http://www.jpjy.net/picture/200671414433615.jpg    领汇成功上市之后遭遇股价下跌的隐忧尚未淡去，冠君等多只REITs的萧条又使人平添新愁……
不唯如此，伴随着资本市场的波动，香港地产大鳄新鸿基、恒基地产、九龙仓集团、富豪酒店以及内地诸多地产巨擎上市计划纷纷搁浅。种种表象背后暗藏的深因是什么？去年风靡全国的REITs，缘何在今年遭受冷遇？

政策支持乏力　自身瓶颈难破
    “目前国内政策支持乏力，是REITs发展所面临的瓶颈之一。并且，限制非中国居民在华购房政策即将出台的压力，亦使未来REITs具有一定的不确定性。“某知名投行资深经理人表示。
    不过，政府方面已经在行动。近日，银监会政策法规部副主任李伏安对《楼市》记者表示：“目前相关政策正在制定中，由于内部意见不统一，所以，暂时不便透露。相关政策或将于本月月底之前逐渐明朗。”
    目前的事实证明，国内的商业物业想通过REITs在海外上市，存在多种障碍，运作难度也较大。因为异地发行REITs首先会涉及到税制问题，单从税务角度而言，面临很大的障碍。
    美国作为发行REITs较早的国家，纵观其REITs的发展史就不难发现，法律为REITs的健康发展提供了诸多有利的支持，美国曾多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定，优惠税收已经成为其主要优势之一：凡符合法定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除。与之相比，中国在这方面还是一片空白。
    “国家首先要在政策上给予一定的税务优惠，在两地双重征税的情况下，再加上其他的各种税费，企业如果强行发行却无法获得既定的利益，那就失去发行的意义了。”美国盛诺金地产基金公司董事总经理黄立冲强调，这对房地产企业来说非常重要。
    另外，单就REITs本身而言，其自身的诸多要求亦是发展受限的主要原因之一，比如，要求物业必须要有长期、稳定的租金收益，要有足够大的体量，等等。（详见后文”上市REITs六大‘择偶’标准”）正是由于种种限制，致使大量内地物业望尘莫及。

经济过热  波及REITs投资
    “主要因为全球经济发展得太好了！”华银控股副总裁齐霁如是解析目前REITs乏力的原因。虽然言辞颇为隐讳，但不难看出，其意指目前全球表现出的经济过热。
    诚然，经济过热最直接的表现即通货膨胀，通货膨胀到了一定程度必然招致各国政府采取相应的抑制措施，而加息则往往被公认为最有效的调控手段——
    4月28日，中国人民银行将金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。6月8日，欧洲央行宣布加息25个基点，将欧元区基准利率由2.5％上调至2.75％。6月29日，一直暗示将停止加息的美国联邦储备委员会决定进行第十七次加息，将基准利率提高25个基点至5.23％，为2001年3月份以来的最高水平。
……
    如果说经济过热间接影响REITs止步，那么，全球范围利率的普遍上调则是REITs受挫最直接也是主要的原因。“利率水平和股市是逆向而行的，利率水平较低时，股市就会比较火；而利率水平较高时，比如，美联储加息后利率为5.85％，而香港REITs的投资回报率为4.31％，新加坡为5.10％，如此一来，必然导致大量资本流入银行，而非资本市场。近期，日本等诸多国家和地区股市的大幅下跌，便是很好的例证。”齐霁分析说。
    而就如今的状况而言，美联储加息以及日本股市狂跌等负面影响，无疑给全球股市蒙上一层阴影。在此背景下，近期港股的下跌、多数企业延迟入市的事实便不难理解。“单个市场受整体大势的影响是必然的，而在大势不利的前提下，多数企业选择推迟REITs上市的时间无疑是明智之举。”某知名投行不愿透露姓名的负责人如是评价。

生不逢时　遭遇宏观调控
    除全球范围利率的调整外，我国对房地产业实施的宏观调控亦对REITs产生些许影响。代理香港富豪酒店REITs上市业务的德意志银行有关人士表示，在我国实施宏观调控的大背景下，一方面购房人选择持币待购；另一方面，也使资本市场的投资热度有所减弱。
    那么，照此逻辑推断，不难想象恒基地产、新鸿基等多数企业之所以将旗下的REITs推迟入市，同样离不开对政策因素的考虑。毕竟，作为企业而言，上市唯一目的即套现。然而，现如今在大势不利的前提下，上市就意味着贱卖。
    “上市时间表是可以操控的。”某投行工作人员告诉记者，“在全球范围利率上调、股市行情不佳、中国又实施宏观调控的背景下，我们本着对客户、投资者负责任的态度，也建议企业推迟入市。”

冠君搅局  负面效应扩散
    “一粒米坏了一锅粥”。某市场分析人士如是评判今年上半年香港REITs的现状。
    而这位人士所谓的“一粒米”即于今年5月24日在港上市的第四只REITs——冠君（2778.HK）。据了解，该基金上市首日，便大跌15.69％，报收4.3港元。该只基金之所以命运多舛，更多则是缘于其自身的因素。“首先，产品结构单一，只有写字楼、停车场、会所及商铺，而事实上，通过REITs上市的物业越丰富其抗风险能力也就越强，比如囊括厂房、酒店及酒店式公寓等；其次，物业的成熟度有所欠缺；再次，2006年预期收益率并不诱人，每单位分红增长有限 （按照发行价，则相当于4.84%～5.57%的收益率 ）” 某资深资本运作人士如是分析。
    该人士告诉记者，冠君的受挫于被浓雾笼罩的香港资本市场而言，无异于雪上加霜。“看似一个单独的案例，但其带给港股尤其是地产板块的负面效应不可小觑。因为，其股价的大幅波动，可能使投行、企业对香港的信心有所动摇，更可能使得投资者的投资热情大为减退。”该人士如是评价。

过度炒作  透支未来预期
    任何涉嫌过度炒作的事件，其效果必然会适得其反。香港REITs同样如是。自去年以来，香港和新加坡，一直在争当亚洲金融中心的事实有目共睹。关于这一点，单从此起彼伏的优惠政策中便可窥见。然而，单就REITs而言，由于新加坡起步早，所以，发展较为成熟。而香港，去年领汇上市之前，还未有一只REITs。在此背景下，经历两年周折、由香港特区政府房屋委员会推出的REITs——领汇，在各界的关注下顺利上市，并赢得香港投资者的大力追捧。
领汇的成功，在香港资本市场掀起一股REITs上市热潮。然而，随后上市的无论是泓富、越秀，还是冠君，其表现均无法与领汇相提并论。对此，某不愿透露姓名的投行人士发表了自己的看法：“领汇是香港特区政府房屋委员会推出的，其上市更多是一种‘经济地位’的需求。并且，其上市之后的不俗表现，难免有些‘炒作’的意味。毋需讳言，其用意必然是希望领汇的成功带动香港REITs步入快车道。”
    对此，某知名投行有关负责人深感认同。“香港的炒作氛围的确较浓，这跟香港一些机构喜好炒作不无关系。但REITs本身是有稳定收益的，过度炒作之后，虽然短期内能令市场繁荣，但长期而言，必然会使市场跌入低谷。由此，投资者的回报也就无从保障。”该位负责人如是说。
    综上，诸多因素正是影响REITs上半年乏力之所在。至于REITs能否力挺难关，尚需拭目以待！