合作建房再传捷报，广西北流的几位教师，拍地建房，已取得房产证。

其实，合作建房利国利民，是众所周知的好事，但主管官员却仍在犹豫。

一方面，他们已经吃了、拿了开发商们的好处，一方面，是还有个借口。

是的，合作建房并非都是优点，也有出现问题的可能性，这是当然的。

但是，如果和开发商相比呢？如果都是学生，开发商是什么样的学生呢？

全国各个地区的房地产主管部门，主要有以下几个：

所在地政府：负责项目的申报、审批、实施等工作的配合；

发改委：负责投资与立项等事宜；

国土局：负责土地征用、收取出让金、招拍挂、颁发土地证等；

规划委：负责土地的用地性质、规划条件确定（容积率、限高）等事宜；

建委：负责项目造价、施工、验收、发证等程序的监管与实施；

每个楼盘从立项开始，就要在以上部门间反复行文，直到竣工、售出、发证为止。

一个项目从立项开始，到竣工验收、售出、并为购房人办理房产证为止，是应该有个期限的，长期不能完成，就可以说是“烂尾”，而以上五个部门的工作人员，想必都清楚，经他们手审批过的项目，到底有多高的“烂尾率”。无论是项目烂尾数量的比例，还是项目总面积烂尾的比例，在各个城市，都是非常惊人的，最最保守的说，至少有超过一半的项目，超过五年不能发证。所以，开发商们，无疑是百分制考试，根本不到50分的坏学生。所以，有些学者提出要“取缔开发商”，也就是“开除坏学生”也并非全无道理。

当然，事情总要有人做，如果绝大多数学生都是坏学生，“学校”当然是有责任的。

合作建房由于符合“共赢原则”，没有销售风险和资金不足的风险，成绩当然会好得多。

事实上，只要我们用清晰的思路来想一想“房地产开发”这件事，结果不言自明。

当我们提出一个“建议”或者“观点”的时候，作为“有完全民事行为能力的自然人”，我们就有义务去思考以下几个问题。如果连以下问题都没想过，那你凭什么提出“建议”或“观点”。

⒈ 建议的可行性：

比如大家合作建房，您提建议等房子盖好了，直接便宜卖给您，可行么？

⒉ 建议的成本：

比如大家一起合作建房，都想得房成本更低，房子质量更好，甚至送各种东西，可是成本上可行么？您提出的建议，自己认为从成本上是否可行，是要计算一下的。

⒊ 建议的承担者：

比如您建议提高房屋品质，或选择更好的位置，就要增加成本，而增加的成本，必须有人来承担，谁来承担，这些人是否能够或愿意负担，也是建议者必须自己先想过的。

举个AA吃饭的例子，10个朋友一起去餐厅AA吃饭，规则当然是点什么大家AA，但您如果一坐下就点“燕窝、鱼翅、鲍鱼、象拔蚌”，估计其余9位也只好尿遁了，因为您的“建议”估计完全没过脑子。当然，如果这10位都是千万富翁或者开发商，那就另说，不过，估计他们吃饭一般都是公款报销，也不怎么AA吧……

说过了开发商是坏孩子，再说说房地产开发中开发商“损人不利己”的“事迹”，请大家用上面提到的对“建议”或“观点”的评价逻辑，来验证一下我的观点，并希望更多的朋友了解，为什么现在的房地产开发这么“不和谐”，为什么房价竟如此不合理，为什么社会矛盾如此尖锐！

举一个简单的例子，具体的项目名我就不说了，数据也按比例有所调整，为的是让大家更容易计算。

某项目，原地块有待改造住房10万平米，目前该地区市场房价每平米1.2万元，政府规划审批的该地区容积率提高后，拆除旧房后，可新建住宅30万平米，因此，就有两种改造办法。

注：新建30万平米住宅楼的建安等硬性成本，暂估为6亿（每平米2000元）；

改造办法⒈ （损人不利己的开发商通常会）

投资20亿拆迁成本，当然主要是贷款，用平均每平米1.2万元，总计12亿元的拆迁成本，把该地区的原住民统统赶走（这要花至少5年，因为原住民当然不愿意背井离乡）然后投资新建30万平米住宅，每平米卖1.2万元，总销售收入36亿，扣除6亿建安成本和12亿拆迁成本，毛利润18亿元。

资金成本：18亿；  时间成本：5年+；  争议成本：强制拆迁与钉子户；

货币回报评估：投资18亿，利润18亿，项目回报率100%；

试问，你原有市区住房60平米，现在给你72万，让你去郊区买经济适用房住，你走么？

改造办法⒉ （尊重原住民物权的回迁改造）

与原住民签署回迁改造协议，按照原住民现有住房面积，扩大50%进行改造后回迁，原有住房免费翻新，新增面积按照每平米6000元优惠销售，也就是新增的20万平米，5万平米用于回迁，每平米6000元，回款3亿元，15万平米市价销售，每平米1.2万元，回款18亿元，总销售21亿，扣除6亿建安成本，毛利润15亿元。

资金成本：6亿；  时间成本：2年；  争议成本：使回迁户接受统一翻新的条件；

货币回报评估：投资6亿，利润15亿，项目回报率250%；

试问：你原有市区住房60平米，只收你18万，帮你翻新成90平米，原地回迁，不好么？

宁可项目回报率从250%降到100%，也要强拆。

铁证如山：开发商损人不利己，严重不和谐！

事实上，开发商不是不懂这两个办法哪个更好，而是有他们的“损人不利己”原则。他们认为，让原住民回迁，会影响他们高价销售新建住宅，而让居民拆迁，则还可以占政府一些便宜，让政府拿出经济适用房来，减少他们的拆迁成本，“不占白不占”，宁可吃亏也要占便宜，哎，什么人啊……

是的，这就是开发商们的“算盘”，因为他们是“坏学生”，国家和人民就“遭了难”！

希望更多的官员和群众意识到，开发商是损人不利己的坏学生，合作建房虽然不能保证没问题，但怎么也不会比开发商做得更差。相反，我想，个别官员或开发商们，其实是怕合作建房的成功，曝光开发商们的水准到底有多差。希望更多的朋友支持合作建房，希望政府主管部门给予合作建房更多支持和帮助。作为新生事物，合作建房，需要孵化，需要大家的共同努力和支持，并终将为中国的“居者有其屋”做出应有的贡献。