《批评万科》第二章第四节（上）

第四节 “等米下锅”——曾经举步维艰

外人看来，万科更注重发展城乡结合部的低密度式建筑产品，注重多城市、分散规模的非主流市场操作模式，事实上，最早在城郊结合部拿地是万科不得已之举。

“嫁了”华润后，意气风发的万科解决了地产雄图两大命脉中的资本问题，但是土地的问题迟迟没有解决。将规范化作为铁律的万科在2004年“8·31”之前土地协议出让之前时期，举步维艰。

那几年里，王石经常在思考的一个问题是“下一块地在哪儿？”。1992年8月的一天，在万科上海总经理的陪同下，王石驱车至上海七宝镇考察一块地。引荐之人当时对到处找地的王石称，那是一块“宝地”，位置很好，而且达500亩。打开车门，“蓝天白云，一望无际的稻田”映入眼帘，可就在王石还没来得及欣赏这葱葱郁郁的稻田时，突然一阵轰鸣声——一架客机呼啸而过。接下来，每隔10分钟或15分钟就有飞机的轰鸣声。“哦，明白了，这是一块机场航线上的稻田。”王石事后说，目测来看，稻田距机场的位置不会超过1500米。

烈日当头。陪同王石去看地的万科老员工回忆：王石双手叉在腰上，一动不动，足足在田埂上站立了两个小时，最终一咬牙，决定拿下这块地。这也就有了上海万科城市花园楼盘。“你知道我为什么站在稻田里那么长时间吗？”王石自问自答道，“我知道这块地的硬伤，否则怎会轮到万科来挑选？”日后，关于上海万科城市花园的几个段子足以说明这块地的硬伤。

版本之一：传说有一个截瘫患者，住进上海万科城市花园不久，有一天在睡梦中被一阵飞机的隆隆声惊醒，慌乱中他一下从床上跳了下来，多年的截瘫竟然不治而愈。这个段子后来还成了楼盘的一个卖点。

版本之二：售楼小姐正带着客户看房，忽然有飞机飞过，小姐马上大声说道：“看，这就是上海现代化的标志，今后坐在家里你就能感受得到。”

版本之三：上海城市花园销售部售楼厅里每天都会听到业余男高音的嘹亮歌声，好像是在炫耀：我又成交了一套三房两厅。这个人就是售楼冠军刘善本。刘善本接待客户热情洋溢、礼貌大方，讲话底气足，像受过训练的播音员。请教其唱歌售楼的秘诀时，他笑眯眯地说：“有什么秘诀？飞机过的时候我不唱歌怎么办？尤其图-154飞过的时候，太可怕了，大地都在颤抖啊，我只好提高嗓音。”

后来，就是这块外人看来绝对不适合居住的地块在王石的精心策划下，创造了上海万科城市花园销售大热的传奇，人们像买股票一样提着大量的现金，涌入上海国贸的售楼处。一时间，上海万科城市花园甚至成为上海市民街头巷尾谈话的热题。更重要的是，上海万科城市花园的成功，某种程度上改变了万科发展的轨迹，它让王石意识到了城乡结合部住宅开发的无穷潜力，并逐步在全国开始复制。当然，这块地也是万科早些年拿不到好地的绝佳例证。

上海万科城市花园是万科在上海拿的第二块地。1991年，面对深圳“无米下锅”的窘况，王石“赌气”奔走充满着机会和冒险色彩的上海。多年以后，郁亮谈起万科上海之旅时这样讲：“1991年，我们为什么会来到上海？在深圳，万科1988年就具有了开发房地产的资格，但是我们在本地总拿不到合适的地块，同一地块哪怕我们率先介入、出的价钱也比别人高，结果都一样。这样的市场环境，不适合万科这样的企业生存。”

从1988年万科在深圳用昂贵的代价获得房地产行业的“入场券”，到1996年8年间，万科在深圳只开发了天景花园、威登别墅、万景花园、荔景大厦四个项目，总建筑面积不到9万平方米。福景大厦和海神广场，曾一度停工，处在烂尾的边缘。由于号称“拿地从来就没找过市长，也不准备找市长”的万科式规范和“死板”，曾经介入过的深圳雅园路口的四块地、长安路口的三块地、翠竹路口的两块地、当时市政府对面的“黄金宝地”等等，最终都被同行夺走。

万科喜欢在城市新区拿地，这是出了名的；万科在城市新区拿了地，比周边卖贵20%～30%，这也是出了名的。有人说，万科很精明，拿郊区的地，卖市中心的价格。事实上，最早在城乡结合部拿地是万科不得已之举，由于当时土地市场的不规范，万科很难拿市中心的土地。

北京是万科拿地不灵光的又一最好见证。要想真正做到“中国房地产领域的第一品牌”，没有北京市场的支撑，万科只能是徒有虚名。遗憾的是，1989年6月深圳万科北京公司成立以后，1995年6月北京分公司方才开工“万科城市花园”项目。从1989年到2004年，万科在北京开发的万科城市花园、万科星园、万科青青家园和西山庭院四个项目都在五环以外。而且2000年以后，北京万科就一直没有拿地。在北京的土地储备为零，成为一直困扰万科发展的瓶颈。

北京也成了万科职业经理人的“滑铁卢”，从1993年北京万科第一任总经理谭志伦算起，到2004年周卫军到来，北京万科总经理梅开八度：1993年6月谭志伦；1993年11月姚牧民；1996年中吕葵；1996年底林少洲；2000年初莫军；2001年7月张力；2002年6月吴有富；2004年4月周卫军。总经理10年换了8个，这在品牌企业中实属罕见。

