顶级公寓市场全线飘红的事实由前文可见。虽然大势的向好，离不开政策的“倒逼”，但真正令其热销的原因，更多则来源于产品本身。纵览京城顶级公寓，虽然综合实力各有千秋，难分伯仲，但却各有“王牌”在手。本刊记者通过走访各大顶级公寓，探究其与众不同的看家本领，以求解读各大顶级公寓“王牌”之道。

昆仑公寓：集“顶级”于一身？

http://www.jpjy.net/picture/20068301454513.jpg    在顶级公寓市场全线飘红的前提下，昆仑公寓亦有不俗表现。据华远经纪董事总经理胡碧  透露，仅23席的昆仑公寓，已经有一半以上被预定。而对于所剩不多的房屋，胡碧坤表示信心十足，在她看来，昆仑公寓是在凭借自身实力、魅力吸引全国乃至全世界买家。高价背后，产品何以支撑？金字塔尖的人群缘何为昆仑公寓买单？

绝版稀缺地段
    “如今的燕沙商圈，再也找不到第二块适合开发顶级公寓的地块了，所以，昆仑公寓之于燕莎商圈，是唯一的，也是绝版。而据我了解，一些意向客户，正是看中了其稀缺价值。”昆仑公寓周边某楼盘开发商感言。
    昆仑公寓位于东三环内昆仑饭店西侧院内，项目南侧俯瞰亮马河、绿树成荫的第二使馆区；昆仑公寓向东220米即东三环，项目西距东二环两公里。就此区位而言，的确可谓燕莎商圈最核心的位置。由于毗邻使馆区，且方圆几百米中云集着凯宾斯基酒店、昆仑饭店、长城饭店、亮马饭店等多家星级酒店。所以，该区域涉外氛围浓郁。
    是否仅仅有得天独厚的地段就足够呢？据悉，昆仑公寓所有的房屋均做到了360度观景。为探虚实，本刊记者于8月24日亲临昆仑公寓样板间寻找答案。在记者参观的样板间中，南侧的亮马河、方圆几公里的使馆区园林景观清晰可见。另外，由于当日天气晴朗，在实楼样板间内北侧、西侧的位置，还可遥眺望京、西山。
    “相信未来3～5年，昆仑公寓的市值必能翻番。”某代理行不愿透露姓名的资深人士作出如上预计。该人士认为，  “如今昆仑公寓的确昂贵，但由于政策的‘限高’、城区土地的紧缺以及产品本身的不可替代性，种种因素都决定了在未来相当时期内，昆仑公寓都属于稀有资源。物以稀为贵！参照发达国家顶级公寓的售价标准，相信该项目未来的市值继续冲高，并非没有可能。”

