http://www.jpjy.net/picture/2006112915382274.gif美丽园售价租金双降" />11月20日，是美丽园重新选聘新物业公司投标的截止时间。据悉，投标期间共有10家物业公司购买了标书。然而在此之前的11月17日，未参加此次投标的美丽园现物业管理公司鸿铭物业已经在小区贴出撤离公告，宣布在三个月过渡期结束之日（12月11日）前依法完成交接。
然而，长时间的物业纠纷，致使美丽园矛盾不断升级，售价、租金双双下滑。未来新旧物业能否顺利实现交接？新物业进驻之后，能否担当物业保值、增值的重任还是未知数。

新旧物业交替危机潜伏
小区里巡逻的保安未见减少，跟以往一样，约10米左右，便会有一位保安；大门处的保安，依旧在为进出的车辆做着登记；保洁工人亦照常工作着……
如上是《楼市》记者继美丽园第五次临时业委大会结束后，又一次来到美丽园小区探访所看到的情景。尽管从工作人员的状态，看不出任何鸿铭物业要撤离的迹象，但在小区里张贴着的公告，分明告诉人们“鸿铭”即将撤离。
这一事实，为如今的美丽园业主增添了几分担忧。虽然乍看之下，小区没有了往日的争吵、嚣闹，但却较以往多了几分变数。
一位不愿透露姓名的业主在接受采访时说，“鸿铭撤离，已经是板上钉钉，眼下我们最关心的是，业委会能否公正、公开地选出新的物业公司。第五次业主大会召开时，不少业主颇有歧义，如果选聘物业公司再不公正，必将再度引发混乱。”
据美丽园业委会主任雷霞介绍，购买美丽园标书的10家物业管理企业，将在11月30日交付投标保证金后，于12月1日正式开标，即由评选小区初步选定三家物业管理企业。
“评选小组初步确定的是七人，由从北京市建委专家库里抽取的五位专家和两名业主代表组成。”雷霞说。
“12月1日开标后，美丽园将于次日召开第六次临时业主大会，由广大业主选出美丽园的新管家。政府将有专人监督整个过程，相信定会非常公正。”雷霞进而介绍道，“第六次临时业主大会，我们初步定的是7天，即12月2～8日。时间比较短，因为必须要赶在鸿铭撤离前落定，好顺利完成交接。”
然而，12月11日美丽园新的物业公司能否顺利进驻，会否重蹈美然动力街区的覆辙，出现大动干戈的局面？一切情况目前尚无法知晓。
对此，雷霞似乎信心十足。“我们小区绝不会出现与美然动力街区一样，新物业进来了，旧物业还不走的情况。因为，现在鸿铭已经在催我们交接了。”雷霞说。
历经长时间的维权之后，美丽园新旧物业能否顺利完成交接？对此，一直关注美丽园事态发展的某物业专家表示担忧。“物业公司交接涉及各类报表、费用清单、各种设施、设备等，共计上千项内容。如果有一项在交接时出现纰漏，那就意味着小区品质及业主生活品质的受损。以往有不少小区由于新旧物业交接出现问题，导致电费无人缴纳，甚至停水、停电等状况。”这位专家如是说。

