加载中…工薪族自住商品房容积率应≥4.0
(2014-08-01 10:49:09)
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自住商品房容积率工薪族租车公司购买力 |
分类： 政府建议 |
北京的自住商品房弃购率很高，本周日8月3日16点，FM106.6，会讨论相关话题。我的观点很简单，思维惯性误导了从规委、国土局、开发商、建筑师的整个链条。他们只愿意为富人服务，却不知道工薪族该住怎样的房子，容积率定的太低了。
建筑面积80平米的2居室，地价款56万，建房款48万，总价104万，
如果对价格不敏感，容积率当然越低越好，有些富人能接受六环外三居室500万起的价格，甚至愿意为四环内三居室近千万的房价买单。但这种富人肯定不是工薪族。让为他们服务的团队去提供适合工薪族的房子，当然不能让极其在意价格的工薪族满意。
先来说说容积率，何谓容积率，一个地块内，地面以上的总建筑面积÷地块总面积，就是容积率。通常来说，容积率越低，环境越舒适，容积率越高，房价越便宜。但很多主管部门的官员和建筑师，因为服务富人太久，容易脱离群众，忘记后面半句。
容积率的另一个算法，对于专业人士来说，地上准建层数 x
建筑密度，等于容积率。举个例子，限高80米的前提下，按照层高2.8米，可以建设地上28层（檐高78.4米）的住宅楼。如果建筑密度设定为25%，限高80米的地块，容积率最高可以达到7.0。有些缺少实践，不够专业的建筑师会说，难道每栋楼的层数都相同吗？建筑密度不是规定是35%吗？好吧，那就让他自己去想想，他问的这俩问号，是不是恰好互相矛盾，部分层数不够28层会导致容积率下降，建筑密度允许上浮到35%，导致容积率增加，恰巧使答案回归了最大容积率7.0的结果呢？
撰写包含专业知识的博客，会让外行看了有点迷茫，所以，接下来，我用简单的实例，先告诉大家，不同限高前提下，建筑师们能设计出怎样的小区和户型。
限高18米，容积率1.5的前提下，户户南北通透的六层无电梯板楼小区；
限高35米，容积率2.0的前提下，户户南北通透的十一层电梯板楼小区；
限高60米，容积率2.5的前提下，两梯四户，户户朝南，21层伪板小区；
限高60米，容积率3.0的前提下，六成户型朝南，其余东西向伪板小区；
限高80米，容积率4.0的前提下，蝶形塔楼，或部分东西向的28层小区；
简单和大家说一下，由于思维惯性的问题，专业人士，特别是建筑师，反而容易犯脱离客户需求的严重错误，比如，是否一定要户户朝南，是否一定要南北通透，是否一定要布局合理等等，如果钱不是问题，这些当然都不会牺牲，但问题是，绝大多数消费者的问题，就是价格。这时候，建筑师们就会犯严重的错误，象飞行员面临困境导致坠机一样，严重的危害消费者的生命财产安全，建筑师们往往不肯承认问题的严重性。
事实是，从经济学角度，设计失误一个小区，比摔一架飞机造成的损失只大不小。
飞机上只有一百多人，一个小区至少有几百户，请问，每户损失100万是多少亿？
摔飞机，不一定能死几个人，设计失误，每户的损失可就再也无法挽回了……
以自住商品房为例，明明是给工薪族设计的保障房，但价格优先的原则完全被忽视了，普遍容积率2.0以下，甚至有容积率1.3，单套140平米甚至更大的自住商品房！这是要让从没买过房的工薪族，去和东北五环孙河的超级豪宅比品质吗？
忽视价格问题的结果，就是自住商品房居然比同地段的商品房还贵了三成。我希望所有的自住商品房申购者都尽快弃购，因为你们本来就不是有钱人，承受不了买错房子可能造成的巨大损失。北京六环外地铁口，有的是总价160万左右的两居商品房，按照政府持有三成的规则，两居总价100万左右，才是诸位应该买到自住商品房的价钱。
有人会说，你这不是砸国土局和开发商的场子吗？我是在拯救国土局和开发商，维护他们的权益。讲道理要敢于识数，举个实例，大家就明白了。
以占地10万平米的一个自住商品房地块为例，现在容积率只有2.0，能建20万平米自住商品房，售价每平米22000元，地价款占六成的话，每平米13200元，开发商要先付26.4亿元地价款，因此产生的资金成本，导致实际地价至少上浮25%，也就是每平米16500元。房价和地价之间，每平米只有5500元的空间，开发商赚的少，国土局卖得累，工薪族买这样的房子，虽然赚了容积率低的便宜，但房价实在高得吓人。
