限购，让开发商很难受，让投资客很受伤，其实，无奈的限购，背后的根本原因是没有房产税制度。在此，我抛砖引玉的提出一个房产税制度模型，或许可以解释，建设部某官员说的，有了房产实名联网登记以后，就可以取消限购的说法。

房产税模型其实很简单，需要三个参数：

⒈ 人均免税住房面积。当然，最好是套内使用面积，不过，考虑到国内目前都是登记套内建筑面积，也只能先说后者。比如，人均免税住房面积，建议定为套内建筑面积40平米；

⒉ 人均征税累进面积。这个也简单，每超出多少平米，就累进一级征税，比如，人均征税累进面积为10平米。

⒊ 累进征税税率。建议是1%，当然，前提是按房产价值征税。如果按照房屋租价征税，其实也不是不可以，但这里先只模拟按房产价值征税的模型。

只要政府确定这三个参数，其实就很简单了。

比如，三口之家，合计拥有188平米住房，那么，人均40平米免税，也就是120平米以内免税，人均累进面积10平米，累进税率1%，即：

120平米到150平米部分，按照房产价值的1%征税；

150平米到180平米部分，按照房产价值的2%征税；

180平米到188平米那部分，按照房产价值的3%征税。

假如，这套住房当年的评估价是20000元每平米，那么，这个家庭当年需要缴纳的房产税就是20000元x（30平米 x 1% + 30平米 x 2% + 8平米 x 3%）= 22800元房产税。

3口之家拥有120平米以内住房的免税，拥有住房越多的家庭，需要交税越多。对于拥有多套住房的家庭，优先免征价值最低的房产。比如，某家庭，在北京拥有一套120平米住房，在北戴河拥有一套68平米住房，优先免征北戴河那套价值低的68平米住房。

对于农村宅基地上的房屋，建议按照同样规则，以宅基地面积为计算标准征收房产税。其实大家心里都明白，城乡差异是一种不公平。经济发达地区的政府，早该用城市住宅置换农村人口的宅基地，帮助农村人口过上城市生活，享受更好的医疗和教育等生活配套。比如，政府按照宅基地面积的80%，用商品住房产权，现房置换农民的宅基地。按照一户农民有三分宅基地，即200平米计算，可以得到160平米城市住宅，凡是同意置换的，允许生第2胎。凡是不同意置换的，就禁止生第2胎，并且要按规定每年缴纳房产税。交税的房屋评估价格，应以上一年度的当地城市住宅平均售价为准。比如，农村的4口之家，免税160平米，实有宅基地200平米，超出的40平米，要按照当地城市住宅平均售价的1%缴纳房产税。城市化是大势所趋，按照容积率1.5计算，每置换200平米宅基地，可以建设300平米住宅，扣除给农民的160平米，还能多盖140平米，这种置换，政府和农民，都不吃亏。

有了房产税，3口之家拥有住房120平米以内的普通家庭，并不因此增加支出，但拥有多套住宅的行为，就会受到适度的抑制。房产税比限购更合理，当然可以取代限购，只是，前提是房屋产权，实名登记，全国联网。其实，这个工作并不难，只是看政府主管部门想不想做。按照全国13亿人口，人均拥有住房30平米，实际拥有住房390亿平米，每平米登记成本10元计算，即便花3900亿，给各地住房管理部门发奖金，很快也能从房产税里把成本收回来，何况，房屋产权，实名登记，全国联网，对于国家的治理，有着难以估量的巨大好处。我不说，大家也能想明白的。

（附：一个家庭拥有的房产越多，需要征税的比例就越高，但并不至于太沉重。

比如，3口之家拥有600平米住房，每平米2万元，就需要每年交54.6万元房产税。

既然想住别墅，那就要承担奢侈的成本。住得起就住，住不起，您可以卖啊。

120平米到150平米部分，按照房产价值的1%征税；

150平米到180平米部分，按照房产价值的2%征税；

180平米到210平米部分，按照房产价值的3%征税；

210平米到240平米部分，按照房产价值的4%征税；

270平米到300平米部分，按照房产价值的5%征税；

300平米到330平米部分，按照房产价值的6%征税；

330平米到360平米部分，按照房产价值的7%征税；

390平米到420平米部分，按照房产价值的8%征税；

450平米到480平米部分，按照房产价值的9%征税；

480平米到510平米部分，按照房产价值的10%征税；

510平米到540平米部分，按照房产价值的11%征税；

540平米到570平米部分，按照房产价值的12%征税；

570平米到600平米部分，按照房产价值的13%征税；）