文｜本刊记者 黄平  图|台启森

房价疯狂上涨，开发商疯狂囤地。政府三令五申禁止囤积土地，然而，2005年仅地产百强企业圈地达40210. 7万平方米。4月27日，国土资源部、国家工商总局联合重拳出击，公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，期望从根本上杜绝囤积土地，达到平抑房价的目的。

目前，市场上有多少土地囤积在开发商的手中？政府此举真的能够有效制止囤地现象？“高烧不退”的住房价格，能否随着土地政策的实施而得到降温？

地产百强企业共囤地逾40210.7万平方米 

是否拥有充足的后续开发土地，成为开发商能否赚取超额利润的重要砝码。因此，大小开发商都希望通过各种手段，积累厚实的家底——土地。因此，才会出现在国家加大宏观调控力度的2005年，房地产开发商反而加大了土地储备的力度。

随着城市发展的进程，以前并不起眼的城市边缘土地也变成了香饽饽。一位开发商对于自己过早开发土地曾表示过后悔。“几年前我以很低的价格拿了朝青板块的一块地，2004年初开始在这块地块上建筑商品房。没想到随着2005年朝青板块的楼盘大热，商品房价格节节攀升。我们这个项目，2006年3月以7500元/平方米的均价一开盘，就被购房人抢购一空。早知道市场反映这么好，真应该再晚点开发土地，估计还能卖到更高的价格。”

房价的快速上扬为开发商奠定了未来的巨大收益，因此众多开发商都要将囤积土地进行到底。

根据数据统计显示：

2005年，复地新增土地约152万平方米；

万科新增土地651.2万平方米；

金地集团储备土地500万平方米；

截至2006年3月，富力地产拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备。

这些数据还仅仅是冰山的一角，大小开发商们正在进行土地囤积的“龟兔赛跑”。根据有关数据显示，2005年全国房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，而北京去年的住宅供地面积却不到1000万平方米；其中土地储备面积在100～500万平方米之间的企业有43家，所占比例最大；土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家。

对此，业内的一位专家指出：“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控乏力，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”

重拳出击严堵旧政漏洞

目前，国内一些房地产上市公司的土地储备，已经达到2至3年的开发规模，但是各地房地产商一方面通过拿到土地后不按时开发，或停工不建等手段来规避市场风险，另一方面又通过招投标、合作开发、收购其他公司项目等手段继续储备土地，导致了中国房地产市场“虚火”上升。

开发商大肆囤积土地的原因是，即在他们的算盘上，土地成本与开发收益相比实在微不足道。他们囤积土地，就是要以时间换利润，等房价涨到他们满意的高度时再开发销售。此外，很多地方政府的执行力度不够，或与开发商之间拥有千丝万缕的关系，也导致了大量土地流失到开发商手中。

一位开发商向记者透露：“土地的不可再生性，使其附加了巨大的价值。目前的房地产市场又异常火爆，拥有越多的土地，就拥有越大的话语权。因此，近期我们还会继续加大土地累积速度，为未来的项目运营做好准备。”

其实，为了解决土地使用的不合理性，政府早已规定，土地使用者应该在两年内对土地进行开发，没有开发就是闲置土地，一年以上不开发要收取闲置费，两年以上不开发就要收回。这种规定意图虽好，但却没有明确界定何种情况属于土地开发，因此很多开发商钻政策空子，挖个坑就算进行了开发，逃避了交纳土地闲置费的处罚。

对此，国土资源部规划司司长胡存志发表声明，“对开发商囤积土地然后闲置的惩罚措施原来就有，只是过去执行的不够规范，国土部门今年会对一切长期闲置土地依法进行处理。”

在此背景下， 4月27日国土资源部颁布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行），并将于7月1日正式实施该示范文本。

本次《出让合同补充协议》共制定了16条细则。其中第一条明确规定“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在一定日期前完成项目施工建设，并申请竣工验收。”该细则明确开发商要在约定的时间内及时开发利用土地，业内人士分析，这将有利于防止囤积土地的现象发生。

此外，针对过去闲置土地定义不清，处罚不明的情况，《出让合同补充协议》第5、6条对闲置土地作了约定，即“开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费”。

业内人士分析，《出让合同补充协议》一旦实施，将至少挤出1/3囤积在开发商手里的土地，增加一级市场上的房屋供应量，将有效缓解目前市场需求与供应之间的缺口，促使商品房价格理性回归。

对于新出台的土地政策，一位开发商声称，“根据新出台的政策，我手中那块停滞了近两年还没开发的土地，也必须马上开发了，要不然高额的土地闲置费，会使整个公司的资金运作受到影响。”

执行力成“吐地新政”关键

新的土地政策重拳出击，是否能成为解决诸多土地遗留问题的灵丹妙药？

据首都经贸大学教授张跃庆分析，《出让合同补充协议》的出台，明确项目完工时间、并明确界定何为土地闲置，将在一定程度上打击开发商任意囤积土地、待市而沽的侥幸心理，对于缓和房价上涨能起到一定的作用。

同时，张跃庆也指出《出让合同补充协议》能否得到实际执行，还需要时间来验证。因为，地方政府通常以每年GDP的增长值和财政收入水平作为政绩的考核指标，而出让土地作为最大的财政资金来源，促使了很多地方政府为了讲政绩，而将土地转入到开发商的囊中。

此外，政府制定的政策法规，到了地方都有可能走样，因此，能否对开发商进行有效处罚，现在还是悬而未决的事情。若是相关政策法规不能得到有效执行，所谓的调控手段只能成为“空调”，并不能解决目前市场房价不理性上涨的趋势。张跃庆认为最好的调控手段是，改变现有的土地出让制度，让“价低者得”，土地成本下降，自然也会拉动房价的走低。

对此，北京市土地学会秘书长刘锋认为，新出台的政策基本上还是“治标不治本”。他指出目前土地价值与房价捆绑在一起，开发商掌握了土地的使用权，因此也掌握了房屋价格话语权。要想改变目前市场上土地囤积现象，最有效的办法就是把土地和房屋剥离开来。政府作为土地所有者聘请建筑公司来进行房屋建造，土地和房屋的价格都与建筑公司无关，然后政府再根据房屋的品质和区位，“按质论价”或“按区位论价”，这样才能“标本兼治”，解决目前市场上囤积土地以及住房价格飞速上涨的现象。