http://www.jpjy.net/picture/200671414471993.jpg    香港已有的4只REITs所点燃的上市风潮，近期突然面临衰弱之势，迫使冀望已久的房地产企业纷纷选择了暂时延迟。而与香港一洋之隔的新加坡，因REITs市场发展较早且没有地域性限制，一向被人们视为是较香港更为成熟的市场，但这里目前同样悄无声息。不同的市场，相同的境遇，究竟哪个更适合内地REITs？

市场：一边是火焰一边是海水
    2005年6月，香港证监会撤销了REIT投资海外房地产的政策限制，导致新加坡和香港这两个资本容量和物业体量严重不成比例（资本容量远远大于物业体量）的市场，突然形成了对峙之势。他们为了吸纳大陆的优质资产上市，都曾不同程度地抛出了橄榄枝。
    而自去年11月以来，香港多只REITs的成功上市，以及上市后股价的大幅攀升，不仅让2005年年末的香港REITs市场呈现出空前的繁荣景象，更抢尽了新加坡的风头。
    对于此种现象，齐霁用“炒作”进行了总结，而这种炒作最直接的结果，就是最近香港REITs市场股价的大幅波动。
    而香港的彼岸，另一头的新加坡却显得平静了许多。由于REITs市场开放的时间较早，新加坡REITs市场从2001年发展到现在，发展一直比较稳定，成熟是大家对于新加坡市场的共识。在4年时间里，新加坡已吸引了9只REITs挂牌上市。仅2002年到2005年，新加坡房地产投资信托 (REITs)市场每年增长135%，资本总值高达55亿美元。
在这种市场环境下，把REITs当做定期收入的思维已深入新加坡投资者的心中。因此相对来说，他们对REITs的认识更加专业，没有太多的投资者抱着炒作的心理去购买REITs股票。

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制度：一个灵活一个严格
    “原来我比较看好新加坡市场，是因为新加坡市场比较成熟，当时已经有异地的物业上市，因此有规律可循。而那个时候香港的市场还没放开，大陆的资产去香港缺乏具体的参照物，到底适用什么样的回报率都很难确定。香港的市场需要拿牌照，这样审查和报批就会很严格。而我们所扮演的就是资产管理公司的角色，拿牌照对我们来说是一个限制，新加坡市场却没有这样的要求。” 齐霁对记者表示。但是除了成熟度外，在资金容量、制度灵活性以及对内地房地产市场的认识上，香港却比新加坡要略胜一筹。此外目前新加坡并没有专门针对中国地产在新加坡发行的相关法规，而香港则有一些特别的税务安排是给大陆的。
    由于没有地域性的限制，使得新加坡的金融法规监管也更加严格，这造成了新加坡的REITs市场敏感性要差一些，黄立冲对此形容说，“它的交易活跃性要比香港低一半”。另外，从法律的角度来看，考虑到异地物业的国家风险和税务风险，新加坡的投资者所要求的风险议价则会高一些，即他们对中国的资产所要求的回报率相对较高。“从平均的角度来看，新加坡对国内物业在回报率上要比香港高一点，这是新加坡的不利因素。”齐霁分析说。以近期上市的雅诗阁公寓信托为例，作为泛亚地区第一只投资于服务式公寓、酒店的房地产投资信托基金，该信托资产位于新加坡、中国、越南、印度尼西亚、菲律宾等地。“中国的雅仕阁总共打包了上海、北京、越南、马来西亚、印尼等地的5、6个酒店式公寓这样的资产，它上市的回报率是9%，这对于内地房地产企业来说太不合适了。”
另外，出于地域上的因素，香港的投资者对中国房地产市场的认识要比新加坡更为深厚，内地房地产市场的任何风吹草动，都会影响到香港投资者对内地在香港所发行的REITs股票的估值。对于内地发行REITs上市的房地产企业而言，新加坡的投资者则从市场的反应速度来看，显得“笨一些”。在这种情况下，香港的市场会更加高效。

波动而不失灵活的香港市场更高效
    “REITs作为一种具有稳定收益性的投资产品，它的资金来源是租金收入，因此这种投资产品的资本增值其实是很慢的，涨跌的幅度不应该很多。但是香港股票市场上的投资者从来没有把房地产收租型物业当做类似国债那种债务性产品去看待，而是把它当做股票去炒作。”但从另外一个角度，黄立冲认为，这种起伏波动也说明了香港市场要比新加坡更加活跃。即便有人为的作用，但如果在可控的范围之内，它会是有利的。
    对此，齐霁也认为，目前香港的炒风比较严重，引起了市场波动，但经过一段时间的发展，未来必然会形成一个逐步成熟、稳定的趋势。齐霁表示，上市所选择的市场关键因素在于这个市场所要求的回报率，由于新加坡的回报率要比香港高一些，因此从目前的市场判断来看，香港对于内地的房地产企业要好一些。“如果投资人要求的回报率太高的话，对于作REITs上市的房地产公司是不合适的。”
    http://www.jpjy.net/picture/200671414512932.jpg黄立冲进一步强调，无论从市场的有效性还是资金总量上看，香港市场对内地大型地房地产企业发行REITs而言，应该是不二的选择。
    另据瑞士银行亚洲房地产研究部门联席主管梁贤杰预计，2010年前亚洲REITs市值将增长近10倍，达到1000亿美元，远高于目前的110亿美元。其中70％～80％的新增市值将来自酒店REITs等新基金的上市，亚洲地区的房地产公司将借助地产价值不断上升的有利时机，为新的项目筹集资金。这无论对新加坡、香港市场，还是内地房企来说，都不失为一个好消息。