《楼市》杂志四月刊微信/微博线上阅读版：http://mnews.iloushi.cn/?from=groupmessage&isappinstalled=0#a/681246

编前：

万科总是在市场敏感时期制造出敏感事件。这两天毛大庆的一个所谓内容讲话在网上疯传，之后总裁郁亮又出来辟谣解释。让人不禁联想到这与０９年”拐点“，那次万科淞山湖会议内容外传，几乎如出一辙。

但无论如何，可以肯定，这次拐点是真的来了！万科等健康房企仍会安好，可是，一批赌性甚高的开发商能否存活，则另当别论。这一期出版的《楼市》杂志，全刊分别分析的融创、恒大、合生、泰禾、星河湾、龙湖等代表性房企可能的走势，举例分析了今年楼市形势给房企带来的深刻影响和可能发生的变化。期望以点窥面，帮助业内人士洞悉了解到行业即将发生的巨变。

 

另：楼市传媒旗下新媒体分销平台”买房邦“，５.１８将在北京通州月亮河度假村酒店，公开竞买第一个半价特惠房房源。三亚棕榈滩将有包括一套半价房在内的多项目特惠房源现场抽奖，月亮河七星公馆项目也将为活动提供极具诱惑力的特惠房源，以及当日买房就保证送iphone6活动鼎力声援。

《融创 地王之王 “钱”途未卜》

 

3月26日，在2013年全年业绩公布会上，融创中国宣布，以547亿元销售额占据《2013年中国房地产企业销售》排行榜的第十一位，实现连续三年高速增长。同时，融创又是最近两年全国夺地之王，其高价夺地的态势与气魄不能不让人担心孙宏斌的融创又重回顺驰之路。

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豪赌一线城市

融创能够实现连续三年的高速增长，并与地产十强仅一步之遥，与其将一线城市作为“根据地”密不可分。

当年融创只是孙宏斌“捎带手”建立的一个平台公司。在2003年，全国各地有不少企业找到如日中天的孙宏斌，希望合作开发地产项目，或者出钱、或者出地，唯一的要求就是合资公司要独立核算。孙宏斌干脆把所有的合资企业都放在一个平台上，以共同的模式输出管理，于是就有了融创。当时孙宏斌肯定没有想到，融创会成为自己东山再起的基石。

顺驰蜕变而来的融创中国，从定位与策略上看，似乎是对当年顺驰的亡羊补牢之举，但是选择深耕一线城市，将业务范围限制在北京、上海、重庆、天津四地，却让融创中国的预算管理做到了“销售收入减少的情况下”能确保财务安全。

据了解，目前融创重点布局的全部是一、二线城市，其业绩几乎均在当地名列前茅。过去两年凭借西山壹号院的畅销，融创位列北京市场销售额第一；凭借与绿城的合作，融创在一年半的时间里已经占据上海排行榜第三；而在重庆市场融创排名第二，仅次于龙湖。

也是在确立了新的定位与战略之后，2012年融创的销售额同比增幅高达78%，2013年实现547亿元的合同额，距全国房企十强仅一步之遥。根据克而瑞的数据，2013年仅有10余家全国性开发商的销售规模超过500亿元，融创位列第十一位。

不难看出，融创在一线城市的掘金能力不可小觑，有人说一个城市如果恒大能够挖到1桶金子，那么融创去了则可以挖到5桶。衡量房地产开发企业的生产力强弱，有一个重要指标叫“单城市产能”，测算的是企业的销售总额和在售项目城市数的比值。

在2013年阶段性统计中，某研究中心数据显示，融创这一指标达到45.53亿元，是同期恒大的5倍。融创这个产出效率可以说遥遥领先于其他企业。它管自己的这个优势叫“城市深耕”，而融创则将这一优势加诸重点一线城市开发上，其回报可想而知。

“融创这样的聚焦战略是完全正确的，能够在四年前就确定这样的方针应该说是很有预见性的。根据数据显示：2013年北京、上海、天津、重庆四个城市的商品房销售金额达11458亿元，占全国总量的14%；销售面积为7920万平方米，占全国总量的6%。”易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。

