在刚刚召开的北京市人民代表大会上，北京市市长郭金龙、市委副书记王安顺、副市长陈刚等领导，不约而同地谈到了北京目前的房价问题。他们明确表示，政府不会为高价房托市，调整房地产业的结构才是破解房地产业问题的核心。最终，北京的房地产市场将形成高端、中端和保障型住房三个层次。

郭市长认为：高房价是如何造成的？不完全是开发商的原因。土地开发成本高、银行不断加息、贷款高等都刺激了房地产的资金驱动。

从下表可以看出，自从实行土地招拍挂开始，截止2008年底，六年以来，北京市招拍挂销售地上准建面积4593万平方米，总成交额1443.37亿元，政府累计获得毛利润539.26亿元。平均每卖出一个准建面积平方米，政府可以取得的土地出让金不到1325元每平方米。

（以上招拍挂数据，不含08年招拍挂成交的73块工业用地）

（更多的具体数据，请下载这个 EXCEL 文件：http://www.linecity.cn/bjtd.xls)

简单总结这六年的土地招拍挂制度，可以得到以下结论：

⒈ 以地上准建面积取代建设用地面积，是一项重大进步。

在实行土地招拍挂以前，土地交易是以亩为单位的，开发商买到土地以后，为了获得更多利润，就通过行贿，疯狂提高容积率，而盲目提高容积率，导致建筑密度过大，不仅房子的户型越来越差，而且还导致了停车难，交通堵，绿地缺，等等严重的经济和环境后果。最终造成了严重的土地浪费，和可怕的空置灾难。

参照下表，可以看到，即便北京市扩容至2000万人口，并按照最富的5万户住独栋花园别墅（庄园），其次的20万户住双拼花园别墅，中产之家100万户住五居花园洋房（180平米，类似星河湾），白领阶层100万户住三居公寓（户均126平米），最穷的普通市民400万户住板楼两居84平米的，我们也只需要人均不到25平米的住宅建设用地，最高容积率2.0，可见开发商盲目提高容积率，而造成的规划混乱，对土地浪费有多么严重。

⒉ 北京的房地产开发公司绝大多数只是囤积倒卖土地。

这五年来，北京市通过招拍挂成交的土地其实只有382块，而存在的房地产开发公司竟有几千家，政府有明确的法律法规，开发商在取得土地之后，必须在2年内实现竣工验收，即便因为特殊原因（例如非典、奥运等）导致延期，也必须交纳罚款，并最多只许延期一年，也就是说，这样看来，北京的住宅和商业地产开发市场最多只能容纳几百家房地产开发企业，其余的几千家房地产开发企业，他们实际的业务，无非就是囤积和倒卖土地。这也正是北京房价居高不下，城市开发步调缓慢，发展严重参差不齐的根本原因所在。所以，政府必须加强土地执法，做到两年未开发的土地必须罚款，三年未竣工的土地必须收回。

⒊ 土地储备部门的开发风险大，贷款成本高，无法盈亏平衡。

按照现有模式，土地储备中心开发土地，要先从银行贷款，六年来得到的539亿毛收益，扣除每年以billon(十亿）为单位的巨额贷款利息，实在令每个知情市民肉疼不已。通过分析北京市土地招拍挂的六年数据，考虑到六年来土地开发贷款的利息成本可能超过百亿，初始投资绝不少于439亿的事实，土地储备中心至今仍未收回成本，而长期来看，收益非常有限。如果按照北京每年出让土地2000万平米（地上准建面积），每平米应得平均净收益2000元估算，北京年应得土地收益应不少于400亿元。而现在的情况是，扣除管理成本和贷款利息，开张六年，北京市土地储备中心连一年的应得净收益都没拿回来。

⒋ 京地价高、房价更高，根本原因在于土地供应模式（即郭市长说的房地产业结构调整）。

考虑到北京五环内动辄每平米上万的房价，即便是2008年每平米3729元的楼面地价，也并不过分，但政府每平米只有不到1325元的出让金毛收益，则更是令人心寒。稍微懂一点财政和土地问题的人，不免会问，房价这么高，政府收益这么少，老百姓买房又这么难，问题何在？其实，根本原因就是土地招拍挂制度存在严重的法律漏洞。

土地使用权和土地开发权，被混淆了。

土地使用权，住宅用地七十年，办公用地五十年，商业用地四十年，都应该只针对最终的购房人。而土地部门的一些领导不知是因为糊涂，还是别有用心，居然错误的把土地使用权卖给了开发商，而且故意不严格落实土地开发管理制度，给国家和人民造成了严重的经济损失，这才是北京地价高、房价更高的根本原因。

其实，开发商，能够从政府买到的，只应该是限期两年的土地开发权，两年之内不能竣工验收，但仍有能力继续开发的，需要补缴罚款，并最多延期一年，到期仍不能竣工验收的，必须无条件缴回土地。只要政府主管部门的官员不故意混淆土地开发权和土地使用权的销售对象，北京的房价和地价就都能迅速趋于合理，而北京的房地产开发市场也会回到健康发展的轨道。

对于开发商来说，政府严格土地执法，一方面会导致他们无法囤积土地，算是一弊，但随之而来的，则是他们不用支付高昂的土地开发成本，大大降低了开发风险，提高了投资回报率，缩短了开发周期，可以说是完全的利大于弊。

对于政府财政来说，改为将土地使用权通过银行直销给购房人，不仅可以大大降低土地开发成本，更可以更好的提高政府的土地出让金收入，加快城市建设和经济发展的步伐，操作更简单，管理更顺畅。

对于银行来说，通过帮助政府代销土地，不仅增加了服务收入，而且避免了房地产开发公司开发贷款的风险，而在房屋销售贷款时，也更好的保证了只对竣工验收项目贷款的安全性，利润增加，风险降低。

对于购房人来说，不用再担心遭遇开发商的一房多卖，也不用担心炒卖房号，先从政府手中排队购买建房用地，再等着中标开发商建成房屋后购买，心里塌实，买房成本更能大大降低。

对于土地开发部门来说，不再需要负担高昂的贷款利息，而且可以得到大量的回迁房用于降低拆迁成本，可以更好的实现房价回落，土地出让收益增加的两个基本任务。

⒌ 北京房价仍有巨大的回落空间。

简单的估算，按照平均建房成本1800元每平米，平均土地出让金1500元每平米，平均市政成本300元每平米，平均拆迁成本800元每平米，平均税费成本500元每平米，平均开发利润600元每平米，六项合计，北京的平均房价甚至可能回到每平米5500元，而照样可以保证各个环节都有更高的利润空间。

所以，总结六年来的招拍挂成交数据，我们可以清楚的看到，北京的房价还有很大的回落可能，而政府的土地收益，也必须通过房价地价分离来得到更好的保证。而且，实现土地使用权直销以后，每年的房地产开发量，将可以随着需求进行灵活调整，也可以更好的解决供应长期不能与需求一致的问题。

而要想解决目前房价过高，土地开发收益过低的问题，政府必须纠正将土地使用权卖给开发商的错误，只允许开发商取得限期两年，最多延期一年的土地开发权，而把土地使用权直接通过银行卖给购房人。

希望更多的人了解北京市土地招拍挂的问题所在和操作效果，并希望政府积极采纳我提出的“房价地价分离”或者“土地使用权直销”模式。更好的保证国家和人民的利益。也更好的保护那些合法经营的开发商，与国有银行（也就是国家和人民）的资金安全和收益安全！