致 北京市住房和城乡建设委员会：

尊敬的领导，您好：

我叫于凌罡（13910557902），是一名北京市民，中国首例合作建房发起人，高教自考北大计算机专业本科。对于住房保障制度的有关问题，我已经深入研究多年，通过对大量真实可信数字的建模优化，并结合世界各国的实践案例，进行理性的分析和对比，我能帮助政府、银行、企业和购房人，找到更好的共赢方案。对于贵司正在征求意见的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿），我有一些很重要的建议，希望贵司能够考虑，并采纳我的方案，实现政府与银行、企业、购房人的共赢。

⒈ 共有产权房，本质上就是每年拿出900亿元做保障住房。

a) 众所周知，北京政府承诺每年竣工6万套保障性住房，按照套均83平米计算，大约500万平米，每平米4万元，就是每年应收款2000亿元。如果政府按照均价2.2万元卖出55%的所有权，并持有剩余的45%，就意味着（政府成立专门的机构，以国有资产形式持有）900亿元。

b) 这里的法律漏洞很大，第一条就是你们设计的规则，“严重越权的”替政府放弃了这900亿国有资产的收租权。因为如果这些家庭，平均付款220万购买了一套共有产权住房，并且都自称自住的话，政府的这900亿国有资产，将无法得到房租。至于你们所谓的成立个平台，限定必须在这个平台转租，跟“政府”按比例分享房租的约定，则是很大程度上一厢情愿，监管成本、效果根本不可控。

c) 第二条就是你们设计的规则，“严重越权的”替政府放弃了这900亿国有资产的变现权。因为这些房子什么时候卖出，卖多少钱，都要每一户买房人自行决策，如果大家都不卖，国有资产就“死”了。

d) 第三条就是你们设计的规则，“违反市场规则的”要求和政府合伙买房的家庭，按规定五年内不能卖，而且卖房要分成给“政府”。相信你们知道，既然你们替“政府”“假大方”，在购房人自住时，放弃了“政府”的权益。那这些被放弃的权益，就很难再恢复有效性。

e) 按照最乐观的模型，10年内，40%的房主，平均溢价五成卖出房产，并诚实的与“政府”分享收益。政府也不过是拿到年均6%的利息，而且对应的国有资产所有权会从此消失。事实上，从合理性角度分析，政府投资900亿，去得到总面积500万平米的6万套住宅，每一套45%的所有权，把这225万平米登记在“某机构”名下，对这个机构的管理者来说，实在是效率最低，可行性最差的方案。

⒉ 既然是拿出900亿来做保障房，当然可以有更好的方案。

a) 沿着控总量的思路前进。稳房价，就要减少供应，同样是卖500万平米房子，4万套125平米，当然比6万套83平米，供应量更少。而且4万套125平米住宅，完全可以市场价卖给能首付300万，按揭300万的家庭。政府既然决定拿出900亿来做保障房，当然要真的能帮助到，更多真正需要保障的家庭。所以，直接市场化供应商品房（4万套高品质），并拿到900亿专用资金，才是正道。

b) 真正需要住房保障的家庭，其实更需要的是租房。市场价400万的房子，总价不变，220万卖给穷人55%的所有权，穷人是不会感激的，而且能够首付66万起，20年月供9000元起的家庭，也不能算穷人。北京市想兼顾稳定房价，引进人才，得到民心，就必须提供能够长期租赁的，年租金4万元的2居室，或年租金2万元的大开间。愿意长期租住这种房子的家庭，才是真正需要保障房的，政府应该保障的家庭。

c) 用900亿资金，专款专用，招标开发商或承建商，每平米5000元，可以定制1800万平米住宅，而且可以帮助至少10000名村民致富。如下表，北京的绝大多数村子，人均占地都超过600平米，甚至有的超过2000平米。如果政府每年拿出200万平米住房，接受村民自愿报名摇号“农转非”，条件是：全村有超过90%人口自愿签字，接受每人160平米住宅（比如2套80平米）+ 60万元现金（委托村集体卖出20平米）+ 20平米代管房产（由村集体代持），即可全村参加摇号。每名村民平均提供＞600平米土地，1万人提供＞600万平米土地，政府建设1800万平米住房，除200万平米回迁外，其余1600万平米建公租房，如果有更多土地，还可以建商品房和其他配套。

