五一期间没有出去旅游，考察了北京一些住宅项目，确实降价了。

去年五一前，我曾尝试在双桥收购两栋现楼，目标≤7200元每平米。

现在，位置更好的双桥城铁站旁，金隅可乐开盘价≤7500元每平米。

确实，现在开发商日子不好过，需要快速回笼资金，只好低价甩卖。

但是，在我多方面考察该项目后，却发现该项目的定位和设计脱节。

所以，很冒昧的，在这里，提出一些我对这个项目地块的策划构思。

 

这是个写字楼立项的项目，无法用公积金，无法落户口，首付要5成。

而且，也无法接入煤气管道，客观的说，无法做成真正的住宅用房。

但是，这个项目的地段，很有投资价值，这正是金隅选择它的原因。

那么，谁会住在这里呢？当然是在CBD附近上班，暂时买不起房的人群。

当然，也不排除有一定资金，考虑投资出租的业主，总之不是想安家的。

 

那么，现在金隅确定的这个设计，就可以说是非常鸡肋了。

两栋怪模怪样的塔楼，得房率很低，几乎没什么好朝向的房子。

甚至存在离南侧现有楼房过近的问题，但最关键的，是户型还是偏大。

而且每户的进深也大，基本是4米面宽，9米5进深的一个长胡同布局……

虽然金隅已经很实在的降了价，从最初的预期每平米12000元降到了7500元。

但这样一套房子，总价还是要超过40万，首付约20万，月供约2000元（10年）。

虽然这里是朝阳区，但不能落户口，所以，也只能图个房价房租比了。

周边正规两居顶通常租到每月1600元，这个房子顶多敢算每月能租1300元。

房价房租比肯定超过300：1了（还没说物业费），算起来还是不值得投资。

这个项目的缺点还有很多，住宅楼下是商铺、缺少绿地、装修、物业成本高等。

所以，我通过研究，发现了这个好项目被做成这样的“根本原因”。

那就是这个项目的设计，几乎完全背离了针对的客群，可以说是设计失败。

 

所以，我对这个项目，做了一个更新的设计。（遗憾，金隅早怎么没问我呢？）

大家可以看到，这个项目的地块基本是个直角梯形，如上图所示（上北下南）

金隅现在施工的情况，基本是把整个项目都铺满了，建筑覆盖率非常的夸张。

而按照我这个设计，即便北侧的商业按现在这个标准，建筑覆盖率也才22.6%！

大家可以看到，这个“凹”字型的楼房，每层有六部电梯，两个标准楼梯。

每层有面宽6.3米，进深6米的标准房间34个，另有4个66平米左右的大户型。

而每个标准房间，在实际销售时，都可以拆分成如下图的两个标准间。

而且，按照我这个设计，只需要盖到17层，限高六十米，层高至少可以3.24米。

再算算面积，每个标准间净面宽≥3.1米，净进深≥6米，建筑面积≈26.5平方米。

也就是说，每一个标准间，总价将不到20万元，首付压力锐减一倍，当然好卖了。

特别是对于那些本来就想花40万的朋友，原来是面宽4.2米，进深9.7米的套内……

现在花同样的钱，买同样的面积，得到了净面宽≥6.3米，净进深≥6米的使用面积。

随便画个图，就知道虽然面积相同，但哪个更合理，更好用，一目了然了吧。

大面宽，小进深更合理，已经不用我再多解释了，只能说，金隅被设计师坑了。

再说说商业的布局，原来是放在住宅正下面，互相干扰，建筑结构复杂，成本高。

现在把商业单独拿出来，放在离地铁更近的地方，而且层数、层高，也都独立了。

这样一来，项目的商业、住宅价值，都得到了提升，而且小区有了大片的绿地。

想想吧，层建筑面积600平米的标准独立底商，当然比原来窝囊的放在楼下好。

我建议，这个项目应该稍微多建些地下停车位，现在基本没有绿地，实在很不好。

 

最后，对于业主来说，买一套房子嘛，当然会有三个基本的算法：住、租、卖。

住：首付10万，月供1000元，住每个月租金至少1000元的房子，没压力，很塌实。

租：总价20万的房子，每个月租金至少1000元，房价房租比200：1，当然值得买。

卖：总价20万，在地铁站旁边弄套小户型，由于总价低，定位明确，将来肯定增值。

事实上，朋友们谁准备买房的话，签约之前，请按这三个方式，评估之后再说。

必须“住、租、卖”都合适的房子，才真正值得我们出手购买。

 

客观的说，这只是我用一个下午，就想到的方案，设计师真不该比我都不如。

可是，我们可以得到一个明确的结论：“开发商金隅公司被设计师坑了！”

后果是严重的，明明可以很好卖的项目，网络上恶评如潮，相信开发商很生气。

本来这么好的黄金地段，因为结构已经封顶，就这么造成了严重的财富流失。

特别是户型，本来好好的3.09的容积率，就因为设计师的方案脱离了客群定位……

 

我希望这样的事情，以后应该尽量避免，北京的地段资源是稀缺的，不该浪费。

对于开发商来说，也应该吸取教训，不要总被设计师坑，自己要有能力分辨。

最后，真要是这个项目是按我这个模式设计的，我想我肯定会组织大家团购的。

 

很冒昧的批评了设计师，也很遗憾的挑剔了大幅降价的项目，希望不要生我的气。

实在是这个项目地段很好，定价很合理，只是设计问题太严重，让我不得不说……

其实我心里何尝不难受呢？这么好的地段，真要20万一套，我也能投资了，多好。

 

附图：“可乐”真的离地铁很近，但建筑覆盖率也未免太高了吧，设计不合理……