而融创始终坚持深耕一、二线城市，则是看中了一、二线城市的现金流和利润回报。“从2009年开始，不断有开发商从一线城市转向二、三线城市发展，现在又想回到一线城市，事实上是比较困难的，而我们融创中国一直是坚持一线城市的战略不动摇。”融创总经理荆宏说，“一线城市拥有大量的增长人口，并且拥有一流的资源和配套，在房地产市场的需求较大。”

在专业人士看来，融创最为关键的优势是将“有限”的资源高效地配置在关键的城市，其定位为专注在有“购买力”城市发展精品项目的战略发挥了优势。简而言之，融创的项目地段较多位于一线城市的成熟区域，这部分区域房价一直以来都较为坚挺。

德意志银行等研究机构也认为，融创重点布局一线城市的战略，将业务集中在经济活力、汇集能力较强的城市，一方面能对冲宏观调控的风险，另一方面强化了业务管理能力。由于对所在城市的深入了解，公司的拿地能力以及项目定位、项目整体运营、营销管理都具备丰富的操作经验，在所进入城市拥有较大的市场影响力和品牌竞争力。

值得注意的是，近些年来，随着调控政策的深化、市场风险意识的增强以及外部经济因素发生的一系列变化，中国房地产市场的区域状况发生了影响深远的转变：近两三年来轰轰烈烈的“三四线战略”骤然偃旗息鼓，此前大举进入三线以下城市的部分房企也遭遇了库存高压和销售寒冬，被迫纷纷收缩市场。与此同时，一线城市以其坚挺的价格和持续性的销量，凸显其地域价值，“回归北上广”一时成为潮流。此时再看融创重点布局一线城市的战略，确实有其高明之处。

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融创将有限的资源高效地配置在关键的城市，将项目地段布局在一线城市的核心区域，并定位高端、只做精品，其打造的多个项目均是区域的标杆之作。

顺驰的影子

2013年，与融创联系密切的当属“地王”二字，人们记得融创出手“凶猛”，从北京亦庄到农展馆再到天津手表厂地块，融创的“地王”之战轰轰烈烈。然而经历顺驰跌倒贱卖的融创，似乎忘掉了曾经的经历，拿起地来志在必得的架势颇有当年顺驰的影子。

“现在的融创，还是带有鲜明孙宏斌特色的融创，很大程度上承接了孙宏斌在顺驰时就表现出来的激进扩张的风格。”北京一知名房企总裁坦言。

据了解，历经了顺驰放权式管理的失败后，孙宏斌在融创建立起了一个“中央集权制”的拿地评审决策体系。由集团明确年度的发展规划，下级区域公司和项目公司对当地政府的拟供地块进行跟踪。接着由集团的研发、资管、财务三个部门共同初判。通过初判后的项目，进入土地获取阶段，同时筹划建筑方案规划。在这个集团指导、自下而上的审核过程中，集团拥有最终决策权。

2013年融创在研判了340多个项目的基础上，最终获取19块地，比率不到6%。北京有些地块我们跟踪了五六年，但最终也放弃了。而具体到每个项目的研判，公司财务部门、研发部门都会参与其中。”融创一位相关负责人表示，融创在2013年获取的每一幅土地，事先都经过精心选择，绝非偶尔为之的神来之笔。

“在我脑子里没有地王的概念，北京、上海是我们的主战场，又在这些城市的最核心地段拿地，那里地价是最贵的，当然这要看跟谁比，相对市场则是相对售价。”孙宏斌有自己的一套解释，比如农展馆项目，当天在现场的4家公司报价都超过了7万元/平方米，可以说在所有参与竞拍的公司看来，7万元/平方米是一个底线。如果不是融创夺下农展馆地块，换了任何一家一样会成为“地王”。

“地价暴涨，土地市场的风险在积聚。”孙宏斌在2013年的融创的中期业绩融创将有限的资源高效地配置在关键的城市，将项目地段布局在一线城市的核心区域，并定位高端、只做精品，其打造的多个项目均是区域的标杆之作。会上曾一再重申说，“我们会很小心、很谨慎，对每一块土地都有严格的上限，对每一个市场都会认真判断和测算。”