如果把容积率提高到4.0，能建40万平米自住商品房，政府直接按每平米1万元向认购家庭收取地价款，但执行先收70%，另外30%等业主卖房时再算，也就是共有产权政策。购房人每平米只要支付7000元的地价款，政府反而能收到28亿元地价款。而对开发商来说，不需要支付地价款的同时，我还建议把空间提高到每平米6000元，厨卫精装交房，一来减轻了开发商的资金负担，二来避免了业主们入住后互相装修扰民的问题。
很多人因为不懂设计，所以对容积率4.0缺乏概念，我只说一句，我们测算过，在容积率7.0的前提下，也能保证每户有朝南的阳台，而且楼间距超过32米。容积率4.0能设计出什么品质，其实大家完全不用担心，恰恰相反，高容积率的小区，反而会有更高品质的商业配套，因为整体购买力至少提高了一倍，做生意更赚钱，当然品质上升。
绝大多数中国人买房，是为了活得更有尊严。尤其买房这件事，品质不很差的前提下，价格便宜当然是第一位的。我们建议自住商品房的最小户型建筑面积要达到60平米，同时提供80平米的2居，100平米的3居，满足大家对品质的基本需求。
那么，大家回来算算，这样的自住商品房，老百姓买起来会是什么价钱吧！
建筑面积60平米的1居室，地价款42万，建房款36万，总价78万，
首付三成只要19.2万，公积金月供20年只要4859元；
建筑面积80平米的2居室，地价款56万，建房款48万，总价104万，首付三成只要25.6万，公积金月供20年只要6479元；
建筑面积100平米的3居室，地价款70万，建房款60万，总价130万，
首付三成只要32万，公积金月供20年只要8099元；
买房不买车，在北京肯定是笑话，因为车子相比房子，总价实在太低了，但买车就要有车位，对于买三居室才首付32万的群体来说，买个车位+买辆车，赶上买房首付了，而且，北京买车要摇号，自住商品房会服务的人群数量极其庞大，想开车出门，怎么办？其实很简单，建议政府在自住商品房小区，整合成立一家油电混合动力的新能源租车公司，按照户数30%的比例，允许每户出资10万元自愿认购租车公司的股权。
将来入住之后，业主可以每天100元的成本价优先刷卡租车，租车公司接受业委会监督，每个季度公布营业状况，给每户认购业主分红，政府派出监管机构收两成税费。
给政府两成税费，政府能持续赚钱，成立租车公司，大家就不用发愁摇号。工薪族出行，当然还是首先地铁，其次公交，然后才是租车。至于每户买一辆车，当然也随便，但如果您真的是工薪族，能在小区里随时租到车，不用您付停车费，保养费，保险费，还每个季度有钱拿，您还会不考虑价钱和摇号，一定要攒钱攒人品，立刻买车吗？
站着说话不腰疼，无耻啃老傍大款，不该是中华民族应该鼓励的风气。可持续的共赢，才是这个民族应该追求的目标。买房要自己攒钱，自己月供，大家说应该吗？
容积率4.0能有多舒服，我这里发一张图片，为了研究容积率能有多高，在推论容积率能到多少的时候，我们设计了这个容积率7.0，限高80米的小区模版。楼间距32米（东西向距离）可提供60平米1居、80平米2居、100平米3居的精装户型，绿色部分是人车分流的，可以种很多果树，金色部分是配套商业，购物、看病、上学，都能有基本的保证，因为小区最多可以住11.2万户，28万人，配套的公交车会足够多，上车有座。
有人会说，容积率4.0是啥样？设计，本来是该建筑师们去做的事，但我用这张图给大家描述一下，东西向楼间距从32米增加到64米，南北向减少为12排楼房，增加两个室内人工湖，每个2万多平米，深度5米，一个用来游泳，一个用来钓鱼，怎么样？
道理讲了很多，最后重复一下我的观点，自住商品房刚一面世，就遇到了房价超过工薪族承受力，更高过周边商品房价格的尴尬，但只要能把容积率提高到4.0以下，提供设计合理的60平米1居，80平米2居，100平米3居，就能解决问题，不要因噎废食，希望政府早日考虑我的建议，不要因为自住商品房出了点儿问题，就临阵退缩哦。
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