http://www.jpjy.net/picture/20068151584112.jpg地产业的洗牌一直在继续，新政给了一个前所未有的加速度。

    “我们做了两套方案，一套继续走原定的规划路线，一套走70%以上为90平方米以下住房的路线。”正在操作朝青板块一住宅项目的银谷房地产公司副总经理李宏向《楼市》记者表示。另一位开发商透露，原本谈得很好的几块土地后来都吹了，“现在我们再不能像以前一样轻松拿地了，必须谨慎。”
    事实上，类似案例并非一个两个。自建设部165号文件明确“70%·90m2”之定义后，整个房地产行业的运作已发生极大震荡。风险增加、利润下滑，土地交易、建筑设计领域发生巨大裂变，行业竞争转入更深层次。

风险走高利润走低
    “高风险”“高利润”一直是房地产行业的关键词。而随着建设部的165号文件为“70%·90m2”一锤定音，虽然开发商言必称绝对服从新政策，但大家心里都很清楚：风险增大，利润下滑是必须面对的现实。
 天平的一端，风险正变得越来越沉重。
    一位不愿透露姓名的开发商表示，做房地产开发，常存的风险是资金风险，但这可以预见、规避；而最具威胁、最难应对的风险却是政策风险。以此次“70%·90m2”新政为例，这是国家采取行政手段对市场进行的干预；而直接规定技术指数，不仅考验开发商在设计建设方面的应变能力，也让其未来的销售风险大大增加。同时，由于新政给某些项目造成入市时间延迟、设计费用增加、甚至引起合作上的纠纷等后果，都得由开发商自行承担。
天平的另一端，利润正被“蒸发”，变得愈来愈轻。
    虽然目前没有具体的公开统计数据，但无论是专家还是开发商都一致认为，随着新政的不断出台，房地产开发利润正逐渐走低。“在各种利润排行榜中，房地产总是利润最高的行业之一，不过这种状态也许无法持续很久，如果其发展缺乏后劲，就很可能从排行榜的前位消失。”一位业内人士分析。
    在高风险之下，若有获取高利润的机会，相信还是有不少人会铤而走险的。而如今，还有多少人敢继续走下去或者加入开发队伍呢？
    “新规定平稳实施之后，对整个地产行业有利，能照顾到大部分普通老百姓的首次置业需求，同时也能较有效地控制地价、房价。”北京万科企业有限公司销售中心经理赵彤表示。对于这一观点，虽然不少开发商表示了认同，但是另一开发商私下对记者表示，虽然对行业、对老百姓或将有利，但对开发商来说，前路却是险阻重重。“美味的蛋糕变成了美丽的陷阱。也许运作手中这个项目将是我在房地产行业前进的最后一站，下一个项目在哪里？现在还不敢考虑，一切都等北京市细则出台后再看吧。”
    同时，开发商对拿地的兴趣大减，项目运作速度变慢，所有的行动都表明，风险增大与利润下滑之痛，让他们变得谨慎起来。

行业竞争再升级 
    风险增加，利润下滑，逼着开发商必须苦练‘内功’，房地产行业的竞争将转向更深层次。业内专家一针见血。
    在本刊上月举行的“‘70%·90m2’新政后市展望专家研讨会”上，一位专家表达了这样的担心——如果大家都只能建90平方米的房子，地产行业的运作可能会变得很容易模仿和复制。开发商无须开动脑筋让建筑师设计出有新意的房子，直接把市场上运作成功的项目照抄照搬过来就可以了，由此也会造成房子千篇一律，长成一个模样。
此话从另一角度理解，即今后开发商一旦进入地产行业，项目的运作反而比较容易，只求个中规中矩。那么，身处市场一线的开发商是否这样认为呢？
    赵彤表示，企业间竞争将更为激烈；“开发商将被逼去‘练习内功’”，龙湾别墅销售总监杨潮汐如此说到；北京军凯房地产开发公司销售总监刘宝玉则认为，拼的就是谁能更好更灵活地进行运作，照搬照抄、人云亦云是不可能获胜的。对于购房人来说，他们的需求是多样化的，开发商必须去适应这种需求，方能赢得市场。那么，以后的房地产竞争将会呈现哪些变化呢？业内人士一致认为，如何把90平方米的房子做出特色才是竞争之核心，谁的立面设计更有新意，谁的平面布局更加科学合理，同时，谁所使用的建筑材料更环保、谁的节能系统更先进，谁就能在竞争中脱颖而出。
    也就是说，依靠各种新颖概念来促进楼盘销售的做法已难通行。当户型面积趋同之时，其他的诸多深层次因素就会凸显出来，开发商必须在这些方面下更多的工夫。“整个行业的竞争只会越来越激烈。”杨潮汐表示。

