调控进入深水期，二手楼市的结构性变化越来越剧烈。满堂红地产的成交数据显示，11月份，广州二手住宅成交均价由于中高价物业的成交比例提高，环比结构性上涨2.8%，达到15060元/平方米。值得注意的是，本月中心城区的二手住宅成交均价为16038元/平方米，环比微跌了0.2%。与此同时，二手住宅市场降价成交的房源比例达到了79.3%，平均议价空间达到6.9%，均创年内新高。

议价空间再创新高  总价越高降幅越大

成交数据显示，11月份二手住宅成交均价环比上涨，主要是因为17000-25000元/平方米的中高价物业成交比例比10月份提高了6.5个百分点，达到23.2%。值得注意的是，在中高价物业成交比例增多的同时，11月份的成交按照总价分类，总价在100万元/套以下（不含100万元）、100-200万元之间（不含200万元）、200万元以上的二手住宅的平均议价空间分别为6.2%、6.51%和7.95%。也就是说，总价越高的二手住宅，相应的业主的议价空间也越大，非常引人注目。

在严厉的调控限制下，目前二手楼市剩下的买家基本上以“刚性需求”为主，而由于购买者看跌楼市的预期，只有令人心动的价格才能打动成交。特别是中高价二手房，由于与一手房的价格相差不多，如果价格没有吸引力买家就有可能分流到一手楼市，降价的紧迫性更高。可以看出，由于一手楼价从“虚降”、“暗降”转为“真降”|“明降”，二手楼市的中高价房源的业主心态已经明显软化，降价成交开始成为常态。

年末再掀商铺投资热  六成买家一次性付款

第四季度以来，“不卖住宅卖商铺”已经成为广州中介行业的一景，11月份也不例外。根据满堂红地产的成交数据，11月份其商铺成交环比10月份大幅80%左右，占买卖成交的总宗数的比重也从两成上升到了四成。值得注意的是，与二手住宅大约有七成买家依赖银行贷款不同，商铺买家中一次性付款的比例占到了六成。一些投资者认为，商铺贷款限制条件多，一般最多只能贷5成，贷款期限在10年以内，利率还要上浮，因此如果总价不是很高，还不如一次性付款来得“爽快”。

此外，商铺成交数据还显示，约有六成多的商铺成交总价在60万元/套以下。由于商铺的面积最小的只有几个平方，因此即使是老城区一些繁华路段八九万元每平方米的商铺单价，总价也不过几十万元，投资门槛低也是受到市场追捧的重要原因。业内人士认为，由于通货膨胀的关系，居民寻求资产增值的热情未减，在住宅限购的背景下，不排除商铺投资还会进一步受到追捧。（满堂红研究部肖文晓）