但 是 ， 2 0 1 3 年 9 月 1 8 日 当 融 创 以103.2亿元的总价最终竞得位于天津南开区天拖板块的津南红地块时，这个数字不但刷新天津“总价地王”纪录，也令业内一片哗然。

“有点疯狂，融创在这一个月内的拿地举动都有点疯狂，原来的地产狂人又回来了。”一位长期关注融创的地产界业内人士在得知融创在天津再造地王时感慨道。

就在一个月前的8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地。随后，9月4日在农展馆地块的争夺中，融创仅经过9次应价便“触及”21亿元的价格上限结束了第一轮竞价，最终经过69轮激烈角逐将其摘入囊中。再加之2013年3月份联合绿城以90.19亿元总价收购的上海市中心黄浦江核心江景商住地块，2013年融创与其合作伙伴全年通过招拍挂和并购共拿地约20次，需支付金额约451.1亿元。而据记者从融创公布的数据中测算，融创真正需要支付的金额约256.6亿元。

今年3月20日，重点布局上海区域的上海融创绿城投资控股有限公司再落一子，在保利、远洋、上实、招商、中军、红豆、旭辉等房地产商夹击下，以总价24亿元，楼板价20150元/平方米夺得上海宝山区顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块，溢价83%。

据上海市场人士介绍，该地块靠近外环但处于外环内，周边的项目大概是两万元出头，融绿以超过两万元的价格摘得该地块，在业内看来，“单从价格来看，开发商是看到了未来的可能性，但这个版块对高端的项目的支撑还不太够，短期来看市场的认可度并不看好。从上海整体来看，这个区域也是属于认可度较低的区域。”

这样的拿地举动似乎与孙宏斌“很小心、很谨慎”的策略并不相符。

融创接二连三在土地市场上成为焦点，这让业内对融创的积极扩张有些许担忧。“融创目前确实在房地产市场上获取丰厚利润，但这种状态能否持续，很多人心里存着问号。而在这样的时候，再以如此高价拿地，这中间的风险还是很大的。”某证券一位分析师认为。他表示，融创高成本拿地，杠杆水平激进，将会削弱公司流动性状况以及提高杠杆水平。他认为，融创在快速周转过程中补仓可以理解，但接二连三高成本拿地，其资本支出未来将是很大的冒险。

除了资金风险之外，在业内人士看会上曾一再重申说，“我们会很小心、很谨慎，对每一块土地都有严格的上限，对每一个市场都会认真判断和测算。”

但 是 ， 2 0 1 3 年 9 月 1 8 日 当 融 创 以103.2亿元的总价最终竞得位于天津南开区天拖板块的津南红地块时，这个数字不但刷新天津“总价地王”纪录，也令业内一片哗然。

“有点疯狂，融创在这一个月内的拿地举动都有点疯狂，原来的地产狂人又回来了。”一位长期关注融创的地产界业内人士在得知融创在天津再造地王时感慨道。

就在一个月前的8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地。随后，9月4日在农展馆地块的争夺中，融创仅经过9次应价便“触及”21亿元的价格上限结束了第一轮竞价，最终经过69轮激烈角逐将其摘入囊中。再加之2013年3月份联合绿城以90.19亿元总价收购的上海市中心黄浦江核心江景商住地块，2013年融创与其合作伙伴全年通过招拍挂和并购共拿地约20次，需支付金额约451.1亿元。而据记者从融创公布的数据中测算，融创真正需要支付的金额约256.6亿元。

今年3月20日，重点布局上海区域的上海融创绿城投资控股有限公司再落一子，在保利、远洋、上实、招商、中军、红豆、旭辉等房地产商夹击下，以总价24亿元，楼板价20150元/平方米夺得上海宝山区顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块，溢价83%。

