http://www.jpjy.net/picture/200692818125243.jpg    “金九银十”的到来，促使京城楼市的供应量急剧上升。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至9月24日，共有55个项目拿到了销售许可证。为了吸引购房人的关注，一些楼盘选择打折、赠送家电等优惠措施，而不少投资型买家也借此时机选购具有升值潜力的楼盘，本次购房纪实主角郑女士就是其中一员。为了准确甄别楼盘的升值前景，她特意邀请本刊记者一同前往，探究菜户营区域某楼盘的品质是否能够达到未来升值的要求。

购房时间：2006年9月16日
购 房 人：某公司市场总监郑女士
置业目标：希望所购楼盘未来具有较高的升值潜力
目标楼盘：菜户营区域某新上市楼盘
产品类型：公寓
销售价格：均价8500元/平方米
主力户型：80～110平方米两居为主

郑女士作为某知名广告公司的市场总监，通过多年的商海博弈，使其拥有了颇丰的资本积累，已于2002年在亚运村购置了一套140平方米的住宅。近几年京城楼市房价的迅速上升，促使郑女士想通过投资房产来实现较高的投资回报，因此具有交通优势的西二环菜户营区域的某新盘成为其置业首选。

[时间：9月16日 9∶32] [心情：★★★]
http://www.jpjy.net/picture/200692818142431.jpg500个人抢160套房子！
9月16日，是菜户营区域某楼盘开盘的日子。郑女士特意要求记者一同前往，为她分析该楼盘是否具有投资前景。
上午9点30分，记者刚到达该项目门口，就看见祝贺开盘的花篮和锦旗摆满了售楼处。虽然，该项目11点半才开始正式选房，但此时售楼处已经聚集了大批购房人，不少过路的市民也被这种热闹的场面所吸引，纷纷停下脚步打听该项目的具体情况。
当记者正要前往售楼处时，保安拦住记者，称“今天开盘吸引了很多购房人，为保证真正有购房意向的客户能够选到房子，凡是没有置业卡的人员，一律不能进入。”恰好此时，郑女士到达了售楼处，于是记者跟随郑女士一起进入了售楼处。
据郑女士介绍，2005年她就萌发了投资房产的想法，但由于平时工作较忙以及“国八条”的出台致使房地产市场的观望情绪较浓，使其放缓了投资计划。“没想到，2006年春节过后京城楼市的房价迅速上扬。我同事去年在北五环买的楼盘，均价才5800元/平方米，今年3月该项目新推出的楼座就涨到了7500元/平方米，可见短期内北京楼价仍会持续上涨。因此，我要抓准这个时机，进行房产投资。”郑女士说道。（非说不可：虽然近两年宏观调控政策打压了房产投机，但由于房屋的保值增值性，投资性购房依然在一定程度上助抬京城房价。）
在郑女士介绍其置业目标的同时，记者发现不少购房人手里都拿着置业卡，于是问道，“购买置业卡需要多少钱？”
“每个置业卡10元，但拿到这张卡我还费了一番工夫。”郑女士说到，“据销售人员介绍，该项目开盘先推出的8号楼只有160多套房子，但上门咨询和电话登记的购房人有近2000人，因此开发商采取认购置业卡的方式，在开盘当天摇号的方式确定购买资格。我再三要求下，销售人员才给我办理了一张置业卡。”
“开发商一共发放了多少张置业卡？要是选不上房子，10元的购卡费能退吗？”记者指出。“听说开发商对外发放了500张置业卡，每个业主能选上房的几率为32%。若是没被抽中，排号费不能退。”郑女士回答道。(非说不可：虽然10元的排号费不贵，但抽不中的几率高达70%，所以很多购房人只能花钱买个“看热闹”的机会。)

http://www.jpjy.net/picture/200692818152811.jpg专家马后炮
交纳排号费的注意事项
排号费是购房者对售楼方作出的单方面购买承诺。如果售楼方将预售的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商不承担违约责任。除了将排号费返还购房者外，不用支付违约金或双倍赔偿，它不是履约的保证。但很多项目收取的排号费较高，因此，购房者在缴纳排号费时必须要谨慎，要考察售楼方是否取得了预售许可证。在缴纳排号费后，最好与售楼方签订一份明确约定所排号数、优惠幅度等事项内容的协议，以避免不规范的销售行为给自己带来的风险和损失。

