http://www.jpjy.net/picture/200672815153818.jpg万元以上大户型楼盘占主流" />    后现代城、A派公寓等项目近日正在为8月开盘上市忙得热火朝天。在宏观政策的影响下，京城楼市并未“蛰伏”，新盘供应依旧来势凶猛，预计将有40多个楼盘“鏖战”8月楼市，而大户型、万元以上楼盘亦成为8月新盘供应的主要特色。为使广大购房人解新盘的区域分布、户型结构、房价走势等情况，本刊记者近日特意走访了众多准备在8月上市的楼盘。

8月新盘“霍霍备战”
    7月18日，双桥附近的华美·橡树岭项目售楼处热闹非凡，销售人员正在为新盘即将上市紧张而有秩序地工作。据悉，他们将特别推出了买底层送地下室和花园、买顶层送阁楼、中间楼层送阳光房的优惠措施，并在7月下旬对外开放样板间，达到吸引客户、促进销售的目的。
    此外，该项目的销售人员还向记者介绍，“项目的主力户型以二居为主，面积在100平方米以上，加上赠送的面积，业主可以拥有较为舒适的居住空间。而且，未来的市场供应将以90平方米以下的小户型为主，现在购买较大的户型，具有一定的升值潜力。”
    广渠门附近的合生国际花园，则推出了认购楼盘送99折贵宾卡的优惠活动，以吸引购房者的买房热情。据记者 了解，不少8月新盘都会选择打折或赠送礼品的方式来聚集人气，以促进项目的销售。
    根据7月14日国家发改委公布的数据显示，到5月末，全国商品房空置面积已达12155万平方米。虽然空置率居高不下，但8月新盘的前景似一片光明。

东部区域攻占半壁江山
    根据记者的调查，8月新盘区位分布并不均衡（详见“楼市地图资讯”），可以用“东部区域一枝独秀”来形容。
    东部区域在8月份约有18个新楼盘要相继面市，占8月新盘总供应量的50%以上，无疑成为意向买房人关注的热点区域。东部区域新盘分布范围较广，一直从二环延伸到六环以外，销售均价在5500元/平方米到17000元/平方米之间，不同的购房者可以根据自己的资金实力选择合适的楼盘。此外，供应量一直很少的泛CBD区域，在8月有合生国际花园、后现代城、A派公寓等项目上市，抢占京城的高端住宅市场。
    南部新盘改变了6、7月份集中供应的情况，仅有6个项目在8月亮相，并主要分布在四环到六环的范围内，产品类型上以花园洋房和普通住宅为主，由于价格相对较为便宜，为资金实力有限的购房人提供了选择机会。
可能与土地供应量一直较少的现实状况有关，西部区域的供应状况一直是“波澜不惊”。虽然每个月都有一定数量的新盘面市，但供应量一直处于京城新盘总体量的最低位。
    8月份准备上市的天鸿美域，从6月份开始就计划开盘，由于一直没有拿到销售许可证因此拖延至今，其80万平方米的建筑面积，有望缓解想在环境优美的西部区域置业人群的购房需求。
    北部区域８月新盘的供应特色是别墅项目“一统天下”，格拉斯小镇、湾流汇、香江别墅、清凉胜景、北京湾等高档别墅将“悉数登场”，“别墅”成为８月北部区域新盘的代名词。而在6、7月份集中供应的清河板块、立水桥区域，在８月份难觅新盘踪影，仅有领秀硅谷、莱镇香格里两个项目“登台亮相”，以往普通住宅的供应高峰期逐渐淡去。

