加载中…住在北京，绝不能只有一套房！
(2015-04-03 08:31:25)
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品质房价舒可心科源小区蜗居富豪 |
分类： 理财知识 |
又要马儿快快跑，又想马儿少吃草，谁都知道不可能。任何一套房子，都很难兼顾“离单位近、租售比高、品质更高、增值更快“的四大要求。何况，很多人关注的，还不止以上四项。所以，住在房地产问题很严重的北京，一定要有针对的解决以上问题。
附图二：我给科源小区设计的占地50600平米回迁方案：
⒈ 先来说增值更快，北京去年新房销售量只有前年的四分之三，为啥买房的人少了这么多？因为买房涨得不够快，甚至不如银行存定期赚钱了。什么样的房子增值更快呢？我们现在搞众筹建房，做了个房屋增值速度模型，最简单的办法，就是众筹买楼座，简单说，一栋1万平米的住宅楼，开发商定价毛坯房每平米7000元，开发成本每平米5000元，开发商要投资至少2000万自有资金，并贷款至少2000万，其余1000万靠拖欠账期甚至农民工工资，才能赚到2000万。而如果我们众筹，直接给开发商2800万，让开发商少赚1200万，但立刻能赚800万，一定有开发商愿意。虽然这样我们的成本会达到6200万，但精装现房每平米八千，会比毛坯期房每平米七千好卖，精装能让购房人不被邻居的装修干扰，现房能比期房早两年入住，买房人不傻，开发商也不会因为合作建房降房价太狠人拒绝和我们合作。3000万的本钱，1800万的利润，六成的收益，买房，您想两年涨六成，得学会穿越，众筹，等于大家一起玩儿穿越。总之，想让房子增值更快，现在只能靠上述这样，操作相对复杂，但道理简单的共赢技巧。
⒉ 再来说品质更高。中国人普遍学会用纸擦屁股，还不到七十年，去日本抢购马桶盖，只因为才知道可以用热水洗屁股。至于什么墙壁可不都刷白颜色、C型厨房操作台、步入式更衣间、飘窗、落地窗、各种风格的装修，以及各种增值服务，对很多购房人来说，喜欢当然喜欢，但还没敢想太多，因为成本实在是不低。想在北京市区实现，根本不可能，这也是门头沟的西山艺境，能以29亿的成交额，3.8万元的均价，六环外的地段，名列北京2014年销售十强项目的原因。追求品质，时机已到，不追必后悔。
⒊ 租售比高，在北京真的是个梦，有些价值上千万的别墅，每月只租1万元，产权50年，租70年都赚不回来。而住宅产权虽然有70年，但要租50年才能回本的，也很普遍。大家都知道一个道理，如果去年西红柿价格很高，今年大家都去种，结果就是西红柿会便宜到让所有人亏血本。现在家家户户给孩子买住宅，十几年后，中国最不值钱的房子，一定是没有品质的住宅。我们测算过，投资60万建有品质的写字楼，租金一定比您投资300万买住宅要高，所以，追求租售比高，可持续的办法，就是非住宅。
⒋ 离单位近，这是个很合理的需求，但人人都就想近买房，又想要高租售比，房子有品质，还能永远涨得快，就只能白日做梦了。现在房价这么高，租金这么低，在单位附近租房，多简单。而且，有很多办法，能让单位附近的租金稳定下来。举个中关村的例子，北四环东北角，海龙大厦斜对面的科源小区，占地超过10万平米，大约2400户居民，挤在大约11万平米又小又破的房子里，户均不到50平米。如果他们能懂共赢，只要5万平米，容积率5.7，就能建6720套40.8平米的精装公寓，1.4万平米配套商业。每户平均房产面积增加到120平米。说一句拆迁的术语：2.5倍原地上楼。拆迁户像这样，很简单，小区一半的原有土地，让政府卖了赚钱。拆迁不能只是原住民获益，那样谁拆你们呢？而拆了之后，建的房子，怎样才最符合原住民的利益？当然是能更高价租给周边的白领。如果中关村提供几千套可供白领就近上班的精装出租公寓，还怕什么租不到离单位近的房子吗？拜托，就算科源小区的人不会懂这个道理，中关村有多少个10万平米土地？难道会人人都不懂这个道理，有钱不赚吗？从欧美的城市发展史，我们可以看到，在郊区有大房子，在单位楼下租房，才是必然的城市生活方式。就好像我们必须在学会用纸擦屁股还不到70年的时候，就开始学习用热水洗屁股一样。
（精装公寓，应该提供各种增值服务，从早点和宵夜，入户清洁、洗涤消毒床单被罩枕套和衣物，智能家居，楼层大堂有健身房、阅览室、咖啡厅等，品质比买房高多了）
在北京周边买套靠谱的大房子，哪怕是100平米豪华精装，每平米8000元，也只要80万总价，24万首付。而在北京六环买套同样的房子，没有72万，您就想都不要想了。释放三分之二的压力，轻松搞定品质居住，咱才能有闲钱和时间去周游世界，享受生活，而不是为一套其实完全无法兼顾的房子，背上，涨的太慢、品质太烂、租售比低、离单位远的四座大山。
住在北京，绝不能只有一套房子，您需要象您的爷爷奶奶学会用纸擦屁股一样，学会试着参与众筹建房，学会在环北京买有品质的精装现房，学会在单位附近租到性价比高的房子，学会把一部分钱投资到非住宅房产。更需要学会，享受色彩鲜艳的墙壁、精致精美的家具、先进的智能家电、步入式更衣间、C型厨房，和各种增值服务。这样，您才能在将来对儿孙说，您是一个合格的北京人，没有被时代淘汰。
附图1：北京市2014年住宅销售排行榜，
2014年北京纯住宅网签60924套，成交均价为25873元/平米，
2013年的79861套、23442元/平米，销量大降24%，均价涨10%。
剔除20个自住房的成交，普通商品住宅成交均价28364元/平米。
附图二：我给科源小区设计的占地50600平米回迁方案：接受合理的拆迁方案？还是继续已经拧巴十几年的蜗居“富豪生涯”
这不光是科源小区居民要做出的选择，中国有太多这样的“蜗居富豪”
他们不懂共赢，生活艰苦，我的建议有没有道理，其实“他们都懂的”
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