http://www.jpjy.net/picture/2006112916541980.gif如果对开发项目进行单独核算，那么市场因素所上调价格全部应是开发商利润。所以2006年房价飞涨下，社会各界一致质疑、谴责开发商获取暴利。
而事实上，事情并不那么简单。在新的土地招标政策以及银行贷款不断收紧的形式催逼下，开发商虽然可售的房源利润成倍增长，但同时获取土地的投入和资金成本也在同步加大。
开发企业维系运营必须不计代价拿地，拿地的投入远不是卖房子的钱涨一倍所能保障，所以，一方面确实是暴利，一方面绝大多数开发商也确实成为资不抵债的“负翁”。

地价成本走高？
11月15日，四惠地块的高价成交似乎再次印证了土地“招、拍、挂”会造就高地价带动房价上涨的说法。

http://www.jpjy.net/picture/200611291655330.jpg回顾2005年的地价，《中国房地产发展报告NO3》研究显示：“2005年平均土地价格为3288元/平方米，比上年增长53.39%，平均楼面地价为2600元/平方米，比上年增长37.43%。自2002-2005年，平均楼面地价的增长率分别为-17.39%、-4.52%，6.98%、37.43%（见图1），由降幅减缓到增幅增加。”
然而，10月25日，北京市国土资源局就贯彻落实“国办37号文”召开的媒体通气会上，北京市国土局局长安家盛提供的住宅用地成交价格资料却显示，2006年土地总成交单价及住宅成交单价均出现大幅回落，土地总成交单价从2005年的2660元/平方米降至2006年的2255元/平方米，降幅约13%，住宅用途为主的土地成交单价从2005年的2578元/平方米降至2006年的2272元/平方米，降幅约12%。
据此，不少媒体发出了如下报道：“地价下来了，房价上去了”；“北京房价涨8.3%地价降12%，（开发商）利润增长20%”……
地价与房价一降一升的悖论究竟说明了什么？
对此，业内专家指出三点：第一，2006年上市的商品房中，绝大部分是2005年甚至更早获得的土地，房价更多反映当时的地价，而今年出让的土地将在明后年形成商品房供应，将反映在未来的房价上。
第二，截至2006年10月份，今年的土地供应远未完成计划，要论全年地价为时尚早。
第三，随着城区土地开发利用的进一步深化，土地供应郊区化趋势越来越明显。按照计划，今年的土地供应中，城八区指标约占40%，远郊10个区县指标约占60%，而截至到记者发稿时止，在通过“招、拍、挂”成交的69块土地中，城八区有26块，远郊区县有43块，各自的比例约为37.7%和62.3%。因此，仅看土地交易平均价格并无多大意义，还必须注重供应结构。

建材价格上涨？
“如果说地价是房价成本的‘大头’，那么建筑材料价格则是房产开发中最不可控的成本。” 朝庭策划部经理刘军明确向《楼市》记者表示，土地价格在购买时是明确的，各个环节的税费等也都基本明确，唯独建筑材料的成本随着市场的波动而变化，贯穿楼盘整体建设过程。
建筑材料价格上涨，也成为2006年让开发商“头疼”的大问题。
“我们对工程开支都会有提前预算，尽管在2005年预算时我已经考虑到建筑材料价格上涨的因素，但结果却发现预算远远不够。”北京军凯房地产开发有限公司采购部经理王琦表示。
据其介绍，实际开支超出预算并非预算的遗漏，而是建筑材料价格的上涨远远超出了预想。“以铜为例，今年年初的价格大约为3万元/吨，而到5月份价格就达到8万元/吨左右，目前也维持在7万元/吨左右。价格成倍上涨大大增加了我们的刚性成本。”他表示。
同时，2006年混凝土价格也呈大幅上涨趋势。抗渗混凝土C30从2004年底的315元/立方米，上涨到2006年10月底的340元/立方米，涨幅近8%。其间，2005年3月15日、5月14日以及2005年11月底，价格达到最低点：285元/立方米，而2006年全线上涨；普通混凝土C30、普通混凝土C40也都呈现出相似的价格变化趋势。这些楼盘建设主要用材价格的上涨，无疑增加了商品房成本。
此外，电梯设备、变压器、中央空调设备等材料价格也都有较大幅度的上涨。

