如今北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费能力最强、商品档次最高的商业区域。但是，在这繁华背后却潜伏着重重忧患。

CBD商圈 本可以做得更好

繁华的CBD，除了上下班时间能够在马路上看到行色匆匆的人群外，更多的时候就是车流了。

“除了上班，我不会再来这边了，这里没有什么值得逛的地方，而且交通太恐怖了，无论是坐公交车还是坐地铁。”在建外SOHO某公司上班的小彭说。

在CBD核心区转圈，除看着四周矗立的高楼大厦，暗自羡慕正坐在里面的白领、银领和金领之外，你还能做什么？逛街？——当然可以。在建外大街的西侧有一座银泰大厦，它的地下一层到地上三层经营百货和餐饮，当然都是高档产品。如果不够，北侧有国贸商城，也是经营奢侈品。在附近，你还可以找到赛特中心、华贸购物中心，它们同样是高档消费场所……

当然，在这样一个国际化的高档商业中心区，它拥有大量的高收入、高消费、高品质的精英人群，决定了它向高端业态发展的方向，也能够支撑起它的高端商业发展。但是需要看到的是，在CBD活动的人群更多的却是普通白领，他们的收入水平和消费水平都只能算中等，他们一周来CBD超过5天，每天停留的时间超过8小时，但是他们的消费需求却未能得到满足，这从建外大街以东的万达广场开业时的火爆就可窥见一斑。

如果说商业业态在层次上的单一，让CBD错失了许多“商机”，而整体交通规划对人流、车流的隔断，则让CBD商业整体的发展受到桎梏。走在北京CBD的街头，唯一而又强烈的感觉就是：这不是为行人建造的马路，而是为一辆辆私家车建造的马路；开着车经过它时，也觉得是一场噩梦，无论是私家车还是公共汽车，在上下班高峰期，堵上一两个小时是常事；地下交通也只有地铁1号线和10号线，原本就拥挤的地铁在这一站就更是恐怖——你不仅仅是挤不上去，同时你也下不来……

其实，早在CBD开始筹划之时，就曾广邀世界各地理论和实践上的专家齐聚北京，为北京CBD的规划出谋献策。其中有一位外国专家嚷道:“步行，步行，还是步行！”

在CBD这样的商业区域，重点发展步行、公共交通和地下交通，已经是全世界的共识。甚至在CBD的基础上，发展出了RBD（recreation business district）的概念，即连接被切断的城市空间，建立多层次的连接方式。

例如法国巴黎德方斯CBD，其位于巴黎市的西北部，是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇，建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位；日本东京CBD的土地开发强度极高，是地上地下一体式开发，用强大的地下交通将新宿、涩谷、池袋、幕张等副中心连接起来，其中新宿最为有名，是东京都的一个交通枢纽，区内的新宿车站是东京市区西侧最重要的交通要冲之一，区内共有9条地铁线由此经过，车站每天乘客数达到80万人次、日客流量超过了300万人次……

不过显然这没有引起北京C B D的重视，重招商而轻商业规划与交通规划已经成为它深度发展的瓶颈，如果不加以重视并寻求解决方法，即使在面积上有所扩大，也无济于事，反而可能让问题积累。

如今CBD商圈久病沉疴，已不是一两场手术能解决的事了。

燕莎商圈——温水煮青蛙的生死危机

1992年，在德国使馆不远处，燕莎友谊商城落成，成为北京20世纪90年代最大、最高档的零售百货商城，全国的商场老总一度争相来此参观。但是，昔日的辉煌只能留在过去，如今的燕莎商圈，在CBD、大望路商圈的冲击下，在自身弱点的限制下，犹如在温水里游泳的青蛙，正面临着逐渐被其它商圈侵蚀的危险。

说到燕莎商圈，人们头脑里最先浮现的是——燕莎友谊商城。燕莎友谊商城开业十年来，不仅是北京高收入阶层的休闲购物场所，而且成为来京游客和从事商务活动人士观光购物的商业名店，与四周著名的凯宾斯基、昆仑、长城等五星级酒店共同组成了京东地区的高消费商业圈。所以从某种意义上来讲，燕莎友谊商城可说是燕莎商圈的代名词。

燕莎友谊商城以天价商品扬名，在很多人眼中，其本身就如同一件奢侈品，以至于在大众消费者中还流行一种说法：“想了解世界富豪的生活，就去燕莎商城看看。”

燕莎友谊商城的建筑面积达4万平方米，营业面积2.2万平方米，经营着全国各省市以及美、英、法、意、日等数十个国家和地区的名牌商品10万余种，平均每年接待顾客800万人次，销售额以每年5.7%的平均速度递增。

在奢侈品商业遍地开花的今天，燕莎友谊商场其名头早就盖过商场本身了。但是，“老将”燕莎如今却隐隐受到“新秀”的威胁。如CBD商圈的银泰，如大望路商圈的新光天地等，同样是经营高档商品，银泰中心四周还有华贸购物中心和国贸商城等“结伴”，如果能在一个区域拥有更多选择，何乐而不为呢？另外，同样是经营高档商品，在总体量18万平方米的新光天地面前，燕莎友谊商城就显的有些“弱小”，而其传统的百货中心运营模式与新光天地创造性地购物中心式百货商场的运营模式对比，也落尽下风。

如今“老将”燕莎友谊商城的境遇，多少也映射出燕莎商圈如今的处境。

作为北京崛起最早的高端商圈，燕莎商圈的区域消费水平是北京几个商圈中最高的，大部分高档消费场所均经营状况良好，且营业多年，形成了良好的市场美誉度，消费群体重视度高。同时，燕莎商圈具有众多高消费档次的特色街区，进一步完善了商圈内的商业业态。街区内的餐饮类商业多以临街铺面形式存在，主要集中在霄云路、星吧路，零售类商业多以专业市场形式存在，特色街区较多且经营特点突出，女人街、星吧路酒吧街等在全市商业环境中均属亮点。

但是，随着北京城市的发展以及商业地产的日益成熟，同时燕莎商圈逐渐暴露出许多缺点。

燕莎友谊商城是目前商圈内唯一纯商业项目，自开业以来接待外宾超过600万人次。作为高收入消费人群的聚集地，燕莎商圈吸引了众多的零售商户选址于此，特别是不同类型的餐饮、酒吧商户，造成了燕莎商圈商业物业供不应求的状况。而在没有纯商业物业可选择的情况下，商户只得选择写字楼或住宅底商，但由于上述底商对于某些餐饮、娱乐行业具有一定限制，因此许多商户无法在该商圈找到可以使用的商业物业。

除此之外，燕莎商圈潜在供应量也不大，这些都制约了燕莎商圈的发展。燕莎商圈近几年新增或在建的项目基本都是配套型的底商物业，且单体项目的商铺面积基本都没有超过燕莎友谊商城。在北京其他商圈商业供应量普遍较大，且新增项目单体商业面积都相对较大的情况下，给燕莎商圈造成了巨大的压力。尤其是在同处东部的CBD商圈和大望路商圈的影响下，燕莎商圈未来发展会受到极大限制，很难再有扩大辐射范围的机会，在相当长的时间内将会保持目前的形象，甚至有可能会逐渐被其他商圈侵蚀。

作为“老将”，燕莎商圈底蕴深厚、战功赫赫。但是，如果不能及早发现危机并及时采取行动，那将如在温水中游泳的青蛙，虽然会有一小段惬意的过程，但迟早面临生死存亡的大危机。