加载中…中国需要14万个这样的小区
(2014-06-06 13:49:43)
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当家作主房地产泡沫可持续养老房产 |
分类： 政府建议 |
敢不敢当家作主，能不能享受幸福，其实是一件事。中国的房地产泡沫等问题，归根结底七个字“要权利不要义务”。怎样让习惯性违法的中国人接受权利义务对等？其实也不过八个字，一是“政策扶持”，二是“成功案例”。
如果大家不敢当家作主，就不要想有机会享受幸福。在敢于当家作主的前提下，中国的14亿人口，每人40平米生活用地，只需要56000平方公里生活用地。1万人口，40万平米生活用地，能过上怎样的好日子？资源不是问题，敢想是第一步的。
我先抛砖引玉，画一个小区，只用20万平米，装下1万人口。在这个基础上，多出来的20万平米，该怎么利用，可以每个小区的1万人口各抒己见。是要更多的花园，还是更多的配套，或者每家住上更大的房子，都可以商量。当然，前提是大家别不敢！
如图，这是一块东西宽400米，南北长500米的地皮，提供了2400套100平米的板楼三居，1600套57平米的公租房，都是地上11层，2到11层居住的设计。也就是说，每栋住宅楼或公租楼的一层，都是底商，限制用于非扰民项目的经营。加上地块北侧（上北下南左西右东）的两栋4层配套楼，提供总计68000平米的商业配套用房。
图中，24栋5单元电梯板楼，10栋公租楼，大家应该都能看懂吧？大片的绿色，则是小区的绿地，环绕小区有一圈宽度4米的顺时针单行道，浅蓝色的，是864个计时收费的画线车位，浅灰色的是道路。可以看出，社区内是完全人车分流的。浅黄色的四个地下车库出入口，可以提供3168个地下车位，整个小区实现了每户1.68个车位的豪华品质。当然，没这么多车的话，可以适当减少车位，分给每家做库房，也不错哦。
地块北侧，也就是图片上方的两个大白矩形，是每个东西长160米，南北宽25米的配套商业楼，即便只建4层，也能提供32000平米的配套面积，加上34栋住宅楼和公租楼的一层底商大约36000平米，小区提供了至少68000平米的配套用房。
如下下图，这个小区只有一层地下室，但是完全连通的，车库、仓库、设备用房，综合管网，都会合理的布置在地下一层。而且，在地下一层的下面，会预埋恒温储水罐，用于建筑节能，还会预留防洪蓄水池，保证不会因为暴雨导致内涝。
小区设计上的优点有很多，相信大家都不是傻瓜，和现在的小区一比，这种整体规划，拒绝违章建筑的小区，已经好得让人惊喜了。得要多少钱，才能建成这样的小区？
其实很简单，这个设计方案，占地20万平米的这个小区，最高点不超过35米，容积率只有2.0，地上地下总建筑面积仅约51万平米，按照综合建房成本每平米2800元计算，只需要14.28亿元就可以建成。即便预算增加到每平米3800元，也只需要19.38亿元。
按照先做个成功案例的标准，我们还是先投资14.28亿，建个不那么奢侈的。其中的2400套100平米3居室，每套只要支付60万元，而且还附送一个专属地下车位，并且享有14平米底商的房产共有权和租金分红权。（小区一半的地下面积归全体业主共有）
有人会问，政府能得到多少土地收益？很简单，算一下就可以了，1600套57平米公租房，按照每平米5000元，每套28.5万元估算，价值4.56亿元。34000平米社区配套用房，按照每平米25000元估算，价值8.5亿元。小区地下面积的一半，55000平米，按照每平米价值4000元估算，又是2.2亿元，不算小区园林和地面车位的价值，光是公租房+底商+地下室，政府已经得到15.26亿的土地收益。折算到卖给老百姓的24万平米住宅，相当于楼面地价每平米6358元，真心是不便宜啦……
即便不考虑公租房和地下室的租金收入，光是34000平米底商，按照平均日租5元每平米，出租率75%计算，政府每年从小区得到的租金分红，已经是4590万元。而按照同样的收入计算，2400户买房居民，每户每年可以分到19125元租金冲抵物业支出。
先不考虑每个小区实际用地比这个大一倍的问题，即便全国14亿人口都只能提供如此的生活品质，14万个这样的小区，每年已经可以给政府提供64260亿元的租金分红。事实上，只要人民敢于当家作主，政府敢于相信人民的创造力。给予每1万人民40万平米土地，让人民在承诺非住宅用房半数归政府的前提下，自主发挥去建设这些土地。我相信，中国会变得非常幸福，绝不会象现在这样，被房地产泡沫问题继续困恼……
赘述一句，中国正在进入老龄化社会，很多人会担心老人谁来养的问题。其实很简单，全国每个小区，都养活40%承诺放弃就业竞争的人口，给他们平均工资30%的生活费，就可以了。这样等于用12%的社会财富，养育了40%的人口，剩余60%自食其力的人口，可以享受88%的社会财富，平均工资提高了接近50%，这才是合理的共赢。
我知道，很多人会说，你小子该吃药了，或者觉得我在白日做梦。其实，我想告诉大家，是你们该吃药了，别在白日做梦了，醒醒吧。中国需要人民敢于当家作主，别到时候政府真的给每1万人40平米地皮的时候，大家却发现自己没想过自己应该怎么当家作主。记住，当家作主的前提是“权利义务对等”，盖房的钱得大家出，养老育幼的钱，也要大家出，各种风险，更要大家一起承担。相比您去买昂贵的商品房，每年支付昂贵的物业费、水电暖气网络电视等杂费，还是每1万人，领40万平米小区用地，其中2400户出钱建房，让大家都住有所居更幸福。在环境好，交通好，配套全的城市里，享受100平米板楼3居，而且每年还有19125元以上的分红，只需要60万元人民币，何乐而不为呢？难道真的有人愿意为买套破房子，辛苦几辈子（几代人）吗？
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