作为楼市从“黄金时代”向“白银时代”跨越的转折之年，2014年的楼市图景意义非凡。而作为引领中国楼市的旗帜，北上广深这四个一线城市的表现又更具风向标意义。

成交量都降了  广州消化率最差

盘点2014，“卖房难”成为楼市的“新常态”。不仅二三线城市如此，一线城市也不能例外。从具体成交量来看，2014年北京商品住房的成交面积为825.84万平方米，同比减少30.82%，减幅最大；上海成交929.04万平方米，同比减少23.15%；广州成交940.75万平方米，同比减少18.53%；深圳成交440.60万平方米，同比减少11.38%，减幅最小。

由于成交量下降，2014年，北上广深楼市均处于供大于求的状态，商品住房（包括住宅、别墅和酒店式公寓）市场消化率都在7成左右徘徊，其中广州更是只有69.1%，排在最末。市场疲弱，限购、限贷压抑需求“居功至伟”，但市场历来“宜疏不宜堵”，终非良策。

值得一提的是，从市场规模来看，北上广的新增供应都在千万级以上，但是深圳全年的供应面积只有592.46万平方米，这和深圳的城市规模较小以及土地资源开发殆尽有很大关系。这不一定是坏事，深圳对土地财政的依赖度也是四个城市里面最低的，卖地金额占财政收入才一成左右。

房价同比还是涨  广州依旧“小矮子”

同比2013年，2014年北上广深房价依然是“涨”就一个字。同比涨幅最大的是北京，达到14.41%，上海也达到了12.23%。两个南粤城市的涨幅都没超过10%，其中广州为9.89%，深圳为9.4%。某种意义上，楼价也是城市地位和城市价值的体现。在这一点上，近些年颇有些固步自封的广深输给了全国的政治中心北京和更为国际化的上海，也只能心服口服。

此外，广州还是没有摆脱一线城市里面楼价“小矮子”的命运，全年商品住房成交均价仅14995元/平方米，比排名第三的北京（25636元/平方米）低了近万元每平方米。这是一个有趣的现象，从2013年的城镇人均可支配收入的情况来看，北上广深依次为36469元、40188元、38054元、40742元，广州位居中游，与第一阵线有差距但并不明显，居民购买力并不差，侧面也证明了广州作为“楼价洼地”的潜力。而2014年汹涌的外地房企入穗潮，很大程度上也与此有关。

前三季度凄风冷雨  第四季度春风复来

从2014年全年的成交量走势来看，在不2013年困扰二三线城市的成交量低迷终于蔓延到一线城市。整整三个季度的时间，北上广深的楼市成交量都在低位徘徊，缩量调整。

但是，随着9月30日房贷新政的开闸放水，市场终于在10月份有了起色，11月份央行的降息，更是为年末的楼市冲刺再添了一把火，北上广深的商品住房成交量在12月份均创下全年新高。忽如一夜春风来，千树万树梨花开。暖冬的到来，足以让人相信楼市最艰难的时候已经过去，2015年的市场好于2014年将是大概率的事情。

房价跌足9个月 “北上深”率先反弹

    令人关心的价格走势方面，2014年前三个季度的缩量调整，成就了前9个月的楼价跌势（广州上半年走势上扬主要是因为解除限价，价格回归真实的原因），对于北京、上海和深圳的购房者来说，如果没在三季度前出手可能现在已经有点后悔，因为楼价在第四季度已经有所反弹，其中上海12月的成交均价更是创全年最高位。

    相对而言，广州购房者要“淡定”一些，忌惮于年末还有13.5万套（全年最高位）的高库存，尽管最近三个月的成交量明显回暖，广州的楼盘普遍还是没有轻举妄动，第四季度价格处于止跌回稳的状态，未有上升迹象。但是，从目前成交回暖成势、政策只松不紧的发展趋势来看，广州楼盘在年后的第一个成交小高潮、也就是3月份步“北上深”的后尘涨价的可能性不小，购房者且行且珍惜。

（房价点评网高级分析师 肖文晓）