“顶级”视同寻常？
    “恒湿恒温、新风系统、智能化……对于一个普通的高档公寓而言，或许只拥有一点，就可以把房屋售完。而这些因素，对于昆仑而言是非常普遍的。可以毫不夸张地说，昆仑公寓是会聚所有顶尖材料、顶尖技术、顶尖设备,等等，它是所有‘顶尖’的集成。”胡碧  说。
    就昆仑公寓室内设计而言，全部由国际顶尖设计大师倾力打造。“我们的一个设计师是台湾的，他既深谙西方建筑文化理念，同时又具有浓郁的中国情结。所以，其创造的空间，中西合璧，既简约、大方，又沉思、内敛，深受客户认同。”胡碧坤如是向记者介绍。
    而在她看来，如上这一点正是顶级公寓与普通高档公寓的区别所在。她说，“我们的产品的确尊贵，但并不是因为我们穿金戴银、大红大紫，而是缘于我们对每一个细节的精心酝酿和打造。可以说，我们对昆仑公寓倾注的精力和成本，是开发普通高档公寓的数倍。”
    真正的“顶级”渗透在每一个细节之中。比如，该项目采用三菱公司在世界范围内首次使用的一款高科技电梯。其最大的优势在于，电梯内有中文滚动字幕以及视频对话设备，如果乘客在乘梯时发生故障，即可马上通过视频对话，解除故障。此外，居者凭掌纹进入电梯厅后，无须通过按钮，只要出示IC卡，便可直接到达所在楼层。
身在外而遥控家中的一切，似乎带有某种科幻色彩据称在昆仑公寓演变为现实。昆仑公寓实现完全智能化，业主可通过Internet远程控制家中的一切。比如，遇到风雨天气，而又忘记了关窗，居者即可在办公室通过网络操作把家中的窗户关上。此外，为了提高室内空气的新鲜度，居者在回家之前可通过Internet，打开家中的新风系统。不仅如此，未来如果3G手机在国内普及，那么，居者即便在国外，也可以通过手机，控制家中的一切。
    据昆仑公寓销售人员介绍，该项目所采用的是意大利知名品牌“天国之水”沐浴设备，目前在国内堪称唯一。除此之外，该项目选用的沙发亦非同寻常，既可从不同角度欣赏电视节目，同时亦可观景和听音乐。据称，这种类型的沙发，国内唯一买过的人是当红影星章子怡。
    综上，昆仑公寓的“顶尖”可见一斑。然而，这一切在该项目开发商华远的高层看来，是很普通的，是作为顶级公寓所应该具备的，不足为奇。

柏悦府：售价欲与“昆仑”试比高？

http://www.jpjy.net/picture/20068301459799.jpg    价位很有可能与昆仑公寓比肩，甚至高过昆仑公寓。作为CBD核心区最后的地产盛宴，柏悦府引发了业界广泛关注。近日，记者从柏悦居了解到，该项目销售率已超过90％。目前开发商方面除进行柏悦居珍藏楼层的销售工作外，更大的精力是在筹备柏悦府的开盘事宜。据柏悦府策划总监曹学文介绍，柏悦府的定位较柏悦居更加高端，共计27席。预计将于今年10月份正式开盘。

绝佳地段能否承载高房价？
    据曹学文介绍，柏悦府虽然尚未开盘，但不少高端人士已表示了对该楼盘的强烈兴趣。据他分析，柏乐府之所以如此吸引眼球，与楼盘所在地段有直接关系。“现在CBD在售的高档公寓项目屈指可数，柏悦居的销售业已接近尾声。然而，随着今年我国金融业的开放，奥运的临近，有越来越多的高端商务人士产生在CBD置业的需求。”曹学文说。
    即将面市柏悦府，与柏悦居一样附属于大型建设综合体——北京银泰中心（包括写字楼、公寓、酒店、商业）。项目地处东长安街和东三环交界处，与国贸隔路相望。整个建设综合体的中央主楼堪称京城楼市第一高，共计63层，249.9米。柏悦府便在这栋楼当中占据50～58层。
    “CBD再没有任何一个地方可以建‘银泰’了。所以，它的第一高，它的中国灯笼，都决定了整个建筑群是继国贸之后CBD名副其实的地标性建筑。而且，相信几年之内，全北京不可能出现比‘银泰’更高的建筑。”某知名代理行总经理如是预判。
    然而，买家的真实心理又是如何呢？8月23日，在柏悦府售楼处，记者采访到了拟在此购房的陈先生。经沟通，记者获知他本人来此咨询不至一次，购买意向已基本确定，只待开盘后购买。陈先生告诉记者，他之所以决意购买，除了与CBD有业务往来外，更重要的是，他认定柏悦府属于CBD最后一个顶级公寓。所以，除居住外，还极具收藏价值。

