主持人：下面进行第二场论坛，这场论坛的主持人：北京家春秋房地产经纪公司总经理 黄岚先生，参加的嘉宾：

　　湘江伟业（北京）投资有限公司董事长 方明理

　　北京泰盈房地产开发公司总经理 阎少华

　　北师大不动产研究所副主任 黄兴文

　　五合国际中国区总经理 刘力

　　中国商业步行街委员会秘书长 董利

　　有请各位嘉宾！

　　黄岚：各位嘉宾，各位朋友，我们第二场论坛，关于2007年北京房地产的热点探讨。大家知道，06年北京房地产出现了一个很高的涨情。05年底时候，大家对06年的房地产展望的时候，也做过各种各样的描述，那个时候大家对北京的房价，政策做了各种预估。那个时候很多的预估没有预估到06年的房价涨得这么高。07年刚刚开始之际，我们探讨07年房地产的一些热点话题。今天我们请来的几位嘉宾都是市场上的精英，我们可以好好探讨一下。我先抛出第一个问题，我们从政策面上说一下，北京乃至全国，你们认为今年宏观调控在政策上是不是还有进一步的举措，有效的举措会体现在哪几个方面？

　　董利：今天这个论坛是创意地产，刚才黄总也提出来了，07年的房地产，不管是政策面还是其他面的一些走势，我觉得我谈这个话题，发言权不足，对我来说太宽了，房地产太大了。

　　黄岚：那就谈商业吧。

　　董利：我就谈房地产中很重要的一块，就是商业地产。商业地产呢，大家都知道，随着房地产这几年的快速发展，商业地产也得到了很好的发展。甚至在05年，很多媒体都提到商业地产过热的问题，甚至国家商务部，等几部委组成了一个商业地产调查组到全国各地调查商业地产市场发展状况。应该说就商业地产而言，大家看到了，确实也一些局部过热的问题，但是也有一些区域和地区发展不足的问题。

　　这几年国家在这方面没有出台更多的针对商业地产的宏观调控政策。但是有一点，我觉得大家要进行关注，这样我们商业地产的未来发展，可能会受新出台的一些政策的影响。比如可能我们已经嚷嚷很多年的《中国城市商业网点规划管理条例》。这个出台以后，可能对我们商业地产的影响节比较大。所以，我觉得这个假如出台也算一个宏观调控，其实也不是，它更多的是对过去商业地产这块法律法规不足的一个弥补。这个条例的出台将给商业地产带上一条非常理性之路。这个条例的出台是整个商业地产开发商都要关注的。谢谢！

　　黄岚：董秘书长给我们提到，未来一年终，商业地产可能有管理条例的出台。这个管理条例是业态管理还是规划管理啊？

　　董利：主要是商业前期的一个规划，前些年国家几部委就出台一个文。这个以商业部为主出台的。主要是配合当时我国零售市场的开发，最早出台的一个文，要求地级市，比如在一年之内，或者一年到两年的时间内必须完全自己的城市商业网点的规划，完成之后报上来，通过之后形成一个条例，今后这个城市再开发商业地产项目的时候，一定是要符合这个商业网点规划的内容，在规划上一定要有，规划没有的，在开发上，一般情况不予以支持。这个网点如果有，你可以进行规划，但是还要通过听证，通过听证的方式解决你能否有资格，或者这个网点在开发过程中，或者开发时，能否为周边，或者是否被周边的老百姓，包括交通，市政等你影响的机构所接受。这个，其实其他的发达国家都有，商业不是盲目发展的，是有规划的，我们一直在等着出台，应该说今年差不多了。

　　黄岚：接下来请阎总谈谈您对07年热点的看法。

　　阎少华：大家下午好！我觉得经历了06年以后，07年我们有理由期待更多的看点。尤其是面临了临近2008年奥运会。我觉得房地产会有很多的看点，尤其是政策上面。

　　首先，我觉得原因在于房地产的特性。我们都知道，房地产由于是消耗资源比较多，另外还有土地资源的问题，这个产业本身政策性就比较强。

　　再一个从城市规划的角度，因为它是一个不动产，随着产业的发展，给城市带来巨大的变化，留下来的产品呢，对城市是不可改变的，相对来讲是永久性的。也就是说这种不动产的特性，使它也应该更多地受到规划，和国家一些宏观经济政策的影响。正是由于这两个特性，一个是不动性，一个是对资源的需求，尤其是土地资源，使它跟其他的产业有根本的区别。也就是说，政府不可能，其实任何国家的政府都不太可能，把它的问题全给市场来解决。当然各个行业都有一定的政策性，但是由于这两个特性，使它的政策性更强。在这个基础上，由于06年价格的上涨，关系到人们住房居住的问题，非常敏感。我相信07年，不一定那么多啊，我想会有更有针对性的，更强有力的措施和政策抑制房价，这是不可避免的。而且，结果是我们难以判断的。

