昆仑公寓、北京公馆、柏悦居……
    岁末年初，当舆论继续释放调控房价强音的同时，北京东部商务区几个近期低调入市的顶级公寓最高价格，却已突破令人难以想象的６万元天价。去年以来的房价整体上升，甚至使北京东北三环附近几个多年的烂尾顶目终于解套盘活。
    越在政策风声鹤唳吃紧的当口，越是房价一路飙升。刚刚开启2006年岁首，2008年奥运已进入最后的倒计时，北京的房价究竟何去何从？高档顶级住宅是满足日益增多的商务及海外归客需求，还是抬启房价的泡沫？《楼市》在密切关注市场动态的同时，也力图从中寻找出根源及答案。

逆水行舟，顶级公寓暗潮涌动
    从2005年国家出台的一系列宏观调控，到2006年年初有关政府部门的表态，再到“两会”代表的呼吁，归根结底就四个字——严控房价。但春季开始的政策狂潮除了上海“很受伤”之外，北京、深圳等相当多一部分市场房价非但没有抑制住上涨，并且涨幅创出新高。据北京统计局公布的数字，2005年北京商品住宅期房预售均价涨幅高达19.2%。
    《楼市》市场研究部统计显示，去年北京四环以内的房价平均上涨25.3%；通州区房价涨幅达到了24.7%；北京星河湾在过去均价5000元/平方米的区域以15000元/平方米的价格开盘上市，五个月卖出了15个亿！除去新房上涨之外，去年市场二手商品房价格也同步攀升，棕榈泉二手房价最高已达到25000元，新房售价曾经只有6000元的太阳园，二手房报价多数已超过万元。
    新年初，记者获悉位于昆仑饭店附近的昆仑公寓和北京公馆，以及国贸对面的柏悦居在路过者神秘猜测许久之后，分别以6万和4万元上下的价格入市销售。而仿佛是协商好的、出奇类似的预约、不事声张，摒弃以往高档楼盘大张旗鼓宣传套路的销售方式，更将北京楼市带入了一种神秘，深不可测的境地。
    与此同时，在北京西部的玉渊潭南侧中央电视台背后的新盘——缘溪堂起价每平方米也超过20000元，北五环之外去年底开盘的世茂奥林花园起价就达到15000/平方米……
    而据《楼市》记者私下了解，前述昆仑公寓春节后开始接待访客，总共23个单位，在没有任何宣传、推广的前提下，目前已经被预定近一半。与该项目紧邻的北京公馆，2005年10月份打开散卖之后，至今已有18套房屋被客户预订。
    无独有偶，CBD及长安街的地标绝版——柏悦居自2005年年底入市至今，单是网上签约就已达到40多套。该楼盘一位不愿透露的负责人向《楼市》透露说，柏悦居实际已被预定70多套。交易金额达4个亿，买家中不乏多位港、澳知名人士。
    种种迹象可以肯定，今年北京市区内的房价必定还会以超过2005年的速度，继续大幅上升。
    这些顶级楼盘“低调”的面市方式，并不代表市场的低迷。

极度稀缺，顶级公寓价格上行
    就2006年北京高档公寓市场的供应而言，可谓屈指可数。棕榈泉已经售罄，国兴·观湖国际业已接近尾声，东部在售的高档公寓只剩下星河湾、9号公寓、维多利亚花园等几个为数不多的楼盘或尾盘在售。
    对此，国际地产顾问权威机构——第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，正是由于市场供应的短缺，高档公寓才会不惧政令，成交活跃。“如今市面上，所谓的高档公寓多如牛毛，但是，真正好的产品却少之又少。虽然今年会有昆仑公寓、北京公馆、柏悦居、缘溪堂等几个堪称鼎级的项目出来，但对于总的市场份额而言，依然是很小的一部分”，徐伟成如是说。
    “市场上真正好的高档公寓的确太少了，可以说是非常短缺！”另一国际知名地产顾问机构——高力国际助理董事黄卓伟在接受《楼市》记者采访时一再强调。他认为，近几年随着房地产业的快速发展，市区内可供开发的好地块越来越少。而像昆仑公寓、柏悦居所在地块，的确算得上是“稀世珍宝”了。“物以稀为贵！”，所以价格上涨是在情理之中。
    高端公寓市场短缺所带来的直接后果便是价格上行。据记者了解，以前并不为业内看好的星河湾的售价都已经由去年开盘时的15000元/平方米，上涨至如今的16000元/平方米；而柏悦居，去年年底结构封顶时，均价为35000元/平方米，然而，在三个月后的今日，已经上涨约1000元。
    就今年年内即将入市的几个高档公寓而言，除了缘溪堂均价20000元/平方米，北展北侧临水的百岛园公寓部分、华远三元桥项目，开发商都有意将售价定在20000元左右/平方米以上。
    由此可见，尽管人们会谈房价而色变，然而，房价的继续上行已然是板上钉钉！