2000年初，号称“京城四少”之一，时任北京万科总经理的林少洲突然宣布辞职，一时轰动媒体。当年的1月11日，王石亲临北京，在北京河南饭店，就林少洲辞职一事向新闻界作了交代。王石称，他是为仅有5％的可能性来挽留林少洲的，但林少洲去意已决。“天要下雨，娘要嫁人。林少洲有自己的个人想法，万科尊重他的选择。”13日，万科总部做出决定，调任当时深圳万科总经理莫军为北京万科总经理。

实际上，林少洲当初是被王石从上海急调至北京“救火”而来的。1996年底，北京万科城市花园因房屋质量问题和房产证迟迟办不下来与业主矛盾到了不可调和的地步。当时，王石亲赴北京与万科城市花园的业主对话，希望能够解决北京万科危机。然而，近百名业主并不买账，对话变成了批斗会，业主们在对话会上强烈要求撤换北京万科的班子。无奈之下，王石打电话到上海，急调万科“救火队长”林少洲连夜增援北京。

林少洲不负王石重托，仅仅半年时间，危机便一一化解，万科城市花园项目曾一度连续6个月排名万科全国销售冠军。此后，天赐良机，林少洲借当时刚刚在香港上市的北辰集团急需现金收入做赢利的财务报表之机，以每平方米不到2000元的熟地价格买下了万科星园这块地，开始了万科在北京的第二个项目。或者按林少洲的说法，开始进入北京地产主流市场。

几番“救火”让地产少帅在万科业主和业内留下了很深的印象。以至于王石在历数了万科的核心骨干流失情况后，面对众多媒体还说了句“比起他们来，林少洲的辞职引起的反响，实在令人嫉妒”，这句话王石一共说了两次。

就林少洲辞职的具体原因，当时业界纷纷猜测为：林少洲与上层交恶，北京万科星园出了问题。林少洲自己称：“主要是因为个人发展方向与公司的要求有所不同，万科已经非常成熟，今后需要的是技术性、操作性的职业经理人，而我更喜欢创造性的工作，在‘一张白纸’上运作。”而作为最高领导的王石在谈到这里时却坦言：“说哪一个公司内部没有任何派系，那肯定是假话。但只要大家能一起干事，形成凝聚力，就不是问题。”

有媒体当时还就此事采访了尚在销售现代城的同行潘石屹。老潘称，万科的人事变动是正常的业务调整。在1999年，他详细考察了深圳、上海，他认为深圳发展空间日趋紧张，竞争激烈，房地产整体形势并不看好；而上海的房地产市场正在打价格战，市场状况已不是良性运转。走来走去，当时的市场机遇还是北京最好，而万科是上市公司，每年要给股民创造利润，因此万科要不断寻找增长点，在北京房地产市场刚刚打开的时候，万科北上无疑是明智之举，而有人事变动，也在所难免。

“林少洲是万科调整过程中的牺牲品，正像《秦颂》中描述的那样，秦始皇为了统一货币，杀掉了一大批人。”潘石屹说。

后来，在由《北京青年报》广厦时代2005年编辑出版的《地造英雄》中有段采访，或许也反映出了林少洲在拿地拓展方面的思路与万科高层的不一致。那段文字是这样描述的：郁亮承认，“北京万科是所有一线公司中表现较差的，根本原因还是发展思路的问题。1998年在拿到五环以外的星园和青青家园土地后，林少洲做出决策打算挺进五环，然而几经努力没有如愿，反而忽略了在顺义的发展。现在温榆河已是富人别墅区，众开发商的必争之地。如果1998年仍然坚持在那边开发就不会是今天这个样子。”

林少洲悲壮地离开万科后，北京万科延续频频换帅的轨迹，直到2004年周卫军接任。郁亮说，北京的弱项是政府关系，而这正是新上任的总经理周卫军的强项。周卫军2001年曾任沈阳房地产协会的会长，以往这个职位都留给退下来的房管建设口老干部。他觉得周卫军进京后北京万科将有所改观。

另外一个更重要的原因就是北京万科摆脱不了“无米下锅”的困境。2004年9月，在万科二十岁生日宴会上，万科交出了如下的答卷：从1984年到2003年，万科的销售收入增长了114倍；净利润增长了108倍。从1991年到2003年，万科经营收入的复合增长率达到254%，利润的复合增长率达到287%。显示出加速增长的趋势。“在中国最早期一批上市公司中,像万科这样连续12年赢利增长的企业几乎绝无仅有。”这也让王石和郁亮深感荣耀。

但是，始终有一个问题却是众多评论忍不住提及的。那就是“万科拿不到好地”，说得难听点,就是“其他开发商不要的地才给万科”。尽管万科在城乡结合部转悠并且挣取了利润，然而，当时对于万科的客户而言，一般会有这样的心理准备：房子是不错，可是距离也远得可以。在万科的投诉论坛上,最激烈的投诉往往是关于外部环境问题，比如噪音、污染、堵车、教育配套等等。而万科在市区繁华地带屈指可数的几块土地,也差不多都是几经转手后以高价购得。

对于一个渴望在全国拓展的房地产上市公司来说，扩大市场占有率、增加市场份额一直是王石的一块心病。