http://www.jpjy.net/picture/200611715572240.gif环境对于别墅诚然至关重要，但别墅产品本身也是买房人极其看重的因素。“50强排行榜”中，独栋别墅超过50%，平均绿化率超过了50%，平均容积率低至0.59，400平方米成为别墅套型面积分水岭，别墅风格多种多样。为何独栋别墅最能打动买家的心？多少容积率、绿化率，多大户型，何样风格，才是别墅买家的最爱？

独栋别墅超过50%
无论是单位平均户型面积在600平方米上下的碧水庄园三期、晴翠园、东方普罗旺斯等“大别墅”，还是平均户型面积在300平方米左右的纳帕溪谷、易郡、无双等“中小别墅”，他们都以独栋别墅为主。在本次“50强排行榜”中，共有26个项目为纯独栋别墅，或规划有部分独栋别墅。
缘何别墅买家对“独栋”情有独钟呢？昌平某别墅业主车先生的观点很有代表性。他说：“所谓别墅，就应当做到‘上有天，下有地’，能与阳光、空气、水、草、树木等大自然的要素亲密接触，只有独栋别墅才能同时实现所有这一切。”同时，他还表示，买别墅的人非常看重私密性，独栋别墅的私密性比联排、双拼别墅、花园洋房等都要强很多。
位于昌平的东方普罗旺斯别墅用地近千亩，仅规划设计了550席纯独栋别墅，其余皆为天然河流、绿野及周边高尚生活配套设施的占地面积，容积率低至0.3。其二期馥罗湾占地14.6万平方米，规划了111座独栋别墅，以500～1000平方米的中、大户型为主，庭院面积阔达近千平方米。中央别墅区的晴翠园别墅，占地400亩，仅规划设计了100栋别墅，其绿化率高达80%，容积率低至0.21……纯独栋别墅以“与自然相融”“高私密度”“高舒适度”等特点，赢得众多买家的青睐。

400m2成别墅户型分水岭
与在城市中心的普通住房或者公寓比较而言，别墅给人的感觉是拥有更宽敞的空间，更大的户型。那么，究竟多大的户型最受别墅买家欢迎呢？
由“50强排行榜”可见，单位户型平均面积在200平方米以下的别墅有5个，200～300平方米的有15个，300～400平方米的有10个，400～500平方米的有14个，500～600平方米的有3个，600平方米以上的有3个（详见图1）。
由此可见，上榜最多的别墅户型区间分别是201～300平方米，401～500平方米和301～400平方米。业内专家分析认为，400平方米可以看做是别墅单位户型面积的一个分水岭，在此标准之下，追求“经济、实惠”的买家更多；而在此标准之上，追求“品质、舒适”的买家更多，但当单位户型面积超过500平方米时，买家又比较少，这些超大户型豪华别墅只有少数顶级人群才有能力购买。
在50个上榜别墅中，户型平均面积最大的项目是东山墅，户均面积接近682平方米，其次是碧水庄园三期和晴翠园，户均面积分别约为654平方米和613平方米。一位欲购买超大户型别墅的黄先生表示，买大户型别墅不仅为了居住，还包括健身、娱乐休闲等目的，同时，这样的别墅还可以作为亲朋好友聚会的地方，也算得上是一个小的社交场所。
相反，套均200平方米以下的经济型别墅有北一街8号、北京洋房等5个项目。在北京洋房业主吴先生眼里，买经济型别墅总价就和在市区买套普通住宅不相上下，而别墅却能让人享受到舒适的自然环境，因此如果别墅的交通条件优越，他更愿意买别墅，主要目的是作为第一居所。

20个上榜别墅绿化率超过51%
30个上榜别墅容积率低于0.59
http://www.jpjy.net/picture/200611715575843.gif社区外部的自然山水环境是经济型别墅买家看重的因素之一，当然，他们也不会放过对社区绿化率与容积率的关注。统计显示，本次“50强排行榜”中，平均绿化率超过了50%，其中20个别墅的绿化率高于平均数字；上榜别墅平均容积率低至0.59，其中30个别墅的容积率低于平均数字。
红螺湖别墅以84%的高绿化率名列第一，而紫玉山庄、东山墅、晴翠园以及碧水庄园均以80%的绿化率并列第二名。同时，中海瓦尔登湖以0.2的容积率位居榜首，其次是橘郡花园与晴翠园，皆为0.21的容积率，再次是红螺湖别墅的0.23以及香山清琴的0.28。
“大面积绿化，不仅让社区风景更美，同时也会让空气更加清新，让居住在此的人心情愉悦。”东山墅的相关负责人表示。当然，如果社区内有水景，那么，即使绿化率低一点，同样会受到买家欢迎。比如，中海瓦尔登湖，虽然其绿化率没有进入“前五名”的行列，但由于其社区内有阔达6万平方米左右的湖面，因此其容积率非常低，有绿化、有水景，同样取得了良好的市场效果。
与容积率关系最密切的当属建筑密度，而记者在采访过程中发现，绝大多数别墅买家都非常注重私密性，而只有低密度社区才能很好地保证这一点。因此，低密度别墅受买家青睐就不足为怪了。

