楼价涨得越快  成交量减幅越大

    楼市进入传统意义上的“金九银十”时期，二手业主眼见一手楼盘价格涨个不停，刚刚因为成交量的减少有所收敛的涨价风又开始抬头，“反价”现象又冒了出来。特别是在越秀、天河、海珠这些一手楼价涨得最疯的区域，二手业主的提价速度也最快。满堂红研究部的统计显示，九月份越秀、天河、海珠三大中心城区的二手楼价领涨全市，环比分别上涨16.6%、12.5%和6.3%，其中最高的越秀区成交均价已经达到12208元/平方米，天河区、海珠区的成交均价双双冲破年内的首次万元大关，上涨势头强劲。

    不过，尽管成交价格又上了一个台阶，楼市下半年以来“价升量缩”的格局还是没有改变，市场继续敲响警钟。成交数据显示，九月份越秀、天河、海珠的成交量环比分别减少了22.1%、11.8%和3.9%。也就是说，价格上涨越快的区域，成交量减少得越厉害。满堂红研究部分析，价格是调节供求关系的的有力杠杆，价格过高，楼市的需求就会减少，进而导致成交量下降，而成交量下降到一定程度又会反过头来对价格产生压力，等到业主发现“有价无市”，就不得不调低对楼价的预期。

    从中介行业的角度来说，虽然楼价升高按比例提取的佣金也多，可以弥补成交宗数减少对业绩的部分影响，但是长期来看中介行业还是靠成交量吃饭的，因此“价升量缩”对行业并没有什么好处。此外，房子毕竟不是奢侈品（少数豪宅之外还有大量的普通住宅），“价格偏高、成交减少”也是房地产市场不大正常的表现。

二手或先于一手微调“以价换量”

    笔者认为，按照目前市场的发展态势，只要经济不发生恶性的通货膨胀，政府不再出台刺激楼市的政策，二手楼价的触顶回落最快可在年底见到，最迟也会在明年春有所体现。不过，由于受制于国内复杂的经济环境以及房地产业支柱产业的地位，本次调整的程度将相对有限，未来半年时间楼价都不会有太大变化，之后则要看市场环境而定。

    此外，经过今年前三季度的好时光，现在开发商的“粮仓”普遍比较富足，市场的开工量、供应量又不足，因此开发商对楼价的态度可能会比急着用钱的小业主顽固。也就是说，二手楼价有可能先知先觉，在一手固守高价之时先行调整以价换量。当然，鉴于一手楼市当前的标杆作用，全面的调整还是要等到一手的回应之后才会到来，这个时间点目前来看还充满了不确定性。（满堂红研究部肖文晓）