亚奥商业游离在奥运边缘
    6月1日，记者自北苑路开始，由东向西，沿慧忠北路向西进行实地探访。首先映出眼帘的是，位于沿慧忠北路东侧逸园的底商，只有三四家店铺开业，其他大部分都空着。
    再往西，记者来到位于大屯路和安立路西北角的第五大道。据了解，该项目自2004年开业以来，一直勉强维持经营。6月1日下午1:30，记者在第五大道一层看到，靠近电梯右侧的“黄金摊位”已经撤租，整个商场冷冷清清。当记者到租售部了解相关情况时，租售的工作人员正在忙着跟一位女士签订租赁协议。当这位女士签完协议走出租售部时，记者对其进行了采访。通过沟通获知，该位女士叫陈露（经对方要求，为化名）。
记者：您是否已经在第五大道租了商铺？您认为，在亚奥什么业态，前景会比较好？
陈露：是的。我觉得应该运动、休闲方面的业态。因为，我对整个区域进行观察时发现，亚奥的餐饮业可以说是比较发达的，但其他一些享受型的业态则比较稀缺。据我了解，目前仅有一家钱柜KTV，其他休闲娱乐设施非常少。就整个区域来看，居住人口较多。而区域的休闲娱乐设施很难满足人们在周末或晚上的消费需求。
记者：您主要看好该区域的什么特点？
陈露：奥运会的举办是一方面因素，但毕竟奥运会只有十几天的时间，它所带给区域的消费需求是短暂的。所以，我之所以在此租铺，是因为，我比较看好该区域商业的稀缺价值。虽然现在不温不火，但我相信未来是有发展空间的。
    从第五大道出来，记者随即来到位于大屯路的金泉广场。根据规划，金泉广场一期为6万多平方米的商业街，具体分南北两条独立的商业街，南侧沿着大屯路，北侧沿着北小河路，都是南北朝向，分别在整个地块的南北两侧，建成后将是目前亚运村规模最大的独立式商业街。
    6月1日下午2:30，记者到达家上生活广场售楼处。与第五大道的一幅萧条景象相比，家上生活广场则显得繁荣许多。售楼处内，几组客户正在跟销售人员洽谈合作。然而，当记者问及具体的租售比例时，“忙里偷闲”的销售人员称，“这个目前还不方便透露”。
    此情此景，人们多认为是商业不发达地区的正常表现。然而，却很难想象，如果再有百万平方米的商铺集中供应，该区域的商铺市场又会是何种景况？

“空城”导致亚奥商铺“空撑”
    随着奥运会的日益临近、道路、交通及绿化的逐渐完善，亚奥板块越来越被各界人士所看好。而该区域未来再度出现商铺集中供应的可能，恰恰说明开发商依旧看好该区域未来的发展前景。而租客的“热情”则说明，他们同样对区域表示看好。然而，就在亚奥占尽天时、地利、人和之时，区域内商业的经营状况却未见有所改观。《楼市》博采众议之后认为原因不外乎以下四点。
    首先，区域居住功能使然。从区域的功能定位来讲，从早年的亚运村发展至如今亚奥，整个区域一直以居住为主。而居住区一个最突出的表现即白天大家都上班出去了，只有晚上和周末在，所以，造成了居民在区域内消费的系数降低。而不像传统的商务局，如CBD、金融街和中关村，任何时段，区域内都拥有充足的人流。
    其次，经营业态欠缺特色。就经营业态而言，亚奥板块较具特色的是餐饮。然而，由于区域的辐射力较差以及受交通状况的影响，这里的餐饮很少吸引市区中心的人流到此消费。其客群，主要以当地的居民为主。所以，目前亚奥的餐饮配套，可完全满足区域的消费需求。
    基于此，接受采访的多位专家一致认为，餐饮业在亚奥已基本饱和。而其他业态又普遍欠缺经营特色。以第五大道为例，其主要经营业态为服饰。而人们在对服饰的消费上往往容易形成消费习惯，比如有的人爱去西单，有的人爱去王府井、国贸，还有的人喜欢去双安商场或当代商城，等等。可以说，这些区域会分流相当部分亚奥的服饰消费需求。所以，在这个区域经营服装，经营惨淡是正常的。
    再次，商业定位欠准。定位决定成败，是房地产开发亘古不变的法则。然而，就位于亚奥板块丽水桥的明天第一城的商业，虽然销售上红红火火，但其前景却令很多业内人士为之担忧。“整个社区的总体量为50万平方米，光商业部分便占去了1/5，即10万平方米。可以说，这是个极不协调的比例。虽然开发商有意打造一个‘亚奥商业中心’，但其说到底，还是社区商业。而社区商业对周边的辐射力非常有限，并且，其经营业态也应以满足社区居民的日常消费需求为主。从这一点上来讲，其商业定位是有待推敲的。”某不愿透露姓名的资深业内人士如是评价。
综上，可见亚奥商铺目前存在的顽症。如上顽症是否会随着奥运会的举办，而不治自愈呢？