需求强劲，瞄准财富塔尖人群
    供求关系决定市场走向。对于京城高端公寓市场的需求，某位开发高档公寓的开发商对《楼市》这样表述自己的观点：
    政策永远面对的是大多数。政府严控房价是对的，但这并不代表在严控房价的背景下，市场对高档住宅的需求就要减弱。在我们运作整个项目之前，我们作了充分的市场调研。结果显示，随着北京经济增长、开放度日益增强，国际性的访客、投资者不断增多，国内外地许多“有头有脸”的人也大量涌入北京置业，单从北京四、五星级酒店客房供不应求就可以看出市场是有这部分需求的。
    上述观点在业界专家的口中也得到了印证。黄卓伟分析认为，“在为数不多的一线城市中，北京因为是首都，是全国的政治文化中心，所以，较之于其他几个城市，在北京投资的附加值最高。所以，北京将吸引越来越多来自全国甚至全世界的人在此置业，当然这其中包括拥有豪宅消费能力的人士。而这部分人士，必然会选择与自己身份、地位及消费力相匹配的顶级产品。”
    而事实上，奥运会对北京住房需求结构的影响也非常之大。“随着奥运效应的日益增强，以及后奥运时期新城市规划的实施——北京将成为创意产业之都。届时，将会有很多新兴企业进驻。而这些企业的进驻，必将带来更多对高档住房的需求。”徐伟成如是分析。
    徐伟成认为，对高档住宅需求增多的原因还包括，随着中国国力的增强，人们创造财富的渠道越来越多，所以，目前居住在高档公寓里的人群，当他们再次升级置业时，便不再满足于原来的居住标准。而伴随着这一需求的爆发，未来更加高端的公寓产品必将产生。
    至于4万甚至6万元售价的公寓是否真有客户接受？开发商定此高价的依据又在哪里？对此，《楼市》市场研究部经过研究调查发现，昆仑公寓、柏悦居这几个天价公寓有一个共同特点，就是公寓与五星级酒店或甲级写字楼捆为一体，并由知名酒店管理集团管理物业或者负责营运。“顶级酒店中的公寓”就是此类楼盘的定价依据。
    为此，《楼市》市场研究部对国贸、嘉里中心、盈科中心配套公寓和喜来登酒店公寓、亚洲大酒店公寓租价进行了调查（见下篇表1），从调查结果可以推算出，这些业主持有只租不售的公寓，如果按年回报8%上市销售物业推算，其平均售价应该达到52765.3元/平方米。
http://www.jpjy.net/picture/200631519204319.jpg740)this.width=740">    “参照常住酒店公寓的房费测算，昆仑公寓等的售价超过6万、4万，也就不足为奇。”记者陪同一位有意向在昆仑公寓购房、以前通常在喜来登和亚洲酒店公寓居住的客人前往昆仑公寓看房时，他这样跟记者说。
    多位地产业内人士在接受《楼市》采访时分析认为，昆仑公寓、柏悦居和北京公馆在产品定位和定价，以及操盘手法上都与香港以及近两年的上海非常接近，而此类物业面对市场需求甚至要比香港更广、更有潜力。受顶级物业售价的影响，公寓等市区中高档楼盘售价会因此而随之提升，但对中、低价位普通住宅房价的影响并不直接。