e) 这1600万平米公租房，可以建成20万套76平米2居室，或者40万套38平米大开间，帮助20万户家庭，在不需要买房的前提下，从此住有所居，从政府手里租一套精装两居室，第一年租金4万，以后每年递增1200元，第10年租金才52800元，第20年租金才60800元，如果租大开间，更是只需要第一年2万，第10年才26400元，第20年才30400元，当然会有很多买不起房的家庭选择租房。20万套×4万元每套每年，政府从此每年增加至少80亿元租金收入。

f) 这1800万平米房子，只有20万平米会被村集体卖出，而且是品质远低于商品房的期房。所以不会对市场供应和房价造成不利影响。

g) 这个方案是一种充分的共赢：

h) 从政府角度看，同样是900亿元的投入，从原来持有6万套保障房，也就是500万平米的45%，号称225万平米共有权，变成了，持有1600万平米公租房的100%所有权；从不确定甚至基本收不到房租，变成了，每年能增加至少80亿元房租；从想变现那225万平米房子得看购房人心情，到政府可以根据市场和政策需要，随时把一部分公租房转为商品房，真正实现了国有资产的产权清晰，责权明确。

i) 从银行角度看，500万平米共有产权房转成商品房，给高品质的商品房贷款，产权清晰，资金安全，不仅能收到更高的利息（保障房贷款得让利），而且能极大的简化业务（从6万笔变成4万笔）。

j) 从开发商角度看，更少的销售套数，意味着更稳定的房价，更有保障的销售收入，从先招拍挂买地，豪赌房价上涨？到先建房、卖房，再按比例计提地价款和保障房资金，开发商的投资回报率翻很多倍。

k) 从人民的角度看，让有钱的家庭，能够买到真正物有所值的好房子。每套120平米以上，容积率2.0的，一梯两户的板楼三居室，让缺钱的家庭，能够年租金4万元起租到2居室，年租金2万元起租到大开间，无疑是各得其乐。

买得起房的开心，租的到房的快乐。不再激化社会矛盾。

l) 从村民的角度看，从原来政府派拆迁公司去找村民谈条件，变成政府制定统一的“农转非补偿标准”，各村村民在镇、村两级政府引导下，听懂政府给予的每人200平米房子（其中160平米登记给每个人 + 20平米委托村集体卖出给每个人60万 + 20平米由村集体代持解决一些需要村长说了算的“特殊”问题）是怎样合理的道理，并且让村民意识到，北京这么大，村子那么多，哪个村先有90%村民签字，哪个村就能先参加摇号，更大概率的被拆迁（这个可以和买车摇号类似，早参加摇号的，中签系数增加）。会对构建和谐社会，有很积极的影响。要知道，有多少贪官都是因为拆迁，特别是不得民心的强拆，而落马的。而这个模式，就意味着不再需要拆迁。（备注：对于每个村不到10%拒绝签字的，既可以说服教育，统一上楼，也可以现状保留，让他做钉子户，但30年内不再拆他家就好了。）

⒊ 总结一下我的建议：

a) 政府应该把每年6万套，500万平米的保障房承诺，变成卖出500万平米商品房，并拿出其中900亿元，定向建设20万套公租房。

b) 这900亿定向建设资金，招标建设1800万平米住房，其中200万平米用于回迁（如果每年拆迁1万村民，人均腾退超过900平米土地，就是900万平米土地，其中650万平米建设1800万平米回迁房和公租房，250万平米建设500万平米商品房），可以让政府不仅解决拆迁难的问题，还能得到1600万平米公租房和每年至少80亿元房租。

c) 政府同样投入900亿元，可以得到1600万平米100%产权清晰的住房和每年80亿元租金（以后每年递增3%），不再是产权不清的45%；

d) 与其卖给6万户家庭总价400万，但暂时只需要付220万的两居室，不如租给20万到40万户家庭，每年2万元、4万元起，能真正满足这些家庭生活需求的房子。政府的资源是有限的，所以在付出相同的前提下，能帮助20万户 ，当然不该只帮助6万户。

e) 更好的遵循市场规则，引导住房市场健康、有序的发展，让市场的归市场，保障的归保障，政府应该在住房保障问题上“得到更多民心”，而不再是闭门造车，损人不利己。否则，一定会被中央严惩！