休闲娱乐业或将点燃亚奥商铺“旺火”
    “通常情况下，商业的运营会遭遇两个困难时期，即前期招商竞争期和开业培育期。这一问题，亚奥商业同样会面临。由于近两年亚奥商业出现的阶段性供应高峰，所以，在2006-2007年，应该是该区域商业所面临的招商竞争期，可以看到，目前很多项目均面临较大的招商压力。”戴德梁行商铺部高级经理张家鹏说。
张家鹏进而认为，就目前亚奥区域的状况来看，该区域商业所面临的开业培育期将出现在2008-2009年。“至于亚奥商业是否能安全通过这两个困难时期，一要看政府的规划及扶持力度；二要看该区域产业的发展速度。”张家鹏强调。
    在记者问及什么样的业态在亚奥更具发展前景时，张家鹏与李林先一致认为是休闲娱乐业。即，正如前面那位陈露女士所提及的，该区域的商业应充分考虑到区域的功能定位，以满足人们忙碌工作之余的自我释放需求，适度发展休闲娱乐业，如影视、体育、KTV、酒吧，等等。就亚奥不同类型商铺未来的命运而言，张家鹏认为，未来亚奥板块发展较好的商铺应为项目底商。张之所以作出如上判断的理由是，“亚奥区域的居住属性，决定了未来以满足人们日常消费需求的项目底商的竞争力更强。而大型集中式商业及商业街，受区域人气的影响，其发展前景将不容乐观。”

亚奥商业游离在奥运边缘
    6月1日，记者自北苑路开始，由东向西，沿慧忠北路向西进行实地探访。首先映出眼帘的是，位于沿慧忠北路东侧逸园的底商，只有三四家店铺开业，其他大部分都空着。
    再往西，记者来到位于大屯路和安立路西北角的第五大道。据了解，该项目自2004年开业以来，一直勉强维持经营。6月1日下午1:30，记者在第五大道一层看到，靠近电梯右侧的“黄金摊位”已经撤租，整个商场冷冷清清。当记者到租售部了解相关情况时，租售的工作人员正在忙着跟一位女士签订租赁协议。当这位女士签完协议走出租售部时，记者对其进行了采访。通过沟通获知，该位女士叫陈露（经对方要求，为化名）。
记者：您是否已经在第五大道租了商铺？您认为，在亚奥什么业态，前景会比较好？
陈露：是的。我觉得应该运动、休闲方面的业态。因为，我对整个区域进行观察时发现，亚奥的餐饮业可以说是比较发达的，但其他一些享受型的业态则比较稀缺。据我了解，目前仅有一家钱柜KTV，其他休闲娱乐设施非常少。就整个区域来看，居住人口较多。而区域的休闲娱乐设施很难满足人们在周末或晚上的消费需求。
记者：您主要看好该区域的什么特点？
陈露：奥运会的举办是一方面因素，但毕竟奥运会只有十几天的时间，它所带给区域的消费需求是短暂的。所以，我之所以在此租铺，是因为，我比较看好该区域商业的稀缺价值。虽然现在不温不火，但我相信未来是有发展空间的。
    从第五大道出来，记者随即来到位于大屯路的金泉广场。根据规划，金泉广场一期为6万多平方米的商业街，具体分南北两条独立的商业街，南侧沿着大屯路，北侧沿着北小河路，都是南北朝向，分别在整个地块的南北两侧，建成后将是目前亚运村规模最大的独立式商业街。
    6月1日下午2:30，记者到达家上生活广场售楼处。与第五大道的一幅萧条景象相比，家上生活广场则显得繁荣许多。售楼处内，几组客户正在跟销售人员洽谈合作。然而，当记者问及具体的租售比例时，“忙里偷闲”的销售人员称，“这个目前还不方便透露”。
    此情此景，人们多认为是商业不发达地区的正常表现。然而，却很难想象，如果再有百万平方米的商铺集中供应，该区域的商铺市场又会是何种景况？

