元旦刚过，北京沿海赛洛城七期美利山开盘，由于价格相对前一期下调二、三千元，引来两千来人排队争抢。这期间，先后有四、五个拐弯抹角找来的朋友托到我，想要找关系帮忙留房，而且其中有俩人根本就是不在北京工作居住的“纯外地人”。

赛洛城这一期开盘由于取消了精装修，而且多是东西向小户型，价格虽有下调但降幅显然并不象有些媒体报道的那样悬乎。值得注意是，此楼盘是王石在央视抛出“三年不买房”言论以及二套房贷政策进一步从严之后，在北京东部CBD区域上市的很有代表性的项目，其一万四左右的毛坯房，仍能引起哄抢。这说明北京的住房需求还是积蓄着巨大的潜能。

（左图：798创意建筑展：人民币的CBD；右图：无厘头的北京）

北京是一个不同于其它任何城市的国家的政治、经济、文化中心。作为一国之都，北京聚集了所有的国家部委机关，聚集了全国最知名的大学，最知名的医院、剧院、戏院、画院，以及最多的金融机构和最多、最大的媒体机构，还有办理出国签证必去的所有的外国驻华使领馆……

国都的中心地位加上持续多年的经济高速发展，北京房地产市场现在面对的是全国的需求，这已是业界无不认同的定义结论。来自13亿人口大国不断涌现的首都置业情结、欲望和冲动，北京近三两年显现出越来越明显的住房“粮仓效应”——“外地人”进京置业像传送带一样被运至市区中心部位，进而将房价“堆”高；房价抬升导致低收入市民被逐出市内，不得不选择远离市区的郊区置业，同时，由于市区内人口趋于密集，环境趋于恶化，市区内的高收入有钱人也不得不在相对空气环境较好的郊区购置别墅之类低密度、高舒适度住房。

市区内商品房至少超过五成属于外地进京置业人群，北京住房“粮仓效应”表面上看是市区内住房供求比例和房价由内到外的坡度落差形成的，从更深层面剖析，这与北京的城市规划建设有关。

如上述所说，北京是最典型的资源汇集城市。在经济、社会发展绝对依托于资源的当今，资源的汇聚意味着对人、财、物流强大的磁场向心力。来自四面八方的人为资源而汇集于此，居于此；而汇聚于一地的越来越多的住民，反过来又提供了包括商机在内的更大的资源，进而又对其他的未入者产生跟进刺激。如此往复，城市人口在不受管控的情景之下，会以几何级数翻倍增长。

元旦期间，地铁的老同学聚会得知，北京地铁现在日客运量竟已超过三百万。随后在网上搜了一下，北京去年四月份公交客运量就已经达到了一千两百万！公交客运已然如此，加上三百万机动车、九百万自行车的数字，再有三分之一在家不动窝的老人和孩子，北京城的人口到底儿能有多少，简单加加这些数字也就不得而知。而短短几年时间，人口何以增长如此之快，搭载着经济运行快车的首都中心资源的汇集效应是首要原因。

有意思的是，在北京住房需求逞“粮仓效应”堆积增长之时，城市的规划建设偏偏不恰当地“迎合”了此种需求的增长。“摊大饼”的城市拓张方式，使粮囤的尾栏一步一步向外放大。城里的人不得不越来越多、越来越远地跑到郊区去睡觉，把市区外的卫星城甚至燕郊全部都搞成“睡城”。而早晨起来，所有的人睁眼醒后，步调一致地从四面八方一起冲回城内上班，从而造成京通路要堵到双桥，京昌路直接堵到回龙观；刚开通的五号线，第一站天通苑就人满为患……

粮仓不能无休止地只往高堆，另围粮囤乃是出路所在。一个城市的居住人口也是这样，量不断增多的时候，从城市分流出具有刚性人口趋动效用的“有效城市资源”，比如名牌大学、名牌医院，以及高密度就业机构，以学区、医疗疗养区、学科研发区为导向或核心，规划建设新的郊区卫星城镇，而不是空有十一个卫星城的规划蓝图，靠其所谓开发区、新产业区制造就业，留住人口。可以想象，在没有任何具有首都品牌效应资源分流外置的情况下，高房价背景下“摊饼”制造出来的卫星城，终将沦落为以住宅房地产开发为主体模式的睡城打造。而根本不会对城市日益增压的人口起到分流的作用。

从这一角度看，“三年不买房”就北京的住房市场而言，已然没有争辩的意义。重要的以后再买房或者之前买过的房子，怎样才能是宜居，怎样才能不让这个城市的环境把大家都“逼”出城外。管好这个事情对于城市管理者来说，或许比管好房价更为重要。