http://news.sina.com.cn/c/2011-08-05/040022937050.shtml

多年以来，我一直通过代表委员，向全国和北京市两会，提交关于改进招拍挂制度的建议。也就是《把土地使用权直接卖给购房人的建议》，其核心内容，就是房价地价分离，追求共赢。

昨天，北京市国土局终于拿出一块门头沟的住宅用地进行试点。但这种断章取义，买椟还珠的试点方法，特别是其中一段官僚色彩极其浓厚的“回答”，即当记者问起这样卖地，会不会导致开发商偷工减料，影响房屋质量时，官员强词夺理的回答：“不会”。让人不由自主的想到“你们爱信不信，反正我信了！”。

其实，我书面提交的，是一套共赢的合理方案，国土局这样野蛮的买椟还珠，根本原因在于官僚们对权力的感觉太好，只想自己获利，不肯与民共赢。

既然限地价，为什么还不把土地使用权直接卖给购房人呢？

⒈ 从法律上讲，一套房子，本来就是有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》两证的，而且，国有土地使用权的年限，也是从土地成交之日，而不是房屋交付之日起计算的。给购房人直接办理《国有土地使用权证》，并无法律障碍或操作难度。

⒉ 这样卖地，可以让购房人直接到银行办理土地认购手续，并以购房人在银行按要求填表转账的准确时间确定认购顺序，不仅不会增加国土局的工作量，而且同步规范了购房秩序。比如这块地，想买这里房子的人，直接到银行，每平米5850元，单套面积40平米到150平米，面积误差±10米以内，想买多大房子，就认购多少平米即可，当然，每人限买一套。先到先得，认购情况网上公开，先让银行和国土局通过合作实现共赢。

⒊ 政府回购尾房用于回迁或保障房，既解决了拆迁难的问题，又解决了购房人怕没有选择机会的后顾之忧。而存款认购的购房人，即便最后一个选房，也能有几十套可选，自然相对满意，毕竟绝对满意是不可能的。而选剩下的房子作为现房置换，接受拆迁户排队被拆，当然最让拆迁户放心，政府也可以从此转攻为守，不再需要去强拆，只要安心等着拆迁户来要求换房即可。

⒋ 购房人对项目设计有共同决策权。操作很简单，当有足够多的地上住宅面积被认购，以这个项目为例，当有25万平米商品房被认购，政府收到14.625亿地价款，就停止认购。所有认购人，都被认为是有效认购，不得毁约。然后政府发布招标公告，其中的设计招标，包括全体申购人认购的户型情况，比如，40平米多少套，60平米多少套，依此类推。而设计公司的设计方案，必须满足整个项目38万平米中，每种户型至少比实际要求多出20套。设计招标周期建议为30天，期间每家投标设计公司均可以得到每种户型10户准业主的联系方式，去摸底业主需求。投标的设计方案，要由规划部门先行认定符合规划要求。开标当天，找个大礼堂，每家设计公司陈述各自的设计方案和理念。而后每户准业主，实名（认购序号）投票给自己选中的设计方案。投票结果在网上公开，最终得票最多的设计方案，即为全体准业主共同确定的项目设计方案。

⒌ 购房人对房屋品质有共同决策权。操作也很简单，原理同上。招标若干家开发商来承建，每家开发商自由报房价，由全体购房人去公开投票，选择中标开发商，确定中标房价。

⒍ 购房人对项目有共同监督权。既然先有了准业主，那么，就由全体准业主，投票选出5名脱产代表，被选中的代表，每5天来工作3天，不得请假，只能换班。每批脱产代表任期8周，每名代表最多连续担任2届。代表每天工作可以得到500元劳务费，办公场地、电脑、上网和电话费用由开发商负责，但交通和食宿等其他费用自理。每缺岗1分钟，无论迟到、早退还是溜号，均罚款2元，即缺席一天，8小时要罚960元。总之，代表不是为自己上班，必须对全体业主负责。代表的工作很简单，每天上班的3个人，在施工现场负责上网汇报项目进展，和接受准业主们的书面建议。代表不能直接干涉开发商施工，有意见和建议，要书面交给开发商派驻的律师代表和工作代表。但有权要求开发商给出书面答复，且全程在网上公开。

⒎ 对于开发商来说，同样做一个项目，要不要先垫15亿，区别有多大，大家心里其实都有数。什么叫共赢？既然限地价，竞房价，既然想要品质，想防止土地囤积，就要让对的人去做对的事。《国有土地使用权证》既然是给购房人办的，当然不该让开发商垫付！

⒏ 北京市国土局只要肯把土地使用权直接卖给购房人，就意味着从此不再需要贷款几千亿，让全北京市民每年替国土局还几百亿利息了。开发商有没有拖欠地价款、囤积土地的问题，大家都知道。而让购房人直接买地，既不会拖欠地价款，更不会囤积土地。

这就是把“土地使用权直接卖给购房人的建议”，这是一种共赢，希望国土局不要买椟还珠，断章取义。大家对这个建议还有什么问题，也欢迎提出来，我会给大家解答。

在此，我希望更多的国人能够理性的解决问题。虽然回答过各种各样的问题，但我还是希望大家能把共赢作为处理问题的基本原则。不要光想自己受益，更不要见不得别人获益。比如，只要国土局肯把土地使用权卖给购房人，那么，每一万元，建议给国土局十元奖金。也就是千分之一，奖励国土局执政为民。毕竟，千分之一对购房人来说毫无压力，虽然执政为民是国土局该做的，但是，给好官们一些奖励，确是每个因此买到相对满意住房的人们，应该做的。当然，这种建议，仁者见仁智者见智，我也就没写成第九条。只是希望更多人能够意识到，共赢的规则，才是好规则。