物业售价、租金双滑坡
http://www.jpjy.net/picture/2006112915383931.jpg美丽园售价租金双降" />关注美丽园事件发展的人都了解，时至今日，美丽园之所以更换物业，缘于该小区业委会历时三年之久的维权。从2004年到2005年前后两次诉讼，再到2006年美丽园业委会三审胜诉。三载的维权历程，让昔日的金牌社区美丽园变得“遍体鳞伤”——不仅金牌被摘，小区房产的市值亦呈下滑态势。（详见表1）
据位于美丽园附近的某二手房中介公司工作人员介绍，去年至今，美丽园不断有业主欲出手自己的房屋，但实际成交的案例并不是太多。而在这位工作人员看来，之所以如此，与美丽园矛盾的不断激化有直接关系。
不仅如此，美丽园的租金亦同步下滑。“过去，我们小区一套100平方米左右的两居，租金2000多元，现在，估计顶多能租到1700～1800元。”该小区一位不愿透露姓名的业主如是说。
由于长时间的物业纠纷，导致美丽园小区品质、市值的下降，该小区不少业主认为，过度的非理性维权是“罪魁祸首”。
事实上，由于小区纠纷不断而导致小区品质、市值下降的案例并不鲜见。
如位于朝阳区定福庄美然动力街区，长时间的纠纷、一次一次的更换物业…… ，致使该小区二手房价格急转直下。据该小区一位业主张先生介绍，他在2004年就欲出手自己的房屋，但由于行情不好，至今未卖。“当时我们小区的二手房价格约5000元/平方米，我觉得不理想就没卖，结果去年便下滑到4000元/平方米左右。”张先生叹道 。
由此可见，长时间的非理性维权，必然导致小区物业服务水平下降，而物业服务水平的高低，恰恰是决定物业能否较好地保值、增值的关键所在。

新物业能否担负房产保值重任？
“如果未来新进驻的物业公司，服务水准较高，那么，该小区的命运或将扭转。如若不然，小区继续贬值，再所难免。”一直关注美丽园事态发展的某小区业主不无感慨。
采访中，记者了解到，如上这位业主所担心的问题，也正是目前美丽园不少业主所担心的。“现在很多东西都不明确，比如，业委会是否了解我们广大业主真正需要什么样的服务？又以什么样的标准去衡量欲进驻物业管理企业的服务水平？收费标准为多少？如果价格与鸿铭相差无几，而服务水平又不及鸿铭的话，必将引发业主的不满。到时，社区又将陷入混战。”
对此，雷霞在接受采访时表示信心十足。“如果收费标准与鸿铭差不多，又怎么可能服务水平不如鸿铭呢？这是绝对不可能的！”尽管如此，很多业主仍觉得前景渺茫。
在现有情况下，美丽园小区到底应该如何保值、增值呢？
物业专家林军认为，首先，美丽园业委会应该调查全小区业主对物业服务的需求；其次，根据调查结果，制定出大多数业主认可的服务标准（电梯是否有人职守、保安要多少名、保洁需做到什么程度，等等）、收费标准；再次，根据如上标准，决定参与投标企业的去留。
在林军看来，美丽园之所以有业主认为业委会不能代表民意，是缘于其一直以来，未真正了解广大业主的真实需求。“如果作了调查，即便未来进驻的物业，在服务细节出现些许问题，业主亦不会群起反对；如果未作调查，那么，一旦服务出现问题，社区必然再度陷于混乱。长此以往，又何谈保值、增值？”林军说。
“顺利接管是第一步，其次是做服务;但是物业公司最重要的任务是确保社区保值，增值。”某物业专家总结道。而对于未来进驻的物业公司而言，如若能顺利接管小区自然将为未来的服务奠定基础。然而，现如今，未来新物业能否顺利接管尚无法预料。即便顺利接管，未来的服务质量能否保障尚无法知晓。
而在美丽园广大业主看来，未来进驻的物业公司，只有提供高水准的，真正迎合业主需求，至少不低于“鸿铭”的物业服务，方可能使小区保值。

链接

美然动力街区物业更换事件
2004年9月，朝阳区美然动力街区小区因服务质量问题与老物业美晟物业公司闹起来，直到2005年12月17日，才在朝阳区法院的帮助下将老物业公司强制“请”走。原有物业撤离时，断水撤暖导致小区管理近乎瘫痪。原物业撤离当日，北京四方佳园物业管理有限公司进驻了该小区。但是，在2006年2月4日，新物业又在小区居民毫不知情的情况下撤离，致使该小区再次陷入管理真空，部分居民因无法充值家中停水。