加载中…北京每年应限量卖1500万平米住宅
(2019-07-25 16:43:26)
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限量卖房承建商代建共建住房改善 |
接上篇，众所周知，开发商其实很不愿意天价买地，所以，政府即便把拆迁成本从每平米4386元，降到2923元以下，还是不建议政府再把土地卖给开发商。除非有些官员觉得，卖地给开发商，更容易拿到回扣……
另外，北京每年如果供应的土地太多，会导致房价下降，所以，应该限量供应。只要限量供应，价格不用非得那么贵。比如，我建议的均价，应该是每平米34000元。地段好的贵一些，地段差的便宜些。注意，这个不是房价，是楼面地价。按照这个价格计算，北京市每年限量卖住宅用地指标，可以得到5100亿元。远超过现在卖地给开发商。
当然，政府卖地给购房人，和卖地给开发商会有所不同，每块地的规划设计方案，要由规自委组织招标，并且在这个设计方案基础上，再组织开发商或承建商投标建房资格。
这里有三个建议原则：
一是要按各个开发商或承建商，之前三年在北京的市场占有率，来确定中标面积上限。比如，某开发商或承建商，之前三年的北京平均住宅市场占有率是4%，那么，今年他在北京中标的承建面积，最多就是4.4%×1500万平米，也就是66万平米。这样可以避免承建商之间的竞争过于激烈，伤了和气。
二是承建商要有合理的利润空间。比如，不建议任何开发商或承建商，报出低于每平米9180元的投标承建价格。并且对交房标准的节能、环保等指标，要有明确的约定。
三是不论是承建的是商品住宅，还是回迁住宅，都要有“代建面积”和“共建面积”的要求。比如，某小区建设用地面积10万平米，规划住宅面积16万平米，必须为政府代建至少7.5%的地上面积和10%的地下面积，即代建12000平米地上商业配套用房和16000平米地下配套用房，并为全体业主共建同样的面积（12000平米地上商业配套用房和16000平米地下配套用房）。也就是说，开发商或承建商，投标16万平米住宅，实际需要建设18.4万平米地上建筑面积+3.2万平米地下建筑面积，总建筑面积21.6万平米，而投标价格的每平米9180元的投标承建价格×16万平米÷21.6万平米的实际建房面积，开发商的投标建房实际底价，只有6800元每平米。我们不否认这个价格包括了很不错的利润。但我们不鼓励开发商报低价，只鼓励开发商提高交房标准。而且，必须保证开发商每平米有2000元起的利润，杜绝恶性竞争。
这样的话，北京市的新建住宅平均底价，原则上就是每平米34000元地价+9180元造价。一套150平米住宅，需要647.7万元，全年北京新建商品住宅销售额6477亿元，均价43180元。政府能赚5100亿元，开发商们可以赚至少405亿利润。
当然，北京还有大量二手房，但如果政府有了这个政策，就能既稳房价，又保交易量，还满足购房人的改善需求。毕竟房地产发展的目标，最重要的当然是满足人民日益增长的生活水平提高需求。其次是政府的财政收入。再次是让开发商们活下去，在北京能赚到应得的利润。
而且，政府还能赚到每年112.5万平米商业及配套用房，150万平米地下配套用房。
买房的业主们，还可以共有小区的商业配套用房和地下配套用房，实现可持续。
总之，我给北京市的卖地规则，提出了新的游戏规则，希望政府主管部门考虑。
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