柏悦府会否力搏昆仑公寓？
    随着柏悦府入市时间的日益临近，不少业内人士产生疑问，即该楼盘定位与昆仑公寓相近，一个占据CBD核心位置，一个地处燕莎核心，同属东三环沿线，未来京东会否形成双雄争霸的局面？
    对此，曹学文有自己独到的认识。“从产品档次上来讲，两个项目的确可能存在一定竞争，但从位置上来讲，两个项目是不会冲突的。因为，昆仑公寓更多依附于周边的星级酒店、使馆区所营造的涉外氛围等，所以买家可能自住也有可能把其当成私人会所；而柏悦府由于地处CBD，所以，它更多依赖于国际顶尖商务人流，他们住在这里更多是为了商务往来的便利。”曹学文如是阐释。
    近日，昆仑公寓操盘手华远经纪董事总经理胡碧  在接受记者采访时亦表示了类似观点。“从地段上来讲，京城顶级公寓里面，只有昆仑公寓和柏悦府所处的地理位置具有唯一性，所以，他们是顶级之上的顶级。物以稀为贵！相信该两个项目的前景都非常乐观。”胡碧  说。
    然而，目前京城仅有的两个超顶级公寓，未来到底能否像如上负责人所说的和谐共生呢？对此，一位不愿透露姓名的资深业内人士分析认为，按照市场规律，如果某一类产品供应过多时，形成惨烈的竞争局面是必然的。然而，两个项目的房源加起来总共不过几十套。并且，二者不同的地段会将有效客群区分开来。所以，应该不存在太大的竞争关系。

缘溪堂：京城顶级公寓景观无出其右？

http://www.jpjy.net/picture/200683014594992.jpg    近期，缘溪堂凭借热销之势欲在京城再掀豪宅收藏热。据缘溪堂方面有关负责人称，其独有的景观资源成为凸现收藏价值的一大法宝。豪宅都离不开景观，缘溪堂的景观有何独特之处，能否成为制胜的一大“王牌”？

稀缺景观打动港台高端客群
    “要说景观带给缘溪堂什么，我认为最为直接的就是产品的稀缺价值。它不仅仅是在西区稀缺，在整个北京都是非常稀缺的。所以，独有的景观资源成就了项目的稀缺价值，而其稀缺又注定了产品较大的收藏价值。”缘溪堂经营销售部经理杨宏浩说。
    诚然，从区域规划来看，玉渊潭公园周边，除去缘溪堂，再没有第二块可用于住宅开发的用地。而就整个北京而言，朝阳公园已被众豪宅包围，周边早已寸针难插。所以，北京不会再有第二个“缘溪堂”出现。
据悉，前不久台湾人气美女林志玲前往京西豪宅“缘溪堂”看房时，亦对“缘溪堂”的皇家居住氛围大为惊叹，曾多次称赞“缘溪堂”的景观气质。

产品凭什么不可复制？
    缘溪堂大到规划、小到室内设计，点点滴滴都可称之唯一。也就是说，地段及景观的独一无二，决定项目的每一个元素都是独一无二的。所以，可以肯定地说，该项目的任何一个细节，都绝不可能被复制。然而，其不可复制性，到底体现在哪些方面呢？
据杨宏浩介绍，缘溪堂规划伊始，为了让每一栋楼都能够较好地观景，并避免楼与楼之间的对视问题，三栋建筑错落排列。如此，每栋建筑6层以上即可俯瞰玉渊潭公园整个湖面，而4～5层均可以从不同程度上眺望湖面及公园景观。
    除此之外，为了与玉渊潭公园的历史文脉相呼应，设计师卡尔多·波菲先生凭借对于中国传统皇家建筑故宫的了解与热爱，决定采用与故宫城墙相同的颜色——紫禁红。目前缘溪堂外立面逐渐落成，紫禁红色彩配合金光闪闪的装饰铜条亮相西三环，吸引了众多客户的目光。
    在杨宏浩看来，除以上因素外，“缘溪堂”另一绝对不可能被复制的就是户型。“为了便于居者观景，缘溪堂所有户型特别设计了2.2米×2.2米的观景窗，甚至有一部分户型的落地玻璃幕墙最大观景面达到了22米，能够从最大的视线范围内欣赏窗外的景观。同时，在主卧出挑的阳台上，搭配降板浴钢，使之三面环景，使业主在家中也可享受到真正的SPA的五感合一的健康理念。”杨宏浩说。
    除以上种种外，“缘溪堂”另一与众不同之处在于，项目借用地块南低北高、东低西高的特点，将项目设立在3米高台之上，首层大堂高度达到7.2米。所以住宅的居住首层已经建立在12米多高的位置上。如此，空间感被提升的同时，也使小区跟外界之间自然形成一种屏障，保证了业主的尊贵感与私密性。