楼盘品质提升拉动房价？
http://www.jpjy.net/picture/2006112916552322.gif北京星河湾一期成交均价约为15000元/平方米，而日前开盘的二期均价高达25000元/平方米左右。
同样的土地、同样的地段、同样的开发公司，二期凭什么比一期贵10000元/平方米？很多人表示无法理解，而开发商给出了合理的解释：二期楼盘品质比一期有了很大提升。宏宇集团董事长黄文仔表示，“在延续星河湾一期全部优点之外，二期产品品质进一步得到了提升，并采用了稀有、珍贵的黑檀木，二三十种名贵大理石以及全球顶级厨房电器等。”
建筑品质整体提高，是开发商口中2006年房价上涨的重要原因。那么2006年房地产的建筑品质是否真的提高了呢？它就是拉动房价快速前进的那驾马车吗？
不可否认，随着房地产市场的发展，楼盘建筑品质在整体上确实得到了不少提升。专家表示，楼盘品质的提升主要表现在以下几个方面：
第一，室内空间设计更加人性化。比如以前开发商为追求在容积率限制下达到可售面积最大化，常采取“长进深、短面宽”的设计；但现在，户型的进深面宽比更合理，让采光和通风性能都得到极大改善；还有如当代MOMA、上第MOMA等高科技楼盘，向科技节能住宅进军；
第二，更注重社区环境的营造；无论是绿地、坡地，还是水景的设计都有较大幅度提升，让业主不仅是享受室内的一方天地，同时也可以享受良好的社区环境；
第三，更注重社区文化的建设。很多社区不只是盖楼、卖楼，同时还积极建设社区文化，组织各种形式的社区活动，甚至修建社区图书馆。
此外，还有使用的建筑材料更加高档、人车分流的设计更加人性化等多方面品质的提升，不一而足。
“要提高楼盘品质就需要付出更多的设计费，还常会牺牲可售的楼盘面积，以增加社区绿化，增加楼间距等，这些都使我们的成本大大增加。” 一位开发商对记者表示。他表示，楼盘品质提升在增加成本的同时，也带来了很大的附加值，提高了楼盘的价值，从而其售价也会更高。

开发商虚抬房价？
通过土地价格、建材价格以及产品品质提升所带来的价格上涨，不难看出，房地产开发整体成本确实上升了。但是，也有业内专家指出，在成本增长的同时，房价的上涨依然存在开发商虚抬房价的因素。
追求暴利人为提价
在上海，汤臣一品售价11万/平方米，最小一套房子的总价也超过了4000万元；在北京，财富公馆的最小单套面积则达1500平方米，最低售价2000万元/套。
当然，这只是豪宅极品的两个案例，不过，也是当今房地产市场之一瞥。事实上，对于普通人来说，开发商开出天价的楼盘十分普遍。以北京为例，别墅价格在2000万元/套以上、市区公寓单价在20000元/平方米以上的楼盘都为数不少。
“如果纯粹从市场角度说，只要产品有市场，无论开发商定价高低都是无可厚非的。但是，如果从行业利润和单个楼盘利润来看，高价楼盘云集反映了一个现实：即开发商普遍存在追求暴利的心态。”一位业内人士对《楼市》记者表示。
对此，记者所采访的开发商一致否认“暴利说”。
不过，财政部日前发布的《中华人民共和国财政部会计信息质量检查》可以为争议双方提供一份有力的“证据”。该报告第12号公告指出：“2005年财政部在全国组织检查了39户房地产开发企业，其中共查处资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，最高利润率高达57%。企业故意隐瞒利润情况严重。
权威数据表明，开发商不仅高价售房，同时隐瞒利润，其追求暴利的心态可见一斑。而在各大网站搜索“暴利行业”，房地产总是名列其中。
同时，在高定价之外，在销售过程中，逐步提价成为房地产界的一种惯例，数月内少则数百元，多则数千元。
“中国的房地产是个特例，放眼欧美，没有哪个市场存在像中国这样的定价机制。”某知名国际地产专家如是说。
作为一位买房人，曾彤对开发商随意涨价深感痛心。她向《楼市》记者讲述了买房过程中最难过的一次遭遇：她曾看中京西某大盘的一套房，与销售员谈过两次之后达成购买意向，而随后一周的出差让她彻底失去了这套房子——当她出差回来，准备去和销售员签合同时，对方告诉她：“楼盘单价已于上星期涨了500块。”气愤的同时，曾彤质问开发商凭什么这么做，而对方的理由是“以原来的价格，房子销售速度太快，因此要提价控制销售速度。”
曾彤的遭遇并非偶然，据《楼市》记者调查了解，开发商以各种理由在短期内大幅提价的楼盘十分普遍。
“房地产存在暴利，这是一个不争的事实。”中国社科院某专家表示。
有专家指出，暴利一方面显现出开发商过度追逐利润的心态，同时，也反映出行业存在的问题：发展历程短，市场各方心态不成熟等。政府既需要加强对开发商的监督管理，同时也应该对其观念加以引导，让更多的开发商将目标从“利润第一”转向“责任第一，建筑品质第一”。
违规销售操控房价
在暴利心态下，高定价、逐步提价是开发商虚抬房价的直接手段，这些手段是明确的、可以直接感受到。而除此之外，部分开发商还采取不少隐性手段进行违规营销，从而达到操控房价的目的。
囤积居奇乃为违规营销的“第一招”。
“小姐，我们楼盘开盘当天就基本售罄，现在只剩下这20多套房源了！”
11月18日，记者以购房人身份到一楼盘咨询，得到销售员如上回答。
“可是，房地产销售管理网上显示，还有不少房子没卖呀！”记者欲追根究底。
“那是网上签约速度慢，我说了只有20多套，你愿买就买，不买就去买别的楼盘吧！过几天我们还涨价呢！”对于记者有备而来的质疑，销售员显得很不耐烦。
记者调查发现，类似楼盘不在少数，当销售量达到一定比例时，他们往往不再急着买房，而是往后压，等待再次涨价。
事实上，北京市建委早就出台了规定，不允许开发商隐瞒房源、严禁囤积居奇，并规定商品房取得预售证之后三日内须开盘销售。但大多数开发商并没有严格执行，而是“上有政策，下有对策”。业内专家表示，开发商和购房人所了解的信息不对称，很多购房人不知道如何核实开发商所言的虚实。开发商常常利用销控，把好户型留到最后才卖，但在向前期客户介绍时却隐瞒了这一实情，让购房者误认为是最后的机会，很快出手并以高价买房，实现开发商的营销目的。
恶意炒作乃开发商的“第二招”。
在房价飙升的市场环境下，任何一项政策的出台都极为敏感。而一位业界专家表示，各项房地产政策是开发商炒作的首选目标。回顾2006年调控之路，当“70%·90m2”的规定出台，很大部分开发商持质疑态度，理由是“即使户型缩小，但房价如果继续涨，普通老百姓仍然买不起房”。“这是宣扬政策无用。”这位专家表示，同时，他们还宣扬政策助长房价，比如针对提高土地增值税、二手房交易严格征税等政策。
“近年来，房价暴涨及房地产暴利的直接原因之一，是过度的投机炒作！”王小广表示。
炒作政策之外，开发商还将供需关系当做长期炒作的素材。
在土地供应趋紧，而市场需求在炒作之下急剧膨胀的时候，不少开发商更大肆宣扬“商品房供不应求，价格必然上涨”的观点。
“不能绝对地说供不应求。有两点值得注意，第一：虽然对空置率的统计没有权威说法，但市场上确实存在不少空置房，这就表明供需存在结构错位，而非单纯的数量不足；第二，目前的住房需求中有不少水分：投机性需求没得到完全遏制；盲目消费十分严重。‘房奴’‘啃老族’等新名词的流行深刻反映了这一点。”前文所述的这位专家表示。
但是，大多数开发商则反复强调供不应求，强调巨大的、刚性的住房需求，进而强调房价必将继续上涨。这造成购房者心理恐慌，加快他们的买房行为；或提高人们对未来房价的心理预期，助长房产投机行为。甚至有开发商雇人冒充购房者，制造楼盘热销、房源紧张的假象，从而强调供不应求，为涨价找到“合理”借口。

