3月回暖难掩一季度整体疲态
这个春天，珠三角楼市有点冷

在度过了2007年酷寒的严冬之后，珠三角迎来了一个欣欣向荣的春天，然而楼市的春风却迟迟未至，深圳、广州、东莞、珠海四大城市仍处于二套房贷新政的阴霾之下，“楼价下跌、成交低迷”成为其共同的市场特征。进入3、4月份，尽管情形有所好转，有限的复苏仍然难掩市场整体疲态。这个春天，珠三角楼市有点冷。
 
深圳：信心不足成交低迷
在之前的一轮“牛市”中，深圳是珠三角的各个城市中楼价上涨得最快最高的，也是受宏观调控影响最早影响最大的。早在去年的第三季度，深圳楼市就在多重调控的压力下开始了调整，比珠三角其它城市早了大约一个季度。到如此，时间已经过去了九个多月，深圳楼市依然没能从低谷之中走出来，由于长期成交乏力，其楼价也不再坚挺，在2008年第一季度出现了较为明显的下跌。
 
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来源：满堂红研究部
来自深圳市国土房管局的数据显示，2008年第一季度，深圳一手住宅和二手住宅的交易量继续在低位徘徊：一手住宅销售面积51.94万平方米，同比下降70.7%；二手住宅交易面积60.82 万平方米，同比下降68.7%。价格方面，3月份深圳一手住宅的成交均价为13618元/平方米，环比下跌16.5%，二手住宅成交均价为10752元/平方米（满堂红地产的成交数据），与年初相比也低了1500元/平方米左右。
 
从总体趋势来看，虽然深圳第一季度的市场成交情况较去年年底略有好转，但是这是建立在价格下调的基础上的，而且目前的一、二手楼市的单月成交量仍远远低于市场的正常水平，显示市场信心严重不足，继续向下调整不可避免。在投资性需求退场，部分高位入市的炒家被“套”之后，只有楼价回归理性才能吸引自住置业者回到购房的行列中来。
 
广州：逐步调整探寻底部
与深圳楼市急起急落的表现不同，同样为南方大城市的广州的楼市调整要温和许多，成交量的减少以及成交价的下跌都是逐步进行的。来自广州市国土房管局的数据显示，在去年9月底二套房贷政策出台之后，去年第四季度楼市的交易量只比之前减少了两三成左右，价格也只是小幅向下调整。到今年第一季度，由于观望气氛迟迟未见消散，楼市的调整动作略有增大，但是一手住宅的交易量仍有去年同期的5成左右，而二手住宅的交易量同比只减少了3成多。
 
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来源：满堂红研究部
广州市国土房管局的统计数据显示，2008年第一季度广州一手住宅的成交面积为95.84万平方米，同比下降54.5%；一手楼价在1月份跌破万元之后，继续维持下跌趋势，其中2月份环比下跌了7.4%，而3月份的价格与2月份基本持平。二手楼市方面，一季度共成交105.02万平方米，同比下降34.9%；二手楼价的表现虽然比较平稳，但是同样呈下跌态势。

总的来看，广州楼市之所以不会出现深圳那样“惨烈”的调整，与这个城市以自住置业者为主的需求结构有很大关系。由于以初次置业、改善型置业为主的有效购买力的存在，一度占到市场30%左右的投资性需求在调控后的迅速离场并没有使楼市一蹶不振，所以不难理解为什么广州的开发商在经过了大半年的市场调整之后依然举棋不定，降起价来也是遮遮掩掩。

进入四月份，由于置业者普遍有观望“五·一”楼市表现再作购买决定的打算，广州楼市在3月刚刚起步的回暖步伐又缓慢了许多。广州楼市的底部正如雾里看花，看似触手可及，却又难以捉摸。
 
东莞：一手降价拖累二手
在这一波席卷珠三角的降价风潮中，东莞市不是最早开始降价的，也不是降价幅度最大的，却是广为人知的。2008年第一季度，万科运河东1号及景湖湾畔、景湖春晓等项目相继推出“团购价”、“七折价”，首开珠三角楼市楼价大幅度折扣的先河，一度被人称为中国楼市“大跳水”的前奏。尽管东莞楼市在珠三角从来都是惟深圳、广州是瞻，但在陷入低谷之后其楼价表现反过来又影响了深圳、广州，由此可见珠三角楼市的紧密联动关系。
 
来自东莞市房产管理局的信息显示，08年首季东莞市住宅新增供应面积约106万平方米，与2007年基本持平。与此同时，一季度一手住宅的交易量却大幅减少，签约面积仅63.6万平方米，比2007年同期的116.1万平方米减少约52.3万平方米，下降了45%。一手住宅的销售不佳同样影响到了二手住宅，根据满堂红地产的成交数据，尽管3月份的东莞二手楼市有所好转，但成交宗数仍然只有去年最高峰时的五成多一点，市场距离复苏仍然任重道远。4月份，东莞一、二手楼市的表现依然不能让人乐观。
 
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来源：满堂红研究部
由于缺乏成交量的支撑，一季度东莞楼价步入下行通道，一、二手楼价双双下跌。根据官方的统计数据，1-3月份东莞一手住宅成交均价分别为：6324元/平方米，5910元/平方米，5598元/平方米，各月环比跌幅分别为：7.1%，6.5%，5.3% 。二手方面，根据满堂红地产的统计数据，1-3月份东莞二手住宅成交均价分别为：4448元/平方米、3807元/平方米、4101元/平方米，下降的趋势同样非常明显。
 
作为一个尚未成功从制造业向高新技术产业转型的二级城市，东莞尚未形成与深圳、广州一样的由高素质居住人口带来的庞大住房购买力的优势。因此，在“深圳炒房团”撤离、楼市的投机气氛消散之后，仅仅依靠东莞本地的需求是否能够支撑起过去两年疯狂上涨的楼价以及源源不断的市场供应，这是一个值得思考的话题。
 
珠海：成交减少价格下跌
与处于楼市风浪口的深圳、广州、东莞相比，同样地处珠三角的海滨城市珠海因为成交量不是很大不甚为人关注，但是同样为“深圳炒房团”所关注的珠海的楼市脉搏与珠三角的整体走势并无差异，呈现“量减价跌”的态势。
 
珠海市统计局公布的数据显示，2008年第一季度，珠海市一、二手楼市“量减价跌”。其中，1-3月一手住宅的交易量分别为：32.23万平方米、20.18万平方米、18.58万平方米，环比分别下降：7.5%、37.4%、7.9%。不过，与其珠三角另外几个城市相比，珠海一手住宅的价格调整“姗姗来迟”，直到2月份冲上7161元/平方米的高位后，才在3月份报复性下跌至6384元/平方米，环比跌幅达10.9%。二手楼市方面，尽管3月份的交易量较2月份增加，但只是因为2月份是农历春节的缘故，去年年底以来交易量减少的颓势并没有得到实质改观，。二手住宅成交均价也从2月份开始走低，2、3月份的成交均价分别为：3587元/平方米、3241元/平方米，环比分别下跌7.9%和9.7%。
 
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来源：满堂红研究部
长期来看，支持珠海楼市发展的利好条件依然存在，良好的居住条件以及购房入户政策吸引了不少外地购房需求，而港珠澳大桥、广珠铁路的兴建以及珠三角经济一体化也是极大的利好。不过，也正是因为珠三角城际之间的紧密联动，同样在宏观调控大背景下的珠海楼市短期调整不可避免，之前积累的楼价泡沫以及楼市的过热需求都会被这一轮声势浩大的调控挤出。（满堂红研究部高级主任  肖文晓）

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