海南楼市淡季来袭 难现实质性回暖

受宏观政策制约， 市场销售不景气， 一季度海南房地产业增加值在上年同期下降1 1 . 5 % 的基 础上又下降7.8%，影响全省地区生产总值增速下降1.3个百分点。受房地产业增加值下降7.8%的影响， 服务业增速也已趋缓。

今年第一季度，海南省房地产开发投资增速持续下降，房地产业增加值下降，楼市库存不断攀升，对海南经济增长减缓造成影响。

市场难现实质性回暖

4月29日至5月1日，第16届海南春季房地产展示交易会在海口会展中心开幕，此次房展会作为海南楼市下半年的“风向标”，成为各方关注的焦点。从此次房展会的参展情况看，开发商对海南房地产的后市并不乐观。面对日渐庞大的库存量，降价促销成了最为直接的营销手法。从今年海南五一春季房展会上不难看出，海南楼市并未走出楼市寒冬，甚至被业内普遍认为是“一届不如一届”。

“由于整体楼市持续低迷，此次房展会开发商的展销热情并不高，参展项目比往届少。”主办方工作人员说。记者了解到，尽管参展开发商推出打折促销等优惠手段吸引购房者，但看房者明显要比往届少，而且受到限购政策的影响，以往海南房展会以外地看房者为主的局面也有了改变，本地刚性需求成为开发商争夺的重点。

此次展会，海口区域楼盘起价回落至7000元/平方米，三亚、海口以外的各市县楼盘起价均在3000元至5000元/平方米之间。特价房源抢购、购房赠送精装修、购房免一年物业费等多元化促销方式频现。

位于海口市西海岸的某个楼盘打出了“抄底西海岸”、“房源全线放开抢购，真正低至6折”的广告语。据售楼人员介绍，该楼盘以前均价为15000元/平方米，目前降至起价7499元/平方米、均价9000元/平方米。此外，开发商还做出18个月内降价返差价“保值零风险”的承诺。

位于海南老城经济开发区的某楼盘第三期起价4980元/平方米，相比第一期的6800元/平方米，价格下降了三成左右。还有一个楼盘的售楼人员表示，如果购房者在海南是首套置业，可以享受直接降价4万元的优惠。

尽管优惠幅度较大，但购房者观望情绪依然浓重，“只看不买”现象更是明显。海口市民张女士和母亲拎着两大袋楼盘宣传资料走出了房展会。“近两年的每一次房展会都参加，但迟迟没有出手，还是觉得太贵，会继续观望下去。”张女士表示。

尽管五一黄金周如期而至，但随着海南传统楼市淡季的深入，海南新房交易市场的表现仍旧不尽如人意，五一小长假期间海南楼市交易可以用“惨淡”二字形容。五一小长假一过，海南新房交易市场呈现出罕见的交易“暴涨”，似乎让人看到了“逆市热销”的希望，但结合频频走低的新房交易均价来看，只能说明是开发商以价换量的结果。

据记者了解，海口楼市仍没有实质性回暖。在海口金茂的一个高端楼盘售楼处，除了两个置业顾问，硕大的售楼处空无一人。据售楼人员介绍，为了吸引购房者，该楼盘推出了每平方米16100元的特价房，另外附赠每平方米1500元的装修，这与去年记者在该楼盘采访时的17600元/平方米的价格相比，每平方米已经下降了1000多元。

一些中低端楼盘则采取直接打折的优惠措施吸引购房者。位于海口市海甸岛的一个楼盘售楼处，置业顾问告诉记者，目前预订购房优惠很大，一次性付款打7折，按揭打7.2折，打折后的起价低至6600元/平方米。

销售量价齐跌

海南楼市的萎靡亦从数据上得到印证：据海南省住房和城乡建设厅统计数据显示，今年第一季度，海南商品住房销售量价齐跌，库存压力不断加大。

据统计，今年1～3月，海南省商品住房销售面积为181.99万平方米，同比下降18.2%；销售金额为189.59亿元，同比下降18.5%；商品住房销售均价为10417元/平方米，比上年同期下降0.3%。海南省住房和城乡建设厅预计，上半年海南省商品房销售均价将有小幅度下降，介于9000元／平方米至9800元/平方米之间。

今年第一季度，海南省房地产开发投资增速持续下降，房地产业增加值下降，楼市库存不断攀升，对海南经济增长减缓也已造成一定的影响。据统计，1月至3月，海南省房地产开发投资完成153.23亿元，同比增长19.7%，增速比1月至2月回落2.1个百分点，比上年同期回落11.2个百分点，呈持续下降态势；房地产开发投资占全社会固定资产投资的42.8%，社会投资依靠房地产投资拉动明显，投资结构风险较大。

