昨天去了蓟县独乐寺，翠屏湖郊游，阳光灿烂，心情舒畅。回来看到一新闻，260万，北苑买三居。无意针对任何项目，只希望想买房的朋友，在准备花324万买87平米两居，或者准备花442万买118平米两居的时候，做好充足的功课。

微博原文：北京房产：你租二环内30平蜗居，我住北苑阔景三居；你习惯狂奔追公交，我出门随时乘地铁；你找朋友一心买房毫无优惠，我上乐居团购全款可享9折，世间事大抵如此。新浪乐居独家限时团购，260万即拥北苑阔景三居，更有全款9折、按揭9.2折优惠。清明小假期3天，认购金就已达2900万，你还不心动吗？

如下图：这是一套据说建筑面积87平米的两居室，测得套内建筑面积68.68平米，套内得房率79%，缺点是卫生间没有窗，而且是毛坯房。如果不考虑团购的92折优惠，需要首付66万，月供12000元20年。考虑到团购的17万元优惠，总价200万，需要首付60万，月供11000元20年，总计需支付房价款324万元。

如下图：这是一套据说建筑面积118平米的三居室，测得套内建筑面积90.79平米，套内得房率77%，缺点是俩卫生间都没有窗，而且是毛坯房。如果不考虑团购的92折优惠，需要首付88万，月供16000元20年。考虑到团购的24万元优惠，总价271万，需要首付81万，月供15000元20年，总计需支付房价款442万元。

看完这两个户型图之后，首先，请允许我认定，几乎所有的开发商都在偷面积这个事实。按照楼梯间面积13平米+两部电梯面积11平米+每层公摊30平米大堂和走道面积+68.68平米x2套+90.79平米x2套计算，每个单元的建筑面积应该不超过373平米，而开发商的算法，87x2+118x2=410平米。也就是说，每层不见了37平米，按照每平米23000元计算，开发商通过操纵测绘结果，可以获益85万元。按照一栋楼地上27层，2个单元计算，开发商这么小小的“偷”一下，可以偷出2000平米，多赚4600万元。如果您怀疑我这个认定，那我也没啥可说的，毕竟屁股决定嘴巴，到底是偷瓜还是调戏，公理正义，大家心中有数。

其次，关于项目的品质，卫生间没有窗，完全可以避免，楼下的园林景观、市政管网、停车位、安保等问题，也都一样本来可以解决。但因为开发商是要卖房子赚钱的，业主是要住着安逸的，诉求不同，所以，即便以后每个月两居要交260元，三居要交350元物业费，也别指望这些问题有人管，停车位是要花大价钱钱买的，到地铁的步行距离问题，是不可能被解决的，甚至业主的安全问题，也不可能有什么解决方案。总之，就是在开发商这里，您多花钱的愿望，是肯定要强制被满足的，追求品质的愿望，是不要有什么幻想的。

当然，作为普通老百姓，想单独解决房价高、品质低的问题，是做不到的，可是，如果大家肯一起做开发商，解决这种问题，其实并不难，而且可以节约三百万。

比如，有100人，愿意拿出80万，来开发118平米的板楼三居，有100人愿意拿出60万来开发87平米的板楼二居。凑在一起，200人，1.4亿现金。去购买一栋地上准建面积21000平米的地皮，楼面地价每平米7000元，1.47亿。因为咱们是现结，买到地后15个工作日内，全额支付地价款，肯定有手头缺现金的开发商会愿意割爱。

如果地段好一点，咱们也没必要小气，只要楼面地价不超过每平米9000元，总价1.89亿以内，大家也不妨拿下来。毕竟不论700万还是4900万的资金缺口，都是缺口。看了下面的操作流程，大家会懂的。