　　至于价格呢，我觉得很多城市，当然北京算一个，06年涨幅比较大。我觉得是令人担心的，我不知道大家关注股市没有，股票从去年开始涨，到后一阶段，比如今年上半年和去年年底，这段时间快速上涨。实际上带来了很多的问题，应该是不理性的，不理智的。包括房价大幅上涨也一定是不理性的。房价的上涨，尤其是去年和前年，跟股票的上涨有点像，叫做恐慌性上涨，你没有买的话，心里就发慌啊，价格涨得非常吓人。在这个基础上，市场自身的规律也会出现很多的，和自我调节的机能。再加上07年的政策，大家可能得很期待，我不知道07年会是怎样，但是我想应该是一种可以去探讨的。因为它的不定性，跟刚才黄总说的，在05年年底，大家预估06年，其实很多专家讨论的结果是非常平稳，平稳上涨啊，其实这个市场不理智的话，你是很年理智分析的，市场是不理性的，但是最终是正确的。就跟看股票的配现，包括下跌或者是上涨，但是你放到一个更宏观的范围，你去看走势，你会发现，跟我们的政治、经济几乎完全吻合。如果看更全一点，我新我们的房地产会健康发展的，会越来越好的。07年到底是怎么样的，真是说不准。谢谢！

　　黄岚：阎总刚才提到恐慌性的上涨，你觉得去年房地产的涨幅很多是非理性的构成。你觉得07年开会涨吗？

　　阎少华：我觉得短期的价格走势，我不知道明年的结果怎么样，但是由于奥运会的影响还有现在的需求来看，我觉得未来还是看涨的。我相信这种恐慌性的上涨要结束了，不结束是要出问题的。

　　黄岚：黄院长，你对07年的政策怎么看？

　　黄兴文：政策呢，不说他的对与错吧，说一下政策的效应，刚才很多老总在讲创意地产，对开发商来讲也是产品创新，技术创新或者是观念的创新。但是，这点创新的概念对政府来讲更重要。实际上，政府这块，应该注重的是制度创新。目前的房地产市场上，那种长效的有效的制度供给是不足的，是缺乏的。这种短市的，无效的反作用的制度是很多的，这是目前的现状。如果这个现状继续维持，今年的什么这个条那个几条还会出来的。去年的什么这个几条那个几条某种程度上起了反作用，因为他的措施和最后的结果和他当初设定的目标是相反的。我觉得政策对房地产最大的影响是土地和税收。这几方面我们要反思起来，政府出台这些制度只考虑了他自己的利益，至少是以他为主。我说这个话可能有些人不同意，或者有些部门不爱听。他是以他的利益为出发点设定的制度，考虑他自己的利益最大化。结果这个制度没有惠及老百姓，没有惠及其他人。比如土地招拍挂，怎么样才能更高获得收益呢，拍了几年的结果，现在这个制度某种程度上，已经使土地打了死结了。这方面你要实行最严格的土地管理，这是政策，这个不能动。一方面要保持城市化和经济发展需要的土地供给，这个矛盾是不好处理得。一方面要保证政府的收益拿到手，另一方面又要保持社会公平，要拍卖，结果越拍越高，对推动房价上涨起了很大的作用。

　　所以，有些管理部门的人，对这点表示反感。后来又招标，结果导致没办法标准化，又不透明。就跟北京最近的一块地，原来所谓的公平机制，所谓的透明度，挂牌真是有问题。如果你现在还在这些制度表面上打圈圈，肯定还会出台很多的条例。所以我们很期待。

　　住房制度也是一样，北京要搞限价房，这反应我们原先的住房体制至少是不成功的。现在很多人认为经济适用房是执行的问题，不是设计的问题。我是觉得是制度的问题，你不在根本制度上考虑，而是加一个限价房，好象是创新。这个话题我们两年前就讨论了，结果必然是费力不讨好，浪费资源部分，给自己添乱。这个监控难度更大，弄不好破坏性也更强。原先政府是什么样的呢，福利分房一开始是全管，到后来全不管。没有说我买不起房，政府给分房，年轻人更不会这么想。我的意思是我们最大的是这个制度的根基问题。他是以户籍制度设计这个根基。现在有北京户口的市民，没有自己房子的并不多，但是北京有将近五百万北漂南飘的常驻居民，永远被排除在经济适用房还是限价房以外，这些人买不多房，这些人还是不满，还是要骂。政府是把资源补到那些不需要的人身上了。所以，我们现在政策最大的问题要彻底反思。只要这些根本制度没有创新，这些短期的制度总会不断出来的。我就说到这里，谢谢！

    黄岚：您觉得07年的政策热点会出现在哪里？

　　黄兴文：我觉得脱不了三大块。因为住房这块我说得比较多了，还是税收、金融和土地。我觉得税收是全局的影响，不但影响开发商还影响老百姓，影响买房和没买房的人。如果金融这块继续下去的话，还会像加息啊，提高储备啊，这块房价这块，我不想做太多的预测。这些措施是肯定会有的，这种情况再这样下去，我估计谁的心理都承受不了，包括既得利益者。政府也会害怕的，一天到晚唱高调，没有实际行动的话，可能也比较麻烦。