“空城”导致亚奥商铺“空撑”
    随着奥运会的日益临近、道路、交通及绿化的逐渐完善，亚奥板块越来越被各界人士所看好。而该区域未来再度出现商铺集中供应的可能，恰恰说明开发商依旧看好该区域未来的发展前景。而租客的“热情”则说明，他们同样对区域表示看好。然而，就在亚奥占尽天时、地利、人和之时，区域内商业的经营状况却未见有所改观。《楼市》博采众议之后认为原因不外乎以下四点。
    首先，区域居住功能使然。从区域的功能定位来讲，从早年的亚运村发展至如今亚奥，整个区域一直以居住为主。而居住区一个最突出的表现即白天大家都上班出去了，只有晚上和周末在，所以，造成了居民在区域内消费的系数降低。而不像传统的商务局，如CBD、金融街和中关村，任何时段，区域内都拥有充足的人流。
    其次，经营业态欠缺特色。就经营业态而言，亚奥板块较具特色的是餐饮。然而，由于区域的辐射力较差以及受交通状况的影响，这里的餐饮很少吸引市区中心的人流到此消费。其客群，主要以当地的居民为主。所以，目前亚奥的餐饮配套，可完全满足区域的消费需求。
    基于此，接受采访的多位专家一致认为，餐饮业在亚奥已基本饱和。而其他业态又普遍欠缺经营特色。以第五大道为例，其主要经营业态为服饰。而人们在对服饰的消费上往往容易形成消费习惯，比如有的人爱去西单，有的人爱去王府井、国贸，还有的人喜欢去双安商场或当代商城，等等。可以说，这些区域会分流相当部分亚奥的服饰消费需求。所以，在这个区域经营服装，经营惨淡是正常的。
    再次，商业定位欠准。定位决定成败，是房地产开发亘古不变的法则。然而，就位于亚奥板块丽水桥的明天第一城的商业，虽然销售上红红火火，但其前景却令很多业内人士为之担忧。“整个社区的总体量为50万平方米，光商业部分便占去了1/5，即10万平方米。可以说，这是个极不协调的比例。虽然开发商有意打造一个‘亚奥商业中心’，但其说到底，还是社区商业。而社区商业对周边的辐射力非常有限，并且，其经营业态也应以满足社区居民的日常消费需求为主。从这一点上来讲，其商业定位是有待推敲的。”某不愿透露姓名的资深业内人士如是评价。
综上，可见亚奥商铺目前存在的顽症。如上顽症是否会随着奥运会的举办，而不治自愈呢？

休闲娱乐业或将点燃亚奥商铺“旺火”
    “通常情况下，商业的运营会遭遇两个困难时期，即前期招商竞争期和开业培育期。这一问题，亚奥商业同样会面临。由于近两年亚奥商业出现的阶段性供应高峰，所以，在2006-2007年，应该是该区域商业所面临的招商竞争期，可以看到，目前很多项目均面临较大的招商压力。”戴德梁行商铺部高级经理张家鹏说。
张家鹏进而认为，就目前亚奥区域的状况来看，该区域商业所面临的开业培育期将出现在2008-2009年。“至于亚奥商业是否能安全通过这两个困难时期，一要看政府的规划及扶持力度；二要看该区域产业的发展速度。”张家鹏强调。
    在记者问及什么样的业态在亚奥更具发展前景时，张家鹏与李林先一致认为是休闲娱乐业。即，正如前面那位陈露女士所提及的，该区域的商业应充分考虑到区域的功能定位，以满足人们忙碌工作之余的自我释放需求，适度发展休闲娱乐业，如影视、体育、KTV、酒吧，等等。就亚奥不同类型商铺未来的命运而言，张家鹏认为，未来亚奥板块发展较好的商铺应为项目底商。张之所以作出如上判断的理由是，“亚奥区域的居住属性，决定了未来以满足人们日常消费需求的项目底商的竞争力更强。而大型集中式商业及商业街，受区域人气的影响，其发展前景将不容乐观。”