正如顶尖时装发布往往是超越大众认知层面一样，虽然这些预测带有不少的学术意味，但是对于购房者来说，至少在决策时可以有所借鉴。

　　大势：调控下抱团形成合力

　　展望2007年的政策走向，尽管调控的效果尚未得到充分体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、解决流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素，而这种影响或将加强。

　　从企业层面考察，兼并收购仍将是2007年房地产行业的一个重点，以获取资源为目的的并购仍将是主流。大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢为最终目标。

　　现阶段，在宏观调控的市场大背景下，土地和资金仍然是房地产企业的两大主要推动力。但是，随着市场发展的纵深化，2007年的国内房地产企业的并购将不仅局限在土地、资金资源的利用上，如何整合并购企业的品牌、人力资源等企业的软资源将逐步成为房地产市场的热点。

　　公寓：小户型自由分隔才受宠

　　“90平方米以下户型必须占到70%以上”的政策，将开发商“逼”上了与设计师深度沟通之路。开发商转变原来单纯的“求大求豪华”的观念，重新回归到理性务实，包括户型组合模式、建筑结构类型、户内空间设计、设备设施安排等方面都开始真正得到重视。经济型的户型，可能在某种程度上欠缺一点舒适感，但这并不能简单看作是设计理念的倒退，而是经济实用条件下的合理调整。

　　目前，小户型主要的购买群体是年轻人。考虑到他们崇尚自由、风格多变，在空间设计方面，就要留有多种可能性。特别是可以灵活划分、组合的可能性，必须运用一些新技术，比如尽量减少套型内固定墙体，以框架、短肢剪力墙结构替代砖混结构，甚至可以采用钢结构、木结构等新型结构形式。再如可以将厨房、卫生间、洗衣间等房间集中布置，从而使设备管井集中，减少管井对厅、卧室等房间的影响，而且卫生间也可以用同层后排水技术，使洁具布置更加自由，也减少上下层住户之间的干扰，为以后多次装修带来很大的便利性。

　　商业地产：品牌主力店“疗效”不再

　　以往的商业地产项目，曾一度由于品牌主力店的入驻死而复生，经营状况大为改观。主力店不仅可以消化大量商业面积，稳定项目经营，还可产生主力店的聚集效应，提高项目整体租金收入，聚集旺盛的人气，保证后期的良好经营。于是，许多商业地产开发商把吸引品牌主力店放在了至关重要的地位。同时，由于品牌主力店有一套系统严谨的选址方法，也使得不少投资者成为品牌主力店的追随者。

　　但是，最近上海联华和易初莲花品牌主力店在重庆某商业地产项目中的撤出，以及最近在各大城市中主力店出现的经营问题，给开发商和投资者敲了警钟，品牌主力店不是商业地产的万能救星。由于品牌主力店的条件相对严格，开发商必须按照他们的要求开发建设并交付验收。且主力店往往都是以较低的租金、较长的租期，在最好的位置租用较大的面积。这使得开发商非常被动，短期内不能收回投资，资金回笼速度相当慢。主力店的经营是否有利于项目的可持续性发展，主力店效应能否经得住来自市场和本身限制的考验，是需要开发者和投资者深思熟虑的问题。目前，已有部分商业地产项目将重心放在了培育市场上，欲通过此举掌握市场主动性，突破完全依赖品牌主力店的模式，未来品牌主力店光环将逐渐淡化，不再是解决商业地产问题的唯一“灵丹妙药”。

　　写字楼：“绿色”要求更高

　　建筑节能已成为开发商和业主共同关注的问题，建筑能耗直接影响到后期的运营成本。据国外资料显示，一栋写字楼的使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。作为业主来讲，特别是持有物业的业主，能耗是不得不关注的一个问题。节能无疑成为生态节能型写字楼开发的核心目标。

　　目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售。但是从长远来看，绿色建筑可节能30%到70%，维护和运营费用便相应地减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司都更青睐健康的办公室。对于业主和使用者来说，他们承担运行费用，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。国内写字楼过去多半为并不节能的全封闭写字楼，片面学习国外写字楼外观形象，没有真正理解欧洲节能技术的要点，某些项目断章取义使用一些具体的单项建筑技术（如盲目采用封闭式双层玻璃幕墙），或者盲目提高装修标准或堆砌高新技术。这些采用节能技术的方式并不适合中国气候，不能达到生态节能的目的，反而带来高能耗。

　　别墅：第一居所更加繁荣

　　由于国家对于土地的调控，别墅用地将受到限制，别墅产品的供应量将逐年下降，市场上将表现出供不应求。这必然导致一些开发商为满足市场需求，将市区或近郊区的一些低密度住宅小区，通过户型、空间、造型等方面的设计，或者在高层住宅的顶层增加空中花园等手法，开发满足第一居所的类别墅。如高端公寓的顶层开发成大户型称之为空中别墅，还有叠加别墅、联排别墅、城市别墅等。从开发的角度来看，此类产品不属于政策严打的“独门独院独户”的范围，又保持了别墅的某些特质，基本可以满足消费者对别墅的需求，同时由于其地理位置、交通、市政设施等方面的优势，故在未来的一段时间内还将有较大的发展空间。

　　随着郊区的城市化快速发展和新农村建设的不断深入，上述几种类别墅产品特别是联排别墅也将在产品形态、空间设计等方面有所提升。从早期第一代的小面宽大进深多层数、第二代的大面宽小进深、第三代的大面宽多庭院、第四代的房子包院子，到现在第五代的以南京锋尚为代表的高科技节能高舒适度，各种类别墅产品将更加丰富和繁荣。

　　同时，别墅还将继续成为开发商为提高住宅小区质量，提升产品形象与拉升房价的一个重要手法。开发商在普通住宅的中间，利用日照间距的空隙，在中间建一两排别墅。提高别墅售价并使其成为住宅部分的参考价格。这种产品在短期内还将继续存在。

　　旅游地产：从销售转向经营

　　随着经济的增长，国内居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地产所需要的经济环境已经初步形成。同时，每年115天的休假为国内居民提供了充足的休闲度假时间。可以预见，2007年将是旅游地产在国内市场影响力全面提升的一年。以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而“销售+经营”的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。

　　此前，由于国内房地产市场的过快发展，企业追求房产快速升值带来的丰厚利润的动机，将旅游地产开发过于集中在地产的投资，而忽略了旅游地产先旅游后地产的整体循序开发的理念。国外引进的产权式、分时度假的投资经营模式没有得到有效的利用，少部分开发商的投资也因为缺乏管理经验和市场支持，不能及时回收资金而以失败告终，如海南“南海传说温泉疗养度假中心”的产权式酒店经营带来的法律纠纷，从一个侧面反映了投资者和开发商之间的利益矛盾，凸现了国内这一物业市场开发的不成熟。随着旅游地产引起市场的关注和开发商的重视，尤其是该市场的广阔前景吸引众多企业的投资，2007年市场产品的多元化，企业间的竞争将在促进其销售的基础上更加注重后期经营业绩的可持续发展，引导业主将目光放在长期回报上，对规范国内房地产市场起到积极作用，形成良性循环。