根据海南省住宅与房地产信息网公布数据综合整理显示，自4月中旬至今海南整体新房交易均价持续在走“下坡路”，进入5月第1周（5月1～7日）海南新建商品住宅成交均价为7976.51元/平方米，环比上周下跌39%；海南新建商品住宅成交1088套，环比4月第4周相比增加37.5%；新建商品住宅成交面积为107477.1平方米，环比上周增加41.3%。

5月第1周海南新建商品住宅成交均价可谓“屡爆新低”，三亚及陵水两地新房交易均价每平方米都不足2万元，其中三亚商品住宅成交均价为19488.15元/平方米，陵水商品住宅成交均价为14123.35元/平方米。除了三亚及陵水以外，仅有万宁、琼海及保亭三地新房交易均价在每平方米6000元以上，其他包括海口在内的海南重点区域新房交易均价普遍徘徊在每平方米5000元甚至更低，新房交易热门城市海口楼市频现“白菜价”。

海南楼市展现三大问题

据海南省政府副秘书长罗时祥介绍，一季度海南省地区生产总值增长8%，增速同比回落2个百分点。房地产业增加值对经济增长的影响举足轻重。受宏观政策制约，市场销售不景气，一季度房地产业增加值在上年同期下降11.5%的基础上又下降7.8%，影响全省地区生产总值增速下降1.3个百分点。受房地产业增加值下降7.8%的影响，服务业增速也已趋缓。

海南省住房和城乡建设厅副厅长陈孝京认为，目前的海南省房地产市场主要存在三方面问题。一是由于海南近几年土地出让规模较大，且多数为房地产开发用地，其中商品住房建设用地占绝大部分，开发结构不够合理，转型升级困难。二是截至今年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房，而去年全省全年商品房销售面积为888万平方米，今年海南省商品房销售压力仍然较大。三是购房者对房价下降预期寄望较大，认为房价仍有较大的下降空间，市场观望气氛浓厚，推迟购房。

“尽管近期海南楼市成交量有小幅度的回升，但依然改变不了整体楼市已进入淡季的事实，下一阶段去库存依然会成为各开发商的主要任务。”中原地产海南分公司研究部主任黄宏说。

不少业内人士坦言，随着楼市调控的持续以及购房群体观望情绪的加深，越来越多的开发商面临不断增大的资金压力和库存压力，未来海南楼市还将出现更多降价楼盘，并且降价幅度将更加扩大。

转型任务艰巨

据海南省住房和城乡建设厅预计，今年上半年海南房地产开发投资将同比增长约20%，第二季度的商品房销售将会回升，但上半年的销售不会高于去年同期，预计上半年商品房销售面积同比下降10%。“对海南经济的拉动作用同比可能相对减弱。”

住宅比例过高一直是海南房地产业的结构性问题，海南房地产业结构优化任务仍然艰巨。据统计，今年1月至3月，在海南的房地产开发投资中，住宅投资为122.03亿元，同比增长7.2%，占开发投资总额的79.6%，比去年年底回落7个百分点，但仍比全国同期水平高出11.5个百分点。

陈孝京说，为确保海南省房地产市场平稳、可持续健康发展，海南省将紧紧抓住国家调控房地产市场的契机，推进房地产业转型升级，实现由低端向高端、由单一的居住房地产向多元化、由一次性开发向可持续发展转型。

第一，海南省将适度限制商品住房和岸线房地产开发规模，严格控制海岸线、河岸线、湖岸线土地出让。同时加快构建多元化、多层次、可持续的房地产产品体系，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东、中、西部地区特色各异互补，区域、城乡均衡发展的房地产发展格局。

第二， 是重点发展度假酒店、度假村、康体养生、购物中心、特色商业街区、金融、商贸、风情小镇等经营性房地产；升级居住房地产，适度发展满足避寒、疗养等不同需求的中高端度假旅居型房地产；配套发展商务办公房地产和文化、教育、体育、会展、娱乐、医疗卫生等服务设施。

第三，是实施规模化、体系化、产业化的房地产开发战略，建立以产业经营为主的可持续开发模式，培育、延伸和拓展房地产产业链，促进房地产产业结构优化和转型升级。充分发挥房地产业作为基础性产业的载体功能，与旅游度假业、商业服务业、商务会展业、专业市场和大工业等联动发展，实现单一产业向产业聚集的转变，并在大力发展生产性产业中壮大房地产业。