我曾经在此前的专栏里说过，楼市调整，最核心的问题不是房价，而是成交量。而成交量呈现负增长，已连续多月。

    如何打破这种观望氛围，促进成交量的增长？降价，恐怕是最适宜的选择之一。

    万科是率先降价的地产商之一。早在去年底，万科就发动过一次降价促销活动，并曾经对深圳、广州、杭州、上海的楼市和地产商有所撼动。最近，万科又在深圳、上海、杭州、宁波等地发起新一轮降价活动，最低折扣达75折。

    客观地说，万科的降价策略是有效的。今年一季度，万科的销售额达到101亿元，估计可以超过很多地产商全年的销售额。最新一轮的降价，据万科华东方面的数据，8月30日至9月7日，上海万科认购套数337套，认购金额5.67亿元； 9月3日至7日，杭州万科五天内认购336套，认购金额2.9亿；宁波万科五天内认购213套，认购金额1.8亿元。也就是说，一周之内，万科三家区域公司累计认购金额超过10亿元。

    如你所知，万科降价的一个效应是，此前的一批购房者要求万科退房或“补偿损失”。因为地产商降价，前期购房者要求退房、补偿的事例，此非第一起。上海、深圳、成都早有先例。我听到这类消息的直觉是：有些荒谬。这种荒谬感，与南京市物价局直接管制商品房价格进而开出罚单，如出一辙。

    非唯购房，购买其他商品亦如此：退货与否，以合同为据。倘若根据购房合同，可以退房，相信地产商也不敢耍赖，否则到法院告它就是了。荒谬的是，仅仅是因为地产商降了价，购房者的房产因此缩水，而要求退房或补偿差价。我想问的是：汽车总是在降价，莫非经销商（或厂商）一降价，购车人就要求退车，或要求其补偿差价？股价暴跌了，又该向谁要求退股，谁来补偿损失？反之，前两年房价暴涨，又有哪个购房者曾将暴涨带来的巨额收益与地产商分享？虽然对房产缩水的自住型购房者深表同情，但市场交易的基本原则我们必须遵守。

    也许楼市里的荒谬故事还有不少，这且不提。回到目前的市场层面。

    王石早前说房地产市场将出现“拐点”，就被其他同行骂为苍蝇，坏了风气；8月底万科决定再次降价，某知名地产商评论说：王石爬山刚回来，因为缺氧，脑子不好使。想必7岁孩童都懂得，房地产市场是否将出现拐点，肯定不会因为王石喊了它就到来，不喊它就不会到来，否则，大家都把耳朵捂上，就听不到铃响了。不过，这年头，说出真相是需要勇气的，挨骂的勇气。

    万科降价，又惹谁不高兴了呢？听说很多人不高兴。购房者不高兴，因为他的房子价值缩水了；其他同行不高兴，因为价格战一开，他们也被迫要跟着降价；未购房者也不高兴，因为万科降得太少，没有降50%以上，有作秀之嫌。

    按理说，万科是家自负盈亏的企业，有自己的利润诉求，只要符合法律法规，它愿意打折就打折，别人有什么资格说三道四？总不能因为万科是行业老大，跟大家一块儿煎熬死了，才算是有社会责任感吧。

    咱们还是回到市场层面：万科为什么降价？其实，网上热传的那篇万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话，且不论真伪，确实是残酷地揭示了目前地产商的生存现状及楼市未来一段时间的发展趋势。简单来说，地产商的生存现状，普遍是缺钱，核心还是成交量负增长；未来趋势，以当下观之，恐怕还是观望、停滞。这就是万科降价的战略所在：不惜牺牲眼前可能的利润（甚至可称之为不惜代价），尽快回笼资金，以备来年之需，至少明年可以低价购入大批土地。

    假如哪位地产商看了这篇被指为虚拟的讲话以后，仍然对如何调整企业战略茫然失措，对楼市的发展趋势毫无感知，那它2009年被赶出地产商的队伍，也是活该。

    （原文见9月12日21世纪经济报道地产版一戈看台）