[时间： 9月16日10∶05] [心情：★★★★]
“见缝插针”考察周边环境
上午10点，开盘仪式正式举行，但是郑女士却无心欣赏令人眼花缭乱的节目，而是邀请记者和她一起观察该楼盘周边的区域环境和生活配套，能否达到她置业升值的目http://www.jpjy.net/picture/20069281816361.jpg标。
我们离开售楼处向菜户营方向出发，发现该项目距离800路、340路、716路等公交线路的总站只有500米，而菜户营桥下面还聚集着近20多趟公交线路，基本上可以到达京城的各个区域。对此，郑女士颇为满意，指出“菜户营区域的公交线路较多，能满足此地居住人群的出行需要，对于我们这种投资型购房人而言，便利的交通应该有利于日后的房屋出租和出售。”
为了了解该区域的交通出行是否通畅，记者还特意询问了一位居住在此区域的张先生。据张先生介绍，菜户营位于西二环与南二环交会处，西与丽泽路连接，南与京开高速接连，周边公交线路近60条，是北京市西南部出入北京的重要通道，但是堵车也是附近居民经常遇到的问题。
“现在是周末交通状况还好，要是在平时的高峰期，堵上半个小时是常有的事。”张先生说道，“不过好在这里离地铁2号线较近，我一般都是花30分钟坐车到地铁站口，再乘地铁上班，基本上不会迟到。”听完张先生的介绍，郑女士如释重负，笑道，“我就怕交通状况不好影响房屋的升值，这下终于放心了。”(非说不可：交通出行是否便利，直接影响着房屋的升值潜力，投资型买家在这方面千万不能掉以轻心。)
在了解完菜户营区域的交通情况，我们准备返回售楼处时，记者突然发现距离该项目仅60米的位置，横卧着几条铁轨。据周围居民介绍，每天经过这里的火车约有几十趟。由于此处距离西客站较近，路过此地的火车速度并不是很快，因此产生的噪音在居民可以接受的范围内。
对此，记者询问郑女士是否了解项目周边存在铁路的问题。郑女士答道，“上次我来看房的时候，销售人员已经告知。这次开盘的8号楼就距离铁道比较近。但销售人员表示，为了保证业主的居住舒适性，楼座设计特别采取了双层断桥铝合金窗户，还准备在铁道附近建造防震护坡。希望这个问题，不会影响这个项目的物业增值。”

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投资人不要被“旺”市表象所迷惑
“金九”的到来，以及买房人数量的增多，容易让购房人产生心理性恐慌，导致某些购房人在一时冲动之下所购的房子存在各种问题。因此购房人在确定购买意愿之前，除了从销售人员处获得楼盘的基本资料外，还要亲自对楼盘周边的环境、项目的品质等方面，进行详细的考察，确保自己意欲购买的房产“物有所值”。