西钓鱼台·嘉园：“稀缺水景”成顶级公寓制胜法宝？
http://www.jpjy.net/picture/20068301503212.jpg    8月5日，西钓鱼台·嘉园推出二期3号楼。开盘三天，销售率便突破6500万元。在眼下被认为是传统淡季，且大市遭遇宏观调控洗礼的前提下，西钓鱼台·嘉园的逆势热销令人瞠目。该项目究竟是因政策“倒逼”而大放异彩？还是昆玉河流域带给其的好运？

后调控期销售更旺
    “2005年7月份开盘的一期，截至今年5月份，已基本售完。宏观调控当紧的6月份，恰逢我们项目处于断供期。所以，政策对我们而言，影响不大。”西钓鱼台·嘉园营销总监张晶说。
    在提及二期的销售进度时，张晶讲到：“如果说政策对我们有影响，那么，其影响也是正面的、积极的。我们的二期于今年8月5日正式接受签约，市场反响很好，本月预计可以完成2个亿的销售额。所以我觉得国家出台的政策是要引导市场向规范化方向发展的，只要产品过硬，真金不怕火炼。”
据张晶介绍，该项目此次推出的是二期的3号楼翡翠阁，共170套房屋。截至8月１8日，签约量已达29套。并且，有一种三面观景219.52平方米的户型开售12天17套全部售完。“我们将在9月中旬推出二期的5号楼和7号楼绿松阁、碧玺阁，共计315套房屋。”张晶说。

将水景价值做到极致
    对于西钓鱼台·嘉园的热销，张晶有自己独到的认识。“虽然政策因素决定了高档公寓将可能成为稀缺产品，但作为高档公寓的买家而言，都是比较理性的，不会盲目购买。所以，西钓鱼台·嘉园热销，最恰当的解释应该是我们的产品实力。”张晶说。
    而事实上，西钓鱼台·嘉园在产品实力方面最突出的表现即有水可观，有景可赏。张晶暗自偷笑了一下，我们问其何故，她说“作为豪宅，高品质是理所应当的，但守着这样一条拥有700年人文历史的昆玉河，绝对是绝无仅有了。”
当提及水景住宅，一位不愿透露姓名的地产业内人士感慨道：“为了给项目制造卖点，很多临近臭水沟、枯水沟的楼盘，都高举亲水住宅的旗帜。其实，那些都是‘瞎亲’、‘乱亲’。北京真正像西钓鱼台·嘉园、缘溪堂一样的亲水住宅屈指可数。”
诚然，玉渊潭公园带给缘溪堂的价值毋庸多言。而昆玉河又真正带给西钓鱼台·嘉园什么呢？
“社区南侧紧临昆玉河流域，结合这一水景特点，社区一入大门处设立的御水迎宾水钵，同时，每个景观都在体现一种水的形式和气息，与昆玉河里的河水互为映衬，此时的张晶也已经快被水给融解了一般。
    另据张晶介绍，为了可以更清晰的观看到这条“御水系”，开发商在项目南侧降土方5米，楼与楼之间更有“茶香之门”、“酒神之门”、“啡金之门”欧式景观小品可赏，这一切在建筑设计上也是浓重的一笔。贝尔高林（香港）的设计大师们着实为这块土地用心良苦。