据上海市场人士介绍，该地块靠近外环但处于外环内，周边的项目大概是两万元出头，融绿以超过两万元的价格摘得该地块，在业内看来，“单从价格来看，开发商是看到了未来的可能性，但这个版块对高端的项目的支撑还不太够，短期来看市场的认可度并不看好。从上海整体来看，这个区域也是属于认可度较低的区域。”

这样的拿地举动似乎与孙宏斌“很小心、很谨慎”的策略并不相符。

融创接二连三在土地市场上成为焦点，这让业内对融创的积极扩张有些许担忧。“融创目前确实在房地产市场上获取丰厚利润，但这种状态能否持续，很多人心里存着问号。而在这样的时候，再以如此高价拿地，这中间的风险还是很大的。”某证券一位分析师认为。他表示，融创高成本拿地，杠杆水平激进，将会削弱公司流动性状况以及提高杠杆水平。他认为，融创在快速周转过程中补仓可以理解，但接二连三高成本拿地，其资本支出未来将是很大的冒险。

除了资金风险之外，在业内人士看来，融创最大的危险来自于调控政策的再次转向。业内人士分析，目前行业景气度不，需求刚性也有所下降，高成本和高房价已经开始对于盈利水平和购房需求产生负面影响。

好在和顺驰相比，现在的融创学会了合作。融创中国先后合作过的房企包括绿城、葛洲坝、保利、方兴、首钢、九龙仓等，合作项目的比例接近60％，这种模式可以让融创中国某种程度上降低了风险。

孙宏斌认为，通过合作优势互补后，不管在管理、产品，还是成本控制、融资方面都会更好。所以，这两个原因导致开发商之间的合作会越来越多。

“和绿城合作以后，我们在做中国最好的产品。”孙宏斌称，融创中国从2007年开始定下来聚焦几个一线城市做高端精品，但其产品和绿城有差距，但和绿城合作以后，这个产品能力进步就特别快了。“原来我们学绿城都是偷偷的，就在外面照照相。现在可以专门为融创开研讨会。”融创中国现在合作的都是打着绿城的品牌，包括和保利合作的、和葛洲坝合作的项目都是打绿城品牌。

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“高精尖”背后的风险

融创另一个特点是做高端精品，融创总经理荆宏介绍说，从融创成立那天起公司就定位做高端产品。

在融创的扩张图谱里，其重点布局的一、二线城市，打造的多个项目无不是区域标杆之作；在楼市高端市场的争夺战中，融创更是以绝对优势稳坐高端市场头把交椅。2013年融创占据了重庆总价300万元以上高层和总价500万元以上别墅成交排行榜第一位。根据第三方调查机构提供的数据，重庆500万元级的房子，每成交5套，就有2套出自融创之手。也就是说，融创在重庆高端市场的占有率高达40%以上。

尽管高端住宅利润空间更高，重金打造下的产品更容易出精品，但在近年一线城市楼市供应中，住宅化高档趋势明显。亚豪机构副总经理任启鑫认为，土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新的背景下，开发企业为了追逐较高的利润回报，必然会选择开发高端住宅，商品房供给将出现泛豪宅化倾向，这使得高端产品间的竞争更激烈。一位不愿具名的分析人士则表示，由于融创住宅产品线定位单一，多数为高端产品，一旦遭遇调控是市场变化项目销售就会受阻。其实，这是很多专注豪宅的房企都可能会面临的问题。

融创的“小伙伴”绿城的遭遇就是最鲜活的案例。在2006至2008年的迅速扩张中，绿城大量资金存积在土地之上，使得其现金周转略显迟涩。在疯狂拿地的同时，在这期间，绿城也遇到了土地金支付受阻、资产负债率偏高的困境。公开财报显示， 2008年底绿城负债率为140.1%，是同行业中负债水平最高的企业之一。2011年下半年，绿城因资金紧张而不得不四处求助信托资金进行“输血”的消息不断爆出。关于绿城破产的传闻一时也甚嚣尘上。2011年11月11日，宋卫平深夜发文辟谣并感概：“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”

为了自救，2012年绿城被迫连连出售项目、大幅转让股权。历此重创的宋卫平在2012年9月10 日宣布，放弃规模扩张战略，将绿城定位为一家“中型房企”，不会再激进拿地， 同时将把视线从高端住宅项目转移至农业、养老地产等一系列新兴领域。

