2005年，广州住宅租赁市场成交畅旺。随着城市经济的发展，作为南中国门户的广州充分发挥了自己的“磁场效应”，吸引了数量惊人的外来人口在此就业、经商，由此带动了整个城市住宅租赁需求的大幅增加。

    满堂红地产的数据显示，2005年广州9区（不包括花都区）住宅租赁均价为22.24元/平方米/月，租价比2004年上涨了3.9%，如下图所示，全年12个月份的住宅租赁均价除4月份外均高于2004年同期水平。不过，与住宅买卖价格的上涨幅度相比，租赁均价的上涨幅度明显要小，可见广州楼价确实存在“上涨过快”的隐忧。

租金上涨幅度远低于楼价

    满堂红研究部的统计数据显示，2005年广州9区（不包括花都区）住宅租赁成交宗数大幅上升，租赁成交均价达到22.24元/平方米/月，与2004年相比上涨了3.9%。值得注意的是，在租金上涨的同时，楼价的上涨幅度更为惊人，全年9区二手住宅平均售价为4062元/平方米，比2004年上涨了15.9%，楼价的上涨幅度大约是租金上涨幅度的4倍。

    满堂红研究部主任肖文晓表示，如果简单地以现时的租赁均价与买卖均价计算毛投资回报率，大概是6.6%左右，也就是说房子出租15年左右即可收回成本，投资回报水平尚可接受。但是必须提醒长线投资者注意的是，这个回报率并没有扣除一些出租物业的必要费用（如中介费等），而且随着物业的折旧以及物业周边环境的变化，长远来说物业的租金将程逐年下降的趋势，因此实际平均下来的投资回报率并没有6.6%那么高，市场总体的投资回报空间并不十分理想。

肖文晓认为，由于租约期内业主不能擅自提高租金的关系，因此通常情况下住宅的租赁价格上涨幅度将会滞后于买卖价格上涨幅度。然而，这并不代表广州目前的住宅租金还有大的上升空间，因为2004年广州的楼价上涨幅度同样很大，但是2005年的租赁水平并没有获得同样程度的提高。

    肖文晓最后表示，综合目前的市场表现以及数据分析，基本可以判定目前广州的楼价快速上涨有“炒家投机”和“自住置业者追涨”的成分在里面。虽然目前的楼价水平尚未脱离社会可接受的正常轨道，但是这种“租金与售价的上涨脱节”的趋势如果保持或加剧下去，将会对楼市的长远发展带来一些不利的影响，因此必须加以警惕。

中小户型最受租客追捧

    2005年，广州住宅租赁市场成交最多的是60-80平方米的单位，占31.1%。列成交榜二、三位的分别是40-60平方米和40平方米以下的单位，分别占25.0%和18.9%。中小户型是住宅租赁市场的最大热门。相反的是，100平方米以上的大户型的租赁成交比较少，占总成交的比重不到1成。（见下图）

    住宅租赁市场之所以呈现“大户型冷，小户型热”的特点，与租客的构成有很大关联。在市场上，绝大多数的租客都是单身人士或者合租人士，因此一房或者两房的房子已经基本够住，而且相对便宜的总价也符合这一类型租客的居住特点。相对而言，大户型由于租金总价高的关系，除少部分租客是合租者以外，主要以家庭或者商业性质的租客为多，但是总体的需求量并不大。

10-20元/平方米/月物业成交多

    2005年，广州住宅租赁市场按照单价分类，以10-20元/平方米/月的物业成交最多，比例达45%，接近一半。此外，统计数据显示租金在10元/平方米/月以下的物业的成交比例仅为7.9%，与2004年相比有所减少。分析其原因，主要是一些原来房屋租金偏低的区域随着经济的发展，住房的“软、硬件”配套设施不断完善和提高，租金因此“水涨船高”。

    此外，统计数据还显示，目前广州租金在40元/平方米/月以上的高租金物业所占的比例为7.6%。这一部分成交主要集中在天河北、滨江东等几个商业繁荣或者景观优势明显的市区热门板块，成交对象既有高素质的单身公寓，也有为高端租客追捧的“豪宅”。

新旧城区租赁户型表现各异

    2005年，广州9区（花都区除外）住宅租赁市场按照面积分类特点明显，新旧城区表现各异。在此之中，老三区（越秀、东山、荔湾）小户型的住宅租赁成交比较多，以40平方米以下的成交为例，其占各区总成交的比例在9区之中分别列第一、第二和第四位，原因在于老三区的房改房较多，小户型的租赁房源比较多。

    而在大户型租赁成交比较多的区域中，番禺区和天河区的表现最为突出，两个区的100平方米以上的物业占其租赁总成交的比例均超过一成，分别达16.8%和11.6%。番禺区和天河区均是广州外地中高收入人士的聚居地，因此对大户型的租赁需求也较大。

天河区平均租金直追老三区

    2005年，广州9区（花都区除外）住宅租赁市场按照单价分类比较，黄埔区、芳村区、番禺区、白云区这四个距离中心城区较远的区域的平均租金较低，其租赁成交中租金在10元/平方米/月以下的成交比重均达到十位数；老三区（越秀、东山、荔湾）的表现则相反，10元/平方米/月以下的租赁成交的比重均只有1%左右，平均租金明显高于其它区域。租金较高的区域之中，老三区租金在40元/平方米/月的成交的比例均超过了一成，其中东山区最高，达18.2%，而天河区则是老三区之外唯一在这一区间比例接近10%的区域，主要是天河北和珠江新城这个商务区的高档住宅租赁成交较多的结果。