被颠覆的潜规则
    除“70%·90m2”的户型规定之外，目前的土地出让规则也发生了巨大变化，今后凡是居住类用地出让，都将采取招标的方式。“价高者得”“有钱好办事”的潜规则正在被改写。
    北京市土地储备中心交易部部长叶向忠向《楼市》记者透露，在招标过程中，将贯彻落实“限户型、限房价、竞地价”的原则，改变过去那种单一的价高者得之规则。
    记者看到，7月份新近出让的几块居住类用地均为招标底价成交。但据了解，并非所有企业都是以最低招标价进行投标的。“可见，标书的综合水平变得十分重要，房地产行业也不再只对有钱的企业开放，而是为实力型企业准备的舞台。”
    规则的改变对行业运作的影响非同一般。因为，拿地是开发商进军房地产行业首先要做的事情，而在新政之下，土地市场亦风云变幻，开发商拿地时考虑的重点也有了变化。
    “过去，我们拿地时，主要考虑这块地适合建什么形态的住房，建几居室，客户群构成是什么样子的；而现在规则改变——不管客户群是什么样的，都必须建90平方米的房子，那么我们就要考虑‘在这个地方建90平方米以内的房子能不能卖得出去’，‘把90平方米建成什么样子才能卖得出去’。”刘宝玉表示。
    在另一位开发商看来，不死守北京，到二、三线城市去寻找土地进行开发或许是一条出路。“无论房地产市场出了什么问题，北京受调控肯定是首当其冲的，就算买到地后期开发也很难。”他表示，“出走”到二、三线城市能享受到相对宽松的政策环境，拿地时的顾虑也少一些。
    与此同时，以前坐待地价上涨的土地倒卖商不再沾沾自喜，而开始着急。一方面，有“两年必须开发”的时间限制；另一方面，开发商拿地则变得极其谨慎，“我们可以买地的空间还很大，为防范风险，即使要买也须等政策细则明确之后。”一位开发商向《楼市》记者表示。
    业内人士分析，开发商拿地积极性下降，而土地商手中的存量土地以及政府新供应的土地总量很可观，土地市场的供需关系可能会由“供不应求”转向“供大于求”，从而促进地价回落，缩减房价成本。当然，不敢拿地的直接后果也将导致部分企业将不得不从房地产行业退出。

