分类: 时政议论 |
刘力:我作为一个设计师,还是从常理的角度谈一下我的看法。因为中国现在不光是房地产,建筑设计行业。所有的行业,包括餐饮,包括汽车,任何方面都处在一个非常非常快速发展的一个时期。所以,今天我们房地产行业面临很多的问题,都是在其他行业有共性的。这个共性不是中国特有的,可能有些东西是别人已经先发生了,我们应该有一个可以追寻的轨迹。
在房地产行业,我觉得我们现在大家经历的这些产品,比较浮华啊,这些表面的东西,可能在其他行业发生过。不知道大家记不记得,在十几年前,韩国除了好几起高楼大厦倒了,砸死人的事件。我相信,在我们的北京上海,这些的事件是不会发生的,但是再往下走,什么样的工程质量,我不知道是不是每个人都可以打保票。我觉得07年,应该是在所有的政策的推动之下,对产品的要求可能会上一个新的台阶。具体的表现,我觉得是分,对经济适用房,对高层住宅,高密度的,或者别墅类的,分得会非常细。
但是有几个共性,一个是更关心它的精度,在中国的房地产里头这个是提得比较少的,多数还是提基本的户型大小啊,对温度啊,湿度这方面提得是比较少的。我直观感觉07年房地产里面,会在精度方面和科技方面提得更深入一些。
黄岚:谢谢,我们今天就拿北京来说,因为北京的GDP六千美元了,涨幅和房价的关系成不成正比?
方明理:对06年房价上涨,我个人认为是非理性上涨,幅度过高。在非理性过程中有理性的因素。我不完全赞成阎总说的是恐慌性的上涨,因为在非理性里包含了理性的因素,就是偶然中间的必然。北京的人均GDP已经超过了六千美金。如果按照这个水平,北京的房价并不是太高。如果说纽约、东京、香港、台北比较,北京的房价和人均GDP的水平和房价的水平,如果用同样的指标衡量的话不算高。
过去就是水泥钢筋,现在老百姓再没钱买了房子,装修水平肯定比你的同学,比你的邻居,比你的同事,都有所改变。这个改进不一定是你投的钱多出很多,但是你一定希望比别人更好,更舒适一些,在很多方面你会做一些更人性化,更舒适的装修。这个将来的投入也会很大。所以从这些角度来说,房价还要涨的。我曾经谈过,北京房价在15年之内房价要超过三万元。在座的有一个从日本回来的专家,他说你太保守了,我认为不超过十年,北京的房价就会超过三万,我们是指城八区啊。从长远看,北京的房价应该是上涨的。
在通州,我是最早在通州的开发商之一,94、95就进入通州,2000年底在通州大规模开发,当时只卖2800一平米。讨论到经济适用房的时候,很多朋友都找我,说让我找找哪个哪个开发商。我说你什么找他,你买我的房子就可以了,我的房子在通州就卖2800。
在军博的一次房展的时候,我搞了四辆大轿子车,叫做免费看通州,不是看房子。也到我小区里转一圈,回来以后,我们收集到的反馈,这里是40%是20年以上没有到通州了。看完了以后大家就认识了,现在通州的房价已经过了五千,高的已经卖到七千了,为什么?城市化,为什么?收入在增长。06年确实有一个问题,就是刚才我们提到的,但不一定是正确的,就是我们政策的反向推动,我们出台的政策是不合理的政策。使我们房地产市场的供需矛盾更加剧了,带动房价格急剧上扬,我个人判断07年房价像06年的状况不会有了,但是依然会保持比较高的增长幅度。
黄岚:谢谢,方总刚才对07年有一个基本判断。最近央视也做了一个大规模的调查,好象有接近78%的人认为07年的房子会上涨。现在老百姓已经非常成熟了,对房价上涨已经可以承受了。06年政策出台比较猛,07年土地增值税重新征收,也是引起很多的波澜。我想问问07年政策中对房价影响最大的政策是哪方面?
阎少华:我觉得规划方面对房价的影响呢,应该是微乎其微的,包括现在90平米的事。规划他把握一个尺度,比如规划速度,这个方面要控制的话,对房价影响是非常大的,因为他影响了供应。所以看从哪个角度讲。我认为影响比较大的应该是刚才大家谈到的物业税。因为我们现在很多人,大部分的人啊,持有了两套以上的房子,他为什么敢持有,由于我们一计算,十年以后我们的房价怎么样,十五年以后怎么样,对未来充满信心。所以他就持有!就跟股票似的,你要认为他涨就会持有,这样就造成了二手房交易量减少。
其实衡量房价最关键的不是看新房,是看二手房。物业税这个政策牵涉很多,牵涉到房地产商替这个房子交了七十年的,或者五十年的出让金,跟这个政策都是相关的。这个我们不可能简单搬国外政策,这个税一旦有的话,可能会使很多人不一定愿意持有,因为持有成本太高。这时候二手供给量会增加,所以这个影响会比较大。
金融政策呢,我觉得今年肯定有新的政策,包括加息,包括按揭的问题。加息一定会加的,只不过时机问题。加息对房地产价格的影响呢,应该讲没有那么大。其实在很多国家都经历过长时间的加息,但是房价还在上涨。我觉得加息对房价影响不大。但是一个心理作用,可能加息对股票比对房子影响还大一点。关键如果大量人持有这个房子,加息的话,比如按揭利息加了以后,使交易量减少,但是供给也会受到限制,因为银行贷款,企业贷款门槛提高,会使整个流量减小,但是房价不一定,房价最主要的取决供求关系和人们的预期。
黄岚:因为时间原因,最后请董秘书长,你是搞商业地产的,你对商业地产有什么预期?
董利:商业地产这块呢,我认为不像住宅这块,焦点问题这么突出。商业地产如果大家谈价格的话,我有几句提醒大家,商业地产这块的价格呢,从我们做商业来讲,希望商业不要卖。我建议,如果在卖的时候,我反对拍卖商铺的方式,这种方式就是人为瞬间炒作方式,突然拉高了商铺的价格,或者带动了本区域价格的上涨。这个给未来经营者带来很大的压力。我最近看到这个状况,我对商铺拍卖有一点担心的,如果变成普遍的情况,对商业地产今后的招商经营管理是一个很大的打击。住宅房价可能对商铺房价有一个影响,因为要同步增长嘛。但是不要人为干预,不要人为炒作,因为商铺和住宅不一样,是要经营用的,还要把一些利润留到投资者手里,所以对商铺价格我有这么一些看法。
黄岚:今天下午我们的第二轮论坛,诸位嘉宾对07年有了一些看法,总之07和06年一样,依然是有很多看点的一年,依然是有很多期待的一年。谢谢大家!
主持人:非常感谢刚才所有的嘉宾和主持人的发言,我们2006中国创意地产年会全部结束了。