春节积累的“刚性需求”集中释放
市场人士认为，3月份的成交回暖与之前的“储客”有莫大关系。满堂红富力广场分店林鑫表示，3月份该分店总共成交了近50宗的租单以及近20宗的买卖单，平均每天至少有两台签约的客人，是这几个月以来最“旺”的一个月份。林鑫还表示，如果2月份是农历的春节，每年的3月份都会是二手楼市的旺季，主要是因为春节假期期间以及假期前后一段时间人们都不怎么看房买房，积累下来的需求到3月份会迎来一次集中的释放，无论买卖或是租赁的成交都会有明显增长。

对此，满堂红研究部认为，虽然3月份成交量复苏不出意外，但是能够基本达到去年10月份的水平还是有些让人吃惊，在投资客基本退出市场的情况下，只能说是广州买楼的“刚性需求”太强劲了。林鑫也透露，成交的买卖单基本上都是初次置业或者改善型置业的刚性需求，而且可以说是非买不可的，有的是因为结婚，有的是为小孩读书考虑。当然，老城区楼价的稳定表现也给了买楼的客户更多的信心。以越秀区为例，在经过去年第四季度的调整之后，今年以来的二手住宅成交均价基本维持在8600元/平方米左右。事实上，老城区也是新政以来全市成交量减少幅度最小的区域。

总体回暖但各个区域表现仍有差异
成交数据显示，尽管全市成交总体回暖但是各个区域的表现依然有所差异，总体而言老城区无论楼价还是成交量都比较稳定，而新区以及外围区域则有些飘忽不定。据悉，3月份除上文提到的老城区已经与去年房贷新政前后的成交量相差无几外，其余区域基本与去年10月份的水平相当，惟有天河区以及花都区比较例外。

统计数据显示，天河区3月份的二手住宅成交均价为8621元/平方米，与上两个月基本持平，但是成交宗数与去年10月份相比仍然减少了12.9%，主要是因为珠江新城以及天河北两大高价区域的复苏还是比较缓慢，放量成交的大部分来自楼价比较适中的员村、东圃以及后天河北板块。业内人士认为，市民现阶段对高价二手房在还是比较敏感，而且与其形成竞争的还有楼价相近的一手楼盘，因此调整期会稍微长一些，但是随着整个大市的回暖市场信心也会逐渐恢复。花都区方面，3月份的成交依然比较低迷，只恢复到去年10月份的一半多，主要原因在于新政后来自广州市区带有投资性质的购房减少，而单纯依靠花都本地的自住需求并不足够恢复到新政前的繁荣。

二手楼市的恢复将是“渐进式”的
不过，尽管3月份二手楼市的交易量出现跳跃式的增长，还是不能就此判断市场交易量很快就会回到高峰期的水平。我曾在年初预期二手楼市将在第二季度“渐进”复苏，现在这个观点依然没有改变。目前市场上有一种声音，认为随着二套房贷政策的松动以及政府调控舆论的缓和，房价可能会出现报复式的反弹，这种观点不仅缺乏论据而且很不负责任。从市场现状来看，一手楼市热销的楼盘多数是因为有一个比较吸引人的价位（无论是优惠幅度或者是与前一期产品的价格相比），二手楼市能够成交的也是价格调整到位、买家能够接受的房源。在这样一个市场极度敏感的时期，如果开发商或者业主选择提价，只会让已经准备入市的置业者重新打退堂鼓，市场的观望期将因此变得更长。

四月份，二手楼市会继续复苏，但是这种复苏并不是说四月份的成交量会超过有特殊因素的三月份，而是说置业者的心态会变化。随着市场环境趋于稳定，已经观望许久的“刚性需求”会逐渐释放出来，愿意买房的人会增多，只不过由于春节期间积累的需求以及优质房源在3月份已经被消化了很大一部分，四月份新增的需求以及房源未必能够及时更上，加上清明以及梅雨节气的影响，四月份的成交量应该会有所回落，但是总体的成交情况会比今年1、2月份要好。