同样高举着专做“高精尖”产品大旗的融创，从入渝拓展的第一刻起，融创就以高端精品发轫，盯紧了重庆稳步提升的城市发展力、向心力，并借力于城市地位的提高与形象的改变。最近十年，也是重庆城市能量最快速放大的十年，经济实力的全面增强，大批财智人群的兴起，显然为“携高端精品”跨步领跑的融创增添了强大推动力。

而使融创在高端住宅领域声名鹊起的，还属2011年6月21日，融创旗下的高端住宅项目北京西山壹号院的推出。在地产调控日趋严厉的态势下，该项目仍吸引了千余名准买家登记购买，首日便套现超过8亿元。对于西山壹号院的持续热销，融创相关负责人在接受媒体采访时表示，因为受限购的影响，消费者将更加惜购，所以坚持高端精品路线的融创将颇多受益。北京某市场分析人士也指出，融创西山壹号院之所以能够持续热销，一方面是项目位于西山附近，西边供应少，没有其他产品与之相竞争，占据“稀缺供应性”这个优势，另一方面作为高端产品，赖特风格的融创西山壹号院品质感不错。

融创在高端住宅产品上的表现可谓有目共睹，但风光背后风险仍不容忽视。“在粗放经营阶段，对于中国房地产业来说，规模就是效益，往往只要规模上去了，其综合效益与竞争实力也就更胜一筹。高价拿地、高价造豪宅、不顾资金风险快速扩张的激进发展策略曾让绿城吃尽了苦头，融创应该以此为鉴。”一位地产评论人认为，豪宅开发商的特点就是受市场影响很大，香港的很多豪宅开发商在市场不好的时候，其项目10多年都卖不完。只做高端住宅、产品过于单一的融创，不能只顾低头抢地，而看不到有可能会降临的风险。

与此同时，今年下半年，随着前年、去年众多高价地入市，届时这些项目如何定价，会对市场有非常大的影响。而对于那些拿了高价地的地产公司来说，如果没有能力开发出适应市场的产品，价格与价值偏离太大，也将面临存货跌价的风险。

以融创拿下的农展馆地块为例。对于这个楼面价高达7.3万元/平方米的项目，去年10月，融创中国董事长孙宏斌透露，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，最佳位置房源单价将超过30万元/平方米。融创方面透露，农展馆地块未来可售货值约在100亿~120亿元，主力户型在230~300平方米之间。按照15万元／平方米计算，主力户型单套价格将在3400万元以上。不过，最终价格还要看届时审批价格。

而资料显示，农展馆地块的容积率在2.35，按照规划条件，基本只能建设一栋20层以上的高层住宅项目。可以预见的是，与动辄楼间距上百米、容积率1点多、绿化率超高的其他豪宅项目相比，融创农展馆项目除了位置上的优势外，优势并不明显。据记者了解，位置比较优越、容积率1.2、绿化率达到80%的精装产品合生霄云路8号，其售价为每平方米13万元~15万元尚且遭遇了销售的困境，最高叫价30万元/平方米的农展馆项目面临的压力可想而知。“刚需产品的购房者可能因为产品的一个明显的优点就会选择购买，而豪宅产品哪怕一身优点，只有一个不明显的缺点也可能影响购房者的定夺。”一位业内人士坦言。

此外，北京豪宅市场残酷的竞争亦是该项目的一大挑战。第一代太平戴维斯研究及顾问咨询部为本刊提供的数据显示，今年第一季度，北京高端住宅供应量同比增长248.1%，达到了362套而成交量只有130套，同比下降7.7%。

业内人士表示，近年房企纷纷竞争高价地块，显示出对未来项目价格和销售形势的良好预期，而拿下高价地块也显示出了房企的实力以及影响力。但从长期来看，市场变动时，高价地块承担的潜在风险也相对要大，而一旦调控政策发生方向性的变化，可能会有少数开发商陷入“在劫难逃”的厄运。