根据广州市国土房管局公布的数据，2006年上半年广州市（不含南沙、萝岗）的二手住宅交易登记面积为304.5万平方米，与去年同期相比减少7.8%。与此同时，二手住宅占整个住宅交易市场的份额也有所下降，从去年上半年的43.1%下降到37.7%，下跌了5.4个百分点。价格方面，满堂红地产的成交数据显示，上半年广州（不含南沙、萝岗、花都）二手住宅成交均价为4609元/平方米，与去年同期相比上升16.8%。在所有的成交当中，建筑面积在90平方米以内的成交占到了73.7%，中小户型成为大多数二手置业者的选择。总体而言，上半年二手楼市呈现“量减价升”、“中小户型受青睐”的特点。

    满堂红研究部主任肖文晓分析，从数据来看，宏观调控中“加息”、“禁止无证房转让”、 “营业税”等新规定给二手楼市带来了深远的影响，但是由于广州二手楼市拥有一个相对成熟、理性的市场环境，因此并没有随着政策的变化而大起大落，表现相对稳健。肖文晓认为，随着“国六条”的出台，预计第三季度二手楼市的观望气氛会比较明显，但是随着市场对政策的消化，二手成交有望在第四季度开始逐步恢复活跃。

交易量：新区增加、中心区减少

    数据表明，上半年广州二手住宅交易登记面积最大的依然是番禺区，达72.8万平方米，同比增加5.4%，占全市二手住宅交易总量的23.9%，与白云区、花都区一道成为3个交易登记面积同比增加的区域之一。分析原因，上述三个区域的二手住宅价格目前均处于广州市相对靠后的水平，其置业者对价格以及宏观调控的敏感度不如中心城区，因此这三个处于二手市场高速发展阶段的区域的交易量进一步放大。在此之中，花都区随着新机场的迁入，二手住宅市场获得了较大的发展，交易登记面积达18.7万平方米，同比增长25.3%，成为全市增长速度最快的区域。

    在交易登记面积同比下降的其余5个区域当中，海珠区的下降幅度最大，46.7万平方米的交易量比去年下降了27.1个百分点，其余4个区域的降幅也在10%以上，可见宏观调控对于这些区域的影响比较明显。究其原因，海珠区、天河区的“新二手房”多，受“禁止无证房转让”、“营业税”等新政策的影响较大。荔湾区和越秀区的二手住宅市场的交易主体虽然以旧房为主，但是在“烂尾楼”盘活加快、新建商品住宅供应量增加以及二手住宅供应不足、价格上涨等多种因素综合作用下，交易量同样出现减少。黄埔区则主要受到了新建商品住宅供应增加的冲击，当地的新建商品住宅价格与二手住宅价格的差距尚未拉大，一定程度上降低了其二手住宅的吸引力。

二手住宅交易均价稳步上升

    满堂红的成交数据显示，上半年广州（不含南沙、萝岗、花都）的二手住宅成交均价为4609元/平方米，同比上升16.8%。从月度的价格走势来看,1至6月份每个月的二手均价稳步上升。肖文晓表示，近两次的宏观调控都给二手楼市带来了一定的观望气氛，这对平衡买卖双方的博弈关系有一定作用。但是，由于二手楼市买家的数量远超过卖家的数量，在市场供不应求的环境下，一部分买家暂时不买房很难给卖家造成实质性的压力。据悉，面对市场变化，不急于出手的卖家更多地倾向“待价而沽”而非“降价出售”，因此处于弱势一方的买家到最后只能像参加拍卖会一样，由出价最高的那个买家将房子买走。

    从单价来看，二手住宅均价最高的是越秀区，达5676元/平方米，该区成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对置业者具有极大的吸引力。由于当地的一手楼供应不多，而且价格高昂，因此许多置业者最终选择了购买二手房。除越秀区外，天河区成为另外一个二手均价超过5000元/平方米的区域。作为宜商宜居的新城市中心，天河区各方面的配套设施已经相当完善，近年来楼市的蓬勃发展更为该区积累了大量高素质的二手房源，二手楼价因此随着一手楼价的攀升而“水涨船高”。

    统计数据显示，上半年广州总体（不含南沙、萝岗、花都）的二手住宅成交均价同比均有较大幅度的上涨，其中涨幅超过20%的有4个区，分别是海珠区、天河区、白云区和花都区，其中白云区的上涨幅度最大，为25.3%，均价从去年的3000元/平方米上升到目前的3760元/平方米。除上述四个区域以外，其余三个区域——越秀区、荔湾区、黄埔区的均价上涨幅度也均在15%左右，涨幅同样比较明显。

90平方米以下成交占73.7%

    满堂红研究部针对成交数据的统计显示，上半年全市（不含南沙、萝岗、花都）二手住宅的每套平均面积为81.3平方米，二房一厅的户型成交最多。从各个面积区间占总成交宗数的比例来看，60～70平方米的物业成交宗数最多，占总量的19.3%，而占据第二、第三位置的分别是70～80平方米和80～90平方米的物业，三者合起来占总量的50.1%，正好是总成交量的一半多一点。此外，针对“国六条”中对“90平方米以下套型建筑面积要占到70%”的新规定，满堂红研究部对上半年的二手成交作出了相关统计，发现建筑面积在90平方米以内的成交占到了73.7%，中小户型是大多数二手置业者的选择。此外，建筑面积在140平方米以上的成交比重只有3.4%，购买的人较少，表明去年“国八条”对豪宅标准的重新定义不会对二手楼市造成大的冲击。

    此外，统计数据还显示，上半年二手住宅成交面积最大的是番禺区，达91.5平方米，主要是因为该区的楼盘开发的大户型产品较多，而且由于该区的二手楼价比较便宜，购买总价比较适中，置业者们也乐于接受。此外，天河区的二手住宅平均面积为85.0平方米，位居全市第二，证明该区大户型的二手房源也比较多。其余几个区域的平均面积均在70～80平方米之间。由此可见，70～90平方米的二手房最受置业者青睐。（满堂红研究部：肖文晓）