操作流程：

⒈ 与一家银行签约，授权银行冻结每个人在该行的卡内资金，定向用于购买住宅用地，买到后，银行给每个签约人提供股东入资证明。

⒉ 每个认购两居的，要先冻结10万元保证金，每个认购三居的，要先冻结15万元保证金。在购买到地块后10个工作日内，要按照合同约定，付清合同约定的尾款，也就是两居要再付50万，三居要再付65万。总之，就是大家要凑齐1.4亿。

⒊ 因为是大家一起做开发商，所以，买到地皮后，这两百名股东，就要以股东借款的形式，一起解决购地和建房的资金缺口。规则很简单，股东借款，每季度结算利息3%，很多人买房是不止首付3成的，把那部分本来就打算首付的钱借给项目公司，因为债权优先于股权，而且是定向用于买地或建房，所以安全是没有问题的。根据我们以往的经验，给自己的公司借款，区区700万到4900万，再加上到正负零所需的1000万，都很容易凑齐。毕竟借钱给自己，每季度结算利息，每个月有权查账，安全是有保证的。

⒋ 大家共同成立的公司，除了200人轮流做财务经理，每人每100天有义务来公司做一天财务经理（每人每天给100元车马费，每个月6000元财务管理成本，不来的提前请假，我们花钱请别人代班），每笔1万到10万的支出，都要提前5天申请，每笔10万到50万的支出，都要提前10天申请，每笔50万以上的支出，都要提前15天申请。股东能对支出申请做出优化，帮助大家省钱的，奖励节约额的10%作为鼓励。总之就是有明确的财务制度，大家每个人都承担一点义务，配合专职，专业的经理人团队，建房品质才有保证。

⒌ 项目工期有明确约定，买到地后120个工作日内必须开工，开工后160个工作日内必须结构封顶验收，结构封顶验收后120个工作日内必须交房，项目总投资必须不超预算上限，否则必须公开召开发布会，向股东及媒体分别告知原因。

⒍ 这样一栋楼，建安成本暂估为5500万元，财务、管理、及税费成本，暂估为4000万元，总投资在2.4到2.8亿之间，扣除大家共同承担的1.4亿（80万x100户+60万x100户），还有1到1.4亿的缺口，这笔钱，直接由全体股东授权，以项目未售的地上1层820平米底商，和地下2层5660平米配套及车位为抵押，以项目公司的名义贷款，然后用项目公司的收益还钱就可以了。月供78万到109万而已。既然我们能够投资自有资金1.4亿，在2年内建成总投资不到2.8亿，市场价至少4亿的这栋住宅楼，在两年内赚到至少1.2亿，又怎么会连每年不超过1308万的债务，都无力负担呢？

⒎ 房地产开发是暴利行业，这个很多人都知道，但房地产开发到底有多暴利，不看懂我这个文章，很多人没有概念。一起当开发商，当然会有很多需要面对的问题，尤其是每个参与者，都必须讲诚信，守规则。但是，如果讲诚信，守规则，可以帮助想买两居室的家庭节约260万，帮助想买三居室的家庭节约360万，您也不愿意讲诚信，守规则么？

⒏ 我知道当大家等红绿灯的时候，只要有人闯红灯，大家就都想去闯，但我们不能任由我们的民族就一直这样下去。我们要通过我们的不懈努力，让大家逐渐开始意识到，讲诚信，守规则，可以让我们比团购还节约300万元！哪怕是在有2000万人口的北京，找到200个讲诚信，守规则的家庭。这个难度当然有，但比起月供11000元甚至15000元，我觉得难度还是小很多的，请大家三思。

⒐ 另外，在这里发一则购地广告，寻找一块位于北京市六环内的住宅建设用地，要求楼面地价不超过每平米9000元，最好是每平米6000元左右，希望手续齐全，可以尽快开工，我们愿意在签约后15个工作日内全额给付地价款，当然，要看您交付地皮手续的进度，才能从银行把地价款从购地监管账户中逐级解冻。另外，我们愿意在购地成功后，给付成交价1%的中介费用。有地皮信息者，欢迎与我联系，13910557902，或QQ566465。