下，前三季度，金融机构购房贷款余额为2.18万亿元，比年初增加2710亿元，同比增长17.9%，增速比上年同期降低 2.2个百分点。
与此同时，个人住房按揭贷款的风险已经浮出水面。“个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续三个月以上违约的房贷客户已超万人。”10月24日，上海银监局披露的信息显示，按“五级”分类口径统计，9月末中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元，比年初增加5.8亿元，不良贷款率0.86%。
面对市场风险不断加大的形势，北京市银监局于10月30日召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。显示出对个贷从严的金融政策。
此外，在个人住房贷款业务方面，中资银行正面对更多外资银行的压力。花旗银行、星展银行多家外资银行都在2006年初个人理财业务中推出只针对外籍人士的人民币个人住房按揭贷款业务。而星展银行负责人表示将在2006年底彻底开放对中国居民的房贷业务，产品设计上将有别于国内商业银行，并执行政策允许内最优惠的条件。随着2006年12月11日，我国金融业按照入世承诺对外完全开放，外资银行大举介入人民币个人房屋按揭贷款业务，与中资银行展开正面交锋在所难免。
　　
委托贷款业务量持续增长
除了银行直接放贷以外，通过银行所延伸的融资方式——委托贷款，在银行提高房贷门槛、企业面临融资困局的情形下，2006年业务量也有所增加。
所谓委托贷款是指资金贷出企业指定贷款方，通过银行中介环节贷出。银行仅从中收取手续费，投资风险均由贷出方承担。越来越多的“委托贷款”从开发商拿到地那一刻就介入，而且风险规避的手段愈加完善。
对于许多开发商来说，在宏观调控背景下，获得银行贷款变得越来越困难。在北京被称为“中小企业”的房地产企业大约有2000家，大部分运作了一个或者两个项目后，由于开发门槛的提高处于有地没钱开发或者钱少买不了地的状态，纷纷转向使用委托贷款的融资渠道。就连一些大企业也不得不寻求这种利率数倍于正常利率的贷款。据悉，一些在上海耳熟能详的楼盘都有委托贷款的支持。
浙江一家具有政府背景的投资公司的总经理表示，只要宏观调控的方向不改变，房地产企业委托贷款的业务量就会不断上升。该公司两年间操作了近40亿元的委托贷款，最大一笔就有7亿元之巨。在上海、北京等一线城市，已涌现出越来越多的操作委托贷款的中介公司。
面对如此大的市场需求，委托贷款的利率一直保持在较高的状态。上海一位参加多起房地产委托贷款业务操作的投资公司负责人表示，2006年委托贷款的利率保持在15％左右。
从资金来源上看，委托贷款的主要资金来源仍是国资企业。某业内资深人士透露，在上海，“国”字头资金拆借给开发商曾经达到每周就有两三笔，资金量在5000万至2亿元人民币。“国”字头资金主要来自上海一些业绩好的大中型国有企业，涉及电力、化工等很多行业。京城一家股份制银行信贷部负责人也称：“所谓的委托贷款不少来自国有资金和社保基金，也只有这些地方能拿出这么多钱放贷。”
不过，在上海社保案与国资委相关资金进入房地产的消息曝光后，一项银监会针对各类房地产类委托贷款的调查以及后续调控政策已经悄然展开——开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。
上海国有资产经营公司内部人士曾向媒体透露，国有资金通过委托贷款方式投资房地产的模式之一即是向自有资金不足35%的企业提供资金支持，使其通过自有资金关口后顺利从银行贷款，再偿还短期委托贷款。
“过去，银行对委托贷款的审核要求仅在操作流程方面。对某一特定行业进行委托贷款的审核，在银行系统还是第一次。”一位银行人士说。该人士表示，一旦银监会文件正式下发到各地分支行，操作上没有过多问题。如果各银行严格执行，委托贷款的业务量相信会有明显下降。