自2006年1月，京城楼市新盘供应陡然猛增，全市获得批准预售许可证的项目达70个，批准预售面积305.21万平方米，2月份春节期间推盘量虽大幅减少，但3月份作为新盘放量的临界起点，供应“井喷”骤现，共有200万平方米新盘入市，如此强势供应无形中为2006新盘放量埋下悬疑的伏笔。
为此，《楼市》市场研究部针对2006年京城223个新盘进行预测分析，与此同时，“2006楼市红盘榜”活动将全年评选楼市红盘，为买房人提供权威的楼盘资讯与置业指导。
新盘放量突破2500万平方米
据《楼市》市场研究部预测，自3月份起，全年供应高峰将接踵而至，根据2005年公开交易土地432.82万平方米的建筑面积以及2004年公开出让的546.29万平方米的部分地块建筑面积，结合8·31过关的住宅项目的放量，按照正常的开发周期推算，2006年至少有2500万平方米体量的新盘可以进入市场。
热点区域供应创新高
今年城区二环内新盘项目供应仍有余温，去年的热点板块表现依然不俗。此外，由于2005年招拍挂地块郊区超半，东四环至东五环沿线的北段、北五环沿线及以亦庄周边区域将是2006年新盘集中放量的地带。
http://www.jpjy.net/picture/200631520272897.jpg中高档住宅唱主角" />740)this.width=740">
城四区：限供之下余温尚存
虽然城区二环内楼盘项目供应日益紧俏，但2006年城四区仍有逾30个项目（包括老盘后期）入市，仅西城区就有13个项目，如复地天赋、亥四合院、西城晶华、金融家公寓、金融街中心广场等，办公用房所占比例过半，且金融街控股就有五个项目推出；东城区当代MOMA、海晟名苑均有后续供应量；由中信地产开发的宣武区菜市南大街项目也有200万平方米的大盘入市，金隅嘉业位于崇文区天坛家具厂的住宅项目目前正在紧密筹备。城四区由于整体土地稀缺，预计今后价位上探空间仍将处高位。
朝阳北路：新盘放量再次发力
依然持续旺盛态势的朝阳北路板块以星河湾入市为临界点，正式掀起高档住宅开发的热潮，备受争议的星河湾项目去年以过十亿的销售额再次验证了买家对该板块高端住宅项目的认可度，引发天鹅湾、逸翠园等项目争相斗艳。据分析，今年朝阳北路新推盘量出现井喷，润枫水尚、金隅上东、新华联丽景、银帆·西雅图、苹果派、京棉新城三期等项目将陆续入市；银谷地产、首旅集团及招商地产也正在加紧运作手中地块，该板块全年推盘量接近150万平方米关口，其中以润枫水尚、苹果派分别过40万平方米的体量最为抢眼。
亚奥板块：居住形态快速提升
奥运会的临近，亚奥板块供应日趋明朗，区域投资价值不可替代，奥运前仍有近百万的推盘量，总共有8个项目面市。除了中奥开发的奥运村项目和立水桥东南侧城建兴华推出的北苑家园一区——公园2008项目过30万平方米外，其余多为20万平方米以内的中小项目，新增项目多集中在北苑地区和立水桥沿线，如景龙国际公寓、主场、北京北、华发颐园等。随着奥运商业配套及绿化工程的完善，奥运板块将成为京城较高品质的居住区域。
另外， 2006年亚北别墅带供应势头依然不减，由于政府依然停止别墅用地审批的政策，别墅项目日益稀缺，市场大势导致别墅用地发展商信心十足，纷纷计划尽早入市。仅以昌平区为例，2006年将面市的将有位于小汤山立汤路北京北辰开发的大河之翼，总套数为491栋；北京汇超房地产开发的八达岭高速13C出口北京湾项目；另外，还有复地集团的复地元墅、中海集团的中海瓦尔登湖以及温哥华森林三期、龙城花园五期等别墅项目，价位约为10000～16000元/平方米，建筑形式以独栋为主。
望京区域：续盘供应热潮涌动
一度遭遇“过热后遗症”困扰的望京区域如今重现辉煌，房价一路飚升，冲至8000元/平方米大关。2006年，望京区域后续推盘量依然较大，除了城建集团计划推出的60万平方米的东湖湾项目外，上京新航线、季景沁园、融科橄榄城、湖畔雅居、宝星国际、国风北京等均有后期项目入市。
此外，不少板块新盘放量也表现不俗，如上地、马驹桥及丰台、通州各板块，典型项目如华润置地斥巨资拍下的清河毛纺厂地块，2006年一期将有15万平方米的建筑产品入市销售，住宅主力户型定在100平方米左右；马驹桥区域2006年将有近100万平方米的土地推向市场，金地兴业、珠江地产、上海复地、北京卓越等开发商均有可供开发项目。
中高档住宅唱主角
http://www.jpjy.net/picture/200631520275423.jpg中高档住宅唱主角" />740)this.width=740"> 据本刊市场研究部预测，2006年入市的新盘项目，多走中高档住宅开发路线，以东四环朝阳公园、朝阳北路、望京、亚北别墅带等区域的中高档住宅产品为亮点。如京城传统的高端项目集中营——朝阳公园板块，基本聚集了东部近60%的高档住宅项目，坐落于东四环朝阳公园桥畔的泛海国际居住区即为典型。该案建筑规模高达200万平方米，以星级酒店、酒店式公寓及综合商业服务区、国际化特色商业街及娱乐中心为主，产品价格不菲。
据统计，2005年，北京市通过公开交易的土地建筑面积逾400万平方米，多数地块通过市场公开高价拿地，土地成本陡增。为获取较高开发收益，开发商不得不钟情于中高档住宅产品的开发，如金地集团前日公开拿得马驹桥C2地块，楼面地价达到2300多元/平方米。虽目前该区域售价在4500元/平方米左右，但该项目销售价格估计将超过6000元/平方米。同样李泽楷旗下高置投资公司1月份以5.1亿将工体4号地收入囊中，由于楼面地价高过万元，因此该案推出开盘价无疑将超过2万元/平方米。
大盘攻势急速走低
从2005年公开交易出让的土地规模来看，以往的“巨无霸”级大盘寥寥无几，直接导致2006年的大盘放量陡然下挫。去年大盘井喷的强势支撑已风光不再。今年主要以30万平方米以下的新盘释放为主，详见下图。分析认为，大盘由于拿地成本及投资规模巨大，销售节奏及周期难于控制，加之国家不断推出新的信贷政策。整体而言，操盘难度和风险系数较高。
商品房住宅放量窄幅上行
http://www.jpjy.net/picture/200631520281792.jpg中高档住宅唱主角" />740)this.width=740"> 今年新开盘的项目，普宅、公寓、办公用房及商服用房均增加，而别墅项目由于用地审批的严控，供应出现缺口，仍以顺义、昌平等传统别墅区项目供应为主导。CBD周边及城四区以高档公寓项目供应吹响号角，而新开普宅项目多集中在顺义、通州、昌平等郊区外。此外，商务区底商将是今年的商业地产放量的黑马，以CBD商圈为例，新增写字楼项目均有商铺业态规划。
总之，京城楼市经历3月份的蓄势整理，新盘攻势将迅速展开。随着“两会”首付高调抬升的提议，政府“抑制”房价上涨过快基调的房产调控政策仍将延续。但由于京城房产市场庞大的真实需求支撑，买家观望等跌的心态逐渐转型，加之2006年政府鼓励居民适时适度购房，今年的房价仍将持续较快上升态势
加载中…