北美风格别墅成市场主流
作为高端消费品，别墅通常都有自身独有的风格特色。而在需求越来越多样化的时代，别墅风格也各放异彩。在本次“50强排行榜”中，既有易郡等四合院风格别墅，也有东方普罗旺斯等北美风格别墅，甚至还有卓锦万代等无主义风格别墅……
北美风格别墅是上榜最多的一类。包括东方普罗旺斯、碧水庄园三期、温哥华森林、红螺湖别墅、纳帕溪谷、晴翠园（部分产品）、万城华府等。
专家表示，北美风格实际上是一种混合风格，在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互融合、相互影响。也正因如此，北美风格与中国本土风格较容易结合在一起，也受到很多买房人的喜爱。一位购房人表示，北美风格别墅既可展现异域风情，同时也保留了很多中国文化底蕴，更容易让中国人接受。
与此同时，一大批回归中国本土文化特色的别墅出现在市场上，也受到很多买家的关注。此次上榜四合院别墅就有晴翠园（部分产品）、易郡、观唐等。
易郡可谓北京新四合院的代表之作。它不仅注重保持传统四合院的南北朝向，更注重围合的院落空间，注重私密性，老北京经典的灰色调设计，让整个院落简洁明了，质朴大方，并带有强烈的北方院落特色。
纳帕尔湾则是原创美式独栋四合院。在规划布局上，采用四栋独立美式别墅自然围合，形成四合院：每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合造就出公共的户外元素。在相对闭合的景观中，找到一种久违的邻里气氛。
虽然只有4个四合院风格别墅榜上有名，仅有1个无主义风格别墅上榜，但业内专家表示，这与市场上此类产品的供应较少紧密相关，但他们都代表着一种鲜明的个性，或代表着别墅发展的一个阶段。再者，什么风格的别墅并不是最重要的，关键要看这种风格是否融入了中国本土文化，产品是否宜居，如果达到了这两点，无论什么风格，都必然会赢得买家青睐，自然也就有了市场。

“山”“水”成上榜别墅“王牌”
“有山则明，有水则灵”，山水对于别墅来说具有不可或缺的重要性。在此次“50强排行榜”中，约有15个墅拥有“山景”，20个左右的别墅拥有“水景”。 山、水乃别墅环境中的核心因素，影响着买家的喜好。那么，在“50强排行榜”上榜别墅中，谁是购房者心中环境最美的别墅？谁能抢占好山、好水无限美好的自然风光？
香山清琴、檀香山和香山81号院，这三个位于香山脚下的别墅，纷纷在2006年展现出强劲的销售势头，登上了此次“50强排行榜”，并且三个项目的销售均价都在1.5万元/平方米以上。香山，这个不可多得的天然地理环境，是这些别墅热销不可忽视的一大因素。
同时，京北小汤山以丰富的地热资源而使别墅开发聚集，它也给位于其山脚下的别墅项目增添了诸多价值。本次“50强排行榜”中，保利垄上、温哥华森林、汤HOUSE、麦卡伦地和长河玉墅等都位于小汤山板块。
香山清琴业主王东对记者表示，自己对山有一种难以割舍的情怀，而在北京，西山风景又最美，因此就把自己置业的范围选定在这一区域，“即使这里的别墅卖得贵，我依然乐于接受。”王东的话或许能很好地阐释为何西山板块别墅价格一直“高高在上”。
“仁者乐山，智者乐水”，山为别墅增值的同时，水也为别墅增添了无限灵性。水景别墅也成为买家极其青睐的对象。
温榆河几乎见证了整个北京别墅发展的全过程，1992年北京首个别墅丽京花园别墅就落户在此区域。而温榆河板块别墅之所以能发展成“中央别墅区”，除了逐渐完善的交通路网，温榆河也是一大关键因素，形成了得天独厚的生态环境。
此次上榜别墅中，晴翠园、珠江·壹千栋和纳帕溪谷都位于温榆河畔，而无双则紧邻温榆河上游——北沙河。同时，潮白河区域也聚集了大量高档住宅，金碧湖畔、易郡等别墅都位于潮白河畔，并登上了本次“50强排行榜”。
同时，万城华府位于海淀区昆玉河畔，沿河是百米绿化带，近可观赏百顷海淀公园，远可遥望西山美景。
“其实，水景别墅还可细分为很多种类，温榆河与潮白河等天然河流旁边的别墅可谓临水别墅，借助了天然水景。还有的别墅社区内就有天然水景，有的别墅则有人工造湖，或人工建造水系。这也让别墅拥有水景比拥有山景更容易，山景主要依赖自然地理位置。”一位长期研究别墅的专家表示。
位于东四环边的东山墅，园区内拥有4.5万平方米的水域，它也是离市区最近的水景豪宅。红螺湖别墅位于怀柔红螺寺旅游自然风景区内，在红螺湖东南岸，别墅与林木和谐相融，直临33万平方米的湖水。这些别墅社区内都拥有天然水景。中海瓦尔登湖等别墅则以人工造湖的方式为社区营造水景。
此外，在本次“50强排行榜”中，达华依云庄园、紫玉山庄、提香草堂、碧水庄园等，都可谓“水景别墅”。
如果说能占据一处“名水”资源就是别墅的一大价值，那么东方普罗旺斯可谓水景别墅中的“王者”，该项目是目前北京拥有天然水景最多的社区之一，温榆河、老河湾、护城河三大河流环抱4000亩疆域，优越的整体环境让其他诸多楼盘望尘莫及。