“倒70%”现状暂难改变
    通过对8月新盘户型面积的整体调查，不是“90平方米以下中小户型占70％”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70%”，时下现实情况与政府调控目标尚有很大差距，这与新盘供应类型中高档公寓、花园洋房、别墅的总比例高于普通住宅不无关系。
    据统计，普通住宅仅占8月新盘供应量的37%，而公寓的比例与普通住宅基本持平，别墅和花园洋房的供应量占据了总供应量的17%和9%，低密度高档住宅的大量面市导致“倒70%”的情况依然持续，主力户型在90平方米以上的住宅，占8月新盘总供应量的72%，而面积在140平方米以上的超大户型则占据了总供应量的25%。
    根据记者的调查，8月新盘以小户型为主要设计理念的楼盘，仅有都城·心屿、世界城、当代名筑家园等几个项目，除当代名筑家园的均价在5500元/平方米左右外，另外两个项目的价格都在10000元/平方米以上。
    因此，对于普通买家而言，要在8月新盘中找到合适的紧凑户型还需要细下一番工夫。记者在采访时遇见的一位马先生，就透露了紧凑户型难求的心声。
记者：“您为什么选择小户型为置业目标？”
马先生：“我刚工作没几年，没有太多的积蓄，加上今年马上要结婚了，所以选择总价较低的小户型为购房方向。”
记者：“您觉得市场上的小户型项目多吗？”
马先生：“为了找到合适的房子，我跑了大概十几家楼盘，总体感觉小户型的数量较少。一般项目的主力户型都以100平方米以上的两居和三居为主。有些楼盘虽然也拥有一定比例的小户型，但不是户型设计不合理，就是位于整个楼座最差的位置，并不适合居住。”
    根据北京市建委统计数据显示，6月份北京网上登记签约的商品住宅期房的套均面积为120平方米，商品住宅现房的套均面积为152平方米。6月份北京商品住宅成交套数（不含经济适用房），90平方米以下的有3843套，90～120平方米的有3033套，120平方米以上的有5242套。90平方米以下的小户型只占市场交易约31.7%的比例，大户型则占有近七成的份额。购房人以往追求大户型的置业心理，也在一定程度上也导致了供应结构向“倒70%”方向发展。

万元以上楼盘占主流 
    8月新盘除了“以大为美”外，众多万元以上的楼盘集体亮相，亦成为本月楼市的主要特色。
    记者根据调查发现，10000元以上的新盘占总供应量的40%，8000元以上的楼盘更占到总量的54%。这些楼盘主要分布在东部区域的泛CBD板块、朝阳公园板块、朝外板块等高档居住区，以及北部区域的中央别墅区和亚北别墅区。
其实从2006年开始，京城房地产市场的价格一直呈上涨态势，以朝青板块的楼盘为例，从2005年底的7000元/平方米左右的区域均价，直线上涨到9000元/平方米左右，而且还有继续上升的势头。
    此外，“国六条”“九部委意见”中明确规定“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应”，也促使目前市场上在售的别墅项目成为了稀缺资源，价格也随之“水涨船高”。
    虽然万元以上的楼盘将成为8月份的主打产品，但能否得到购房人的认可现在尚是未知数。
    根据记者的实地走访发现，不少新盘都已经做好了销售的准备，沙盘、楼书和样板间都在积极制作当中，但问及具体开盘时间，大多数项目都声称还没确定。
    针对8月新盘大户型以“倒70%”为主的供应情况，北京策源房地产经纪有限公司市场总监李林先认为，建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（即165号文件）的出台，给“90平方米”和“70％”两个概念给出了明确界定。
    因此，未来的市场供应结构会逐渐改变“倒70%”的现状，随着北京市细则的出台以及新政的有效执行，未来小户型房源的数量会稳步上升，普通购房人的置业问题将得到有效解决。
    对于买房人担心8月新盘价格较高的问题，高力国际（北京）公司专业咨询部经理杨清指出，万元以上的楼盘由于多集中在城市中心地带，其地理位置的优越性导致了项目房价的居高不下。
    因此，购房人应该采取理性的购房策略，根据自己的实际需求，选择南城或东、西四环以外的楼盘作为置业目标。
    此外，随着8月份东铁匠营为首的多块商品限价房用地的上市，也会在一定程度上满足普通购房人的置业需求。