地产服务业两极分化
    如果说房地产开发市场和土地市场受政策影响直接而猛烈的话，那么，与地产相关的建筑设计、营销代理以及广告等地产服务行业也同样面临巨大压力，并无可避免地将重新洗牌。
建筑设计机构：技术须突破
    “新政给房地产行业带来的震荡将直接与建筑设计行业挂钩，该领域也将出现两极分化。同时，高水平的设计师必将炙手可热，而平平庸庸的人则无可避免将会被淘汰。”中国建研院一位专家表示，新形势下，开发商拿地之后就要面临建筑和室内设计的严峻考验，这或将加速建筑设计行业的洗牌速度。
    “70%·90m2”之新规让房屋面积不再成为差异化竞争的重点，而房地产竞争除资金、土地等因素之外，建筑设计和平面设计的竞争将大大凸现。”杨潮汐表示，某种意义上说，房地产开发竞争是设计的竞争，“开发商根据地块做好定位之后，给建筑设计单位下的设计任务书一定是很严格的、高标准的。”他说到。
    李宏对记者表示：“为了不延误工期，我们必须聘请高水平的设计单位，准备两套建筑设计方案，以应对政策之变、抢占入市时机。”事实上，在北京市细则尚未正式出台之前，大多数开发商都作出了这样的选择。
    据上述的这位中国建研院专家介绍，以前设计大户型时，对空间的节约使用意识淡薄，主要突出其奢华感，而如今开发商要求对户型的设计更紧凑、布局更合理，让有限的面积延伸出无限的空间，给设计单位提出了很大的挑战。与房地产企业将会大洗牌一样，建筑设计行业也会出现同样的景象。
    同时，建筑设计人才也面临着巨大挑战。一方面，开发商对高水平的设计师求才若渴，并愿意为之支付高工资；另一方面，平平庸庸的设计师却难有立足之地，将被淘汰出局。
代理行：痼疾须根治
    “新政让代理行的日子更加难过。”华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎直言不讳。
    事实上，从去年开始，一些代理行的日子就越来越不好过了，而现在的新政加剧了矛盾。“过去，我们可以拿到1.5%的佣金回报，而现在下降到0.8%左右的低水平。”一家代理公司负责人对行业利润的下滑十分无可奈何。他表示，以一个销售额为5亿元的楼盘为例，0.8%的销售佣金是400万元，如果销售期为两年，那么在销售顺利的前提下，代理行每年能拿不到200万元的销售佣金，而每年仅代理行人员薪金也在100多万元，再除去办公成本等因素，所获利润十分微薄。
    佣金减少也许还不是最坏的情形，部分开发商为解决资金问题，还以“保证金”的名义要求代理行垫付前期宣传费，部分小公司面临重大打击。
    此外，代理行业的潜规则也被改变。以前代理行与开发商合作都会有“溢价提成”的原则，即代理行和开发商约定好预期售价，若代理行的售价高于预期价，溢价部分就由二者共同分成；但现在开发商把控更严，而房价涨幅减小，代理行的这一块利润就变薄了。
    “虽然新政加大了代理行的生存难度，但其暴露的问题却是这个行业固有的。代理行必须根治自身痼疾，重新思考自己的核心竞争力，才能彻底解决问题。”公衍奎指出，传统代理行主要依靠操作经验和制度化的流程与模式来赢利，但优秀的代理人才很容易被开发商挖走或自立门户；而其运作模式又很容易被复制。因此，根治痼疾，留住人才，创新赢利点，是新形势下代理行必须解决的重大问题。
广告公司：整合能力须加强
    “广告公司属于下游行业，房地产开发受到影响必然影响广告公司的业务。说实话，已经有部分小公司面临饿肚子的境况了。”谈到广告公司的生存状况，世嘉行副总经理龚宇明稍显沉重。
首先，由于“70%·90m2”新政影响了600多个项目的审批进度，因此，新上市项目直接减少，当然广告客户总量亦随之减少。
    其次，对于目前正在推广销售期的项目来说，由于新增项目减少，这些项目的销售压力不大，对广告推广的需求力度也不强。
    同时，在同行竞争越来越激烈的情况下，开发商往往只愿意花很少的钱，同时又希望达到很好的效果，对广告公司的要求进一步提高。
    “在这种情况下，如果广告公司只是单一的广告设计公司，那么其抗风险能力将很弱。必须加强整合能力。”龚宇明表示。所谓的整合能力，就是广告公司不仅做广告设计，同时还要有更深入、更全面的能力，充分整合策划、广告以及销售等资源，为开发商提供建设性意见，让其花最少的钱达到最好的效果。同时，要形成自己独有的秘诀，其赢利模式不能轻易被模仿和复制，这样才能在大环境不利的情况下继续有立足之地。
在残酷的竞争压力下，广告公司的分化和广告行业的洗牌亦无可避免。

行业在调整中前行
    在风险增加、利润下滑的当口，在部分开发商准备退出或将被淘汰的时候，房地产行业，是否依然被看好？
    “我们不但不会放慢发展的速度，相反，我们还要抓住这个时机大力发展。”赵彤如此表达万科的发展方向；“地产行业是我们的主业，我们肯定会继续在北京发展，同时还要向外地扩张。”李宏对银谷的发展方向也非常坚定；“虽然行业整体利润在下降，但这是纵向的比较，从横向看，行业利润还是很可观。”刘宝玉一语道破机关。与此同时，还有不少开发商表达了类似的观点。
    虽然宏观调控政策影响了很多项目的实操进度，并且让部分开发商成本增加，但是更多的人也承认，调控政策实际是在纠正原有的错误，比如盲目追求大户型的现象。改革必然有人要付出代价，但从长远来看，市场必然日趋成熟和规范，这对于企业的规范发展和竞争，对于有实力的大企业来说，都是一个利好机会。
    同时，业内专家分析认为，虽然有这样那样的风险，今后政府可能还会不断出台调控政策，但与其他行业相比，房地产依然是个香饽饽，是很多人难以舍弃的一块领地，除非他自身无力继续寻求发展。大浪淘沙，必定会有部分企业被挤出门外，但个体的不同命运挡不住行业的快速发展，目前该行业依然是我国的支柱产业，还是会保持较快速、良好的发展状态。