是惜售？是滞销？
北京楼市迎来调整期

  北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月份、以及“十一”黄金周，北京住宅成交量出现明显下滑。记者从北京多个项目了解到的情况也显示，最近销售情况有所下降。
有市场人士据此预计，经过前期的大幅上涨后，北京楼市预计将进入一定的调整。

成交量出现显著下滑
北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月份，北京市期房网上签约日均517套，同比减少72套；日均签约面积62210平米，同比减少9750平米；其中，住宅日均签约391套，同比减少104套，日均签约面积49669平米，同比减少8668平米。而“十一”黄金周，北京住宅新盘销售环比更是大幅下降，商品住宅（期、现房）日均销售仅273套，环比9月末的一周，降幅达56%。
有几个项目负责人对记者表示，最近项目销售情况确实一般，客户成交量、咨询量都有所下降。
但记者同时了解到，目前北京市场上，也有个别低总价、小户型为主的项目，依然处在热销状态之中。

惜售？滞销？引发辩论
针对目前的成交量下滑局面，有市场人士表示，这种情况不足为虑，今年上半年房价上涨明显，很多企业已经达到了预期的年收入计划，或者在今年前三个季度就能完成预定的目标，所以业绩压力并不大。更为关键的是新税法将于2008年1月1日起实施。根据该法，内外资企业所得税税率统一为25％。目前国内房地产企业的传统所得税税率集中在平均33％的基础上，此次改革将直接降低企业税负。面对8%的税差，一些房地产企业已经开始计划放缓部分项目的进度，计划将结算时间从2007年底拖到2008年中，几个月的时间差，就意味着8%的税差，这样的差别，追逐利润的企业是很难抗拒的。
  从新的法规来看，项目到2008年结算就意味着8%的税差，通过延长规划时间、延缓施工进度等等手段，把项目进度拖慢几个月是没什么大问题的，如果所有的企业都看到这个税差的话，都开始放慢速度的话，今年4季度可能将出现楼市的人造冬季，成交量下滑是必然结果。
   但也有学者表示，这种成交量下滑，是明显的滞销表现，近期国家陆续出台了相关调控措施，深圳等地的房价已经开始出现调整，在政策影响下，市场观望气氛浓厚，成交量下滑将给开发商带来很大的资金压力，房价向下调整的压力开始加大。

五一缩量未撼动房价
在此次“金九银十”缩量之前，今年“五一”北京楼市也经历过一轮成交下滑。
北京房地产交易管理网等相关数据显示，今年1至4月份，商品住宅成交量比去年同期下降将近一倍。按常规，每年交易量最活跃的4月份，全市商品住宅成交量也比去年同期下滑43.5%。和1-4月份成交量一样，今年“五一”黄金周期间商品住宅成交量也大幅下降。数据显示，黄金周期房销售签约面积只相当于去年的61.26%，签约套数也少了352套，平均每天少卖约60套房。其间，期房网上签约平均每套住宅面积为108平方米，而去年这个数值为124平方米。
而当时的另一组数字显示，今年一季度本市热点板块房屋平均售价已升至10145.94/平方米，与去年同期相比上涨达到28.6%，此后几个月房价依然维持上升趋势。成交量的下滑没有影响房价的走势。
   针对此次“金九银十”缩量，有项目负责人对记者表示，尽管现在市场上意见各异，有的认为是惜售、有的认为是滞销，但可以确认的是，假定这两种情况都存在，不管如何，在目前的成交情况下，惜售者和滞销者目前都缺乏进一步提升楼市价格的动力，北京房价在四季度暂停上扬、维持盘整的可能性越来越大。

                                       京华时报  本报记者  肖宾