[时间：9月16日10∶37 [心情：★★★★]
售楼小姐描绘升值蓝图
虽然铁路近在咫尺会对未来的居住生活带来一定的影响，但郑女士考虑到她的置业目的是想通过投资获得满意的利润回报，因此我们立刻返回售楼处，向售楼人员了解整个周边楼盘的价格走势。
由于大部分销售人员都陪着购房人观看项目开盘仪式，因此我们费了一番力气才找到郑女士的置业顾问，询问她该项目未来的升值前景。
“正式开盘的价格到底是多少？未来的增值空间有多少？”郑女士问道。 “开盘均价为8500元/平方米，不过楼层不同，价格略有浮动。”售楼小姐赶紧回答道，“您不用担心项目能否升值。相信您也了解到本项目地处西二环边、金融街南的稀缺地段，又是三面绿色围合的生态大盘，我估计后期开盘的楼座价格，肯定会突破万元大关。”
对于该区域房价的迅速上涨，记者略有耳闻，因此问道，“我记得2005年菜户营周边的房价在7000元/平方米左右，怎么时隔一年房价有如此迅速的涨幅？”
“其实每年北京的房价都有10%以上的增幅，只是每个区域的增幅有所不同”。售楼小姐回答道，“您应该了解，西二环由于金融街近年来的持续升温，已与CBD、中关村共同形成北京市的三大经济中心，发展潜力巨大。随着越来越多的外商银行资本移师金融街，尤其是2006年放开汽车业及保险业，大量公司涌入，办公人群激增，对住宅需求迫切，自然推动了区域房价的上涨。所以，对于投资性买家而言，现在购入房产应该是最佳时机。”(非说不可：以投资为目标的购房人，不能只听信销售人员对项目的“完美”描述，必须亲自了解楼盘所在区域的房价走势和二手房市场的情况，才能确保房产升值。)
为了给业主提供切实的置业指导，记者特意对西二环附近的楼盘进行了一番调查，发现区域的整体房价在8000元/平方米左右，比2005年同比价格上升了16.7%。另根据中大恒基统计显示，今年一季度西二环附近的二手房价格比去年同期上涨了16.8%，而前几年兴建的一批商品房，如西豪逸景、荣丰2008、朗琴园等项目的二手房成交价达到8500元/平方米左右。而紧邻该项目的鹏润家园，90平方米的两居租金在2800元/月左右，由于该项目要2008年上半年才能入住，估计到那时的租金价格仍会上涨。

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专家马后炮
如何确保房产升值？
投资型购房与自住型购房不同，投资型购房考虑更多的是房产的升值，因此投资型买家要特别关注以下几个因素。
第一，项目周边的二手房行情和租赁价格。这两个要素能真实反映区域的房价走势，因此投资型购房人在选择楼盘前，必须详细分析区域内的二手房行情和租赁价格，做到心中有数。
第二，交通状况和周边配套。影响房产升值最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。因此，投资者要关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。另外，任何环境条件的改善都会使房产升值，所以投资型买家还要了解项目周边的配套能否促进项目的增值。
第三，物业管理和房屋品质。以投资为目的购买房产，更应注意物业管理水平，它直接决定了租金的高低。所以，投资型买家在购房时，应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。此外，投资者在购买房屋时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。

[时间： 9月16日11∶00] [心情：★★]
苦等3个小时 选房希望落空
上午11点摇号活动终于开始，此时售楼处里挤满了前来认购的人群。见到现场如此“壮观”的景象，郑女士笑谈道，“我看中的房子一共才30多套，没想到有这么多的竞争对手，今天能选到房的机会有点悬。”
为了让摇号活动顺利进行，销售人员要求准业主们排队将排号卡的副券投入摇号箱中，以便进行后面的抽签活动。我们按照提示开始排队，没想到由于前来认购的业主太多，使售楼处门口形成“蜿蜒”的排队长龙。不少路过的市民笑谈道，“这种排队买东西的场面好久没有看见过了，仿佛回到曾经物质紧张的年代。”
经过十几分钟的排队，业主们终于都把排号卡投入到摇号箱中，于是牵动每一个购房人神经的摇号活动正式开始。
上午11点半，第一个抽中的购房人终于诞生了。看见该购房人脸上流露出的兴奋表情，郑女士羡慕的说道，“真希望下一个抽中的人就是我。”然而幸运女神似乎没有眷顾到郑女士身上。三小时后，郑女士希望购买的户型已经售罄。
看到不少中签的客户喜极而泣，而苦等一天、未如愿的客户满脸沮丧，对此，郑女士相对平和。她认为该项目的8号楼虽然在一天内全部售完，但是后期仍有10栋楼座可供选择。另外，郑女士认为该项目配备的超大社区园林、商业设施，以及方便业主孩子上学的小学设置，都会有利于该项目的未来升值，因此她会再接再厉购买该项目进行投资，或另选其他楼盘来实现她的投资房产升值的愿望。

专家简介：孟宪生 北京市仁和律师事务所合伙人，副主任，北京市律师协会物业管理专业委员会副主任，资深房地产律师。孟宪生律师以其扎实的专业基础、娴熟的专业技能、忠实于客户利益的职业操守赢得业界和客户的广泛赞誉。