成本上涨与高利润率的博弈
在市场经济体制下，不赢利的企业自然不是好企业。但是，过度追求暴利的企业也不可能是一个好企业。
万科董事长王石曾表示，房地产利润若超过25%就是暴利范围，超过这个利润率不做。且不论“25%”的标准是否科学，但这是一种态度，而有多少开发商能够这样想呢？可能大部分开发商都是为自己设定了利润下限，而无利润上限。
在市场监管、行业自律缺失，需求旺盛的行业，操控房价就成为自然而然且易如反掌的事。
但是在2006年新的土地招标政策以及银行贷款不断收紧的形式催逼下，开发商虽然可售的房源利润成倍增长，但同时获取土地的投入和资金成本确实上升了。
专家指出，按照经济学原理，商品定价不能脱离其价值，而成本是构成价值的一个部分。表现在一般的计算方法上，价格即为“成本+利润”，这是针对整个房地产市场而言；就单个楼盘而言，其定价方法一般为“市场价格参照法”与“成本+利润法”的综合运用。同时，成本上涨还给房价上涨带来明显的心理影响，形成“房价上涨有了刚性支撑”的意见。
因此，成本上涨是促进2006年房价上涨的一个因素。但是，应辩证地看成本上涨与房价上涨的关系，并非成本上涨多少，房价就得上涨同样比例，这还与行业的发展程度紧密相关。
一般情况下，一个行业在发展初期，存在很多不规范的情况，也有不少人可以获得暴利，而随着行业逐渐成熟，行业利润就会下降，趋于合理。目前的房地产行业，就处在这样的节点：从暴利向合理利润转变。在这个过程中，如果开发商依旧追求暴利，那么在成本上涨的情况下房价必然猛涨。因此，政府必须加强管理和引导，规范房地产交易市场，并形成合理的定价机制，逐渐控制房价涨势。