加载中…旧楼加电梯必须收费共赢
(2019-09-24 21:25:05)
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加电梯不动产权证立体车库停车位房产 |
分类： 政府建议 |
昨天到北三环的中国建筑科学研究院，参加了“旧楼加电梯”的官方讲座。讲座很精彩，但我相信，我的建议才是正确的方向。
住建部统计，中国有400万个无电梯住宅楼单元，其中至少200万个单元需要加装电梯。但如果有人以为，这只是卖出200万台电梯，那可真的是买椟还珠。
1，旧楼没电梯，通常最高6层，而且，1层和2层业主，通常不支持。这个问题，意味着12户有4户反对（每层2户），或者18户有6户反对（每层3户），如果没有我的思路，矛盾无法调和，这是大家都心里有数的事儿。
2，旧楼小区加装电梯，通常都是政府补贴为主，业主们是很需要电梯，但动力不足。
3，旧楼加装电梯，政府赚不到钱，操作起来很麻烦，大家积极性不高。
所以，我建议的方法，就是借装电梯的机会，顺便给每户增加产权面积，共赢，并解决小区停车位的问题。当然不是白增加，要合理收费，以北京上海为例，旧楼小区加装电梯，每平米政府收费2万元，给业主们换发新《不动产权证》。这就厉害了，比如某楼的48户业主，住在房价每平米5万元的小区，套均建筑面积72平米，现在趁着加装电梯，统一增加到90平米，并且变更产权证登记面积。我相信，即便1楼和2楼的业主，也愿意花36万元，把原来价值360万的房子，增值到450万的。花36万，增值90万，谁不要谁傻。而且这笔钱不用首付，可以按揭，月供2356元20年，家产增加90万元，大家当然很开心。
注意，仅这一栋楼，48户，就能收到1728万元，而增加的864平米，即便每平米综合建安成本5000元，也才432万元。而为这48户安装两套升降平移式立体车库，50个停车位，只需要168万元（3.5万元每个），175.5平米（27米×6.5米）地皮，每个车位3.5平米。也就是说，政府实收1728万元，工程支出600万元，其他成本128万元，预期入库土地出让金1000万元。（包括增加建筑面积和停车位用地的两笔钱）
而且，这种增加容积率的操作，符合人口疏解要求，提高人均住房面积和生活品质，但不增加同区域的总户数和人口。
对于业主们来说，如果邻居们都可以按揭36万元，让房子增值至少90万元，您家却说连每月2356元的月供都不想付，不愿意要这18平米新增产权面积和90万元增值，您觉得您能说服您的家人吗？
对于小区来说，虽然楼和楼的间距缩小了3米多，但楼下不用地面停车了，政府在小区周边给找地方，设置停车库，大家真的方便了很多。北京上海，人车分流的小区环境，会不会让小区房价增值？每户买1个停车位得多少钱？大家心里难道没点数？
而这种对旧楼小区改造的模式，政府只需要每个停车库每年收1800元养护费，就可以了，不用天价卖车库，就让车库的产权归政府，由政府请专业机构统一维护，收业主们合理的钱就好了。也许有人会说，为啥不把车位分给每户？但如果这样做了，真的是太傻了。立体车库的维护成本，大家心里得有点数，一旦产权分割，将来维护费怎么办？一组25个停车位，找25户，挨家挨户去收钱？那肯定完蛋了，所以，必须产权集中，统一维护。而且，北京每年1800元，其实都是画线车位的小区成本价，道理我不再多说。
请问，北京，上海，家里有没电梯旧楼的业主，你们家愿意每平米2万元，增加十几平米产权面积，并且加电梯，解决人车分流和1户至少1个车位的停车难问题么？
对于政府主管部门来说，每解决一栋旧楼加电梯，按每户2万元给相关部门发奖金，有这笔钱，主管部门，还会怠政么？
不要担心您的小区附近没有停车楼用地，北京闲置的零碎地块很多，每找出175.5平米，意味着50个停车位，和每年9万元停车位管护收入，为了赚96万元奖金，街道工作人员，和相关主管部门，有的是办法。
篇幅有限，不再多写，希望家里有旧楼需要装电梯，解决车位问题，并且趁机增加面积的业主们，支持我的这个建议，也希望北京上海，能尽快完成旧楼加装电梯的任务。
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