滨河花园：带动富人区投资价值比肩CBD？
http://www.jpjy.net/picture/2006830151579.jpg    近日，记者从阳光上东业主方面了解到，已颇具富人区气质的阳光上东，其低密度多层部分租金水平已高达20美金/平方米·月。时下富人区正在热卖的滨河花园，作为阳光上东十大组团中最顶级的产品，带动富人区投资回报率似有比肩CBD之势。

租金赶超CBD？
    8月19日，在阳光上东售楼处门口，正准备接受本刊记者采访的阳光上东销售总监袁奇，恰巧遇到了一位阳光上东一期的业主，随即聊了起来。据那位业主所言，他所购买的房子现已租给一外籍人士，租金近20美元/平方米·月。据此，袁奇预判，目前在售的滨河花园，未来的租金很有可能达到20美金以上/平方米·月。
听其所言，记者心中不免疑惑。25美金/平方米·月，已经是如今CBD高档公寓的租金水平。然而，即使是渐成气候的富人区，无论是地段、配套、商务氛围，均无法与CBD相比拟，这一租金水平是否仅仅是开发商心中所冀望？
据某业界分析人士认为，滨河花园的租金达到20～25美元/平方米·月并非没有可能。“据我了解，目前滨河花园周边诸多星级酒店标准间的租金基本在660～1100元/天。比照这一价格，滨河花园的投资价值值得肯定。更何况，这些都是建成时间较长的酒店，而滨河花园和它们比起来，无论是产品规划、硬件设施、还是品质、服务，显然处在更高的水平线上。”该人士如是分析。
    照此计算，上东区区域内住宅的年投资收益率为8％，滨河花园的主力户型面积在280平方米左右。将这些数据带入公式可以算出，滨河花园的售价可以达到25000～28000元/平方米。考虑到滨河花园的户型设计、景观、装修标准，以及未来上东花园酒店建成带来的利好等各项因素，滨河花园的单价达到30000元/平方米的售价在合理范围之内。而现在，滨河花园的售价不过每平方米23000元。
综上，滨河花园的投资价值可见一斑。对此，该楼盘周边某开发商不无感慨。“2002年，首创阳光股份开始在此倾力打造富人区。当时我还抱有质疑，觉得单靠一个项目怎么可能改变一个区域。如今看来，他的确改变了。”这位开发商感言，“25美金/平方米·月，这在几年前是想都不敢想的，如今却是实实在在的现实。”

七国顶尖大师的杰作
    一个项目市值的飙升，除了受市场大势、地段等因素的影响外，更重要的一点即产品本身的特质。“阳光上东及滨河花园而言，无论是设计，还是用材，都是最顶尖的。比如设计团队，是来自于美国、澳大利亚、德国、西班牙等七个不同国家的顶尖大师。”袁奇向本刊记者介绍。
    作为阳光上东的精华所在，滨河花园为德式风格，所以，每一个细节都充分彰显了德式建筑的“严谨”。可以说，每一块面砖、每一根窗棂、每一扇大门，都经过了建筑大师仔细考量与斟酌。
从沙盘上看，位于阳光上东核心位置的滨河花园，均是4～6层的低密度住宅。通过销售人员介绍，记者了解到，该项目的外立面用材主要由劈开砖、金属锌板组成。主体色调为褐红色和经典黄色，给人历久弥新的感觉。整体外观给人的感觉即，不仅凸显滨河花园的顶级，同时又与整个阳光上东的国际化、简约、时尚相融合。
综上，可以想见，滨河花园的一点一滴，绝不是简单的雷同与重复，而是凝结了无数人——包括国际知名建筑师、国际知名设计师、专业工程人员智慧和心血的艺术作品。而这一点，恰恰为市值飙升提供硬件支撑。
除此之外，记者在实地采访中看到，目前阳光上东的底商均已开业，超市、面包房、咖啡屋、红酒房、西餐厅等一应俱全。据悉，在不久的将来，花旗银行亦将落户于此。所以，在不少业内人士看来，配套的成熟，更进一步加大滨河花园成功的筹码。