城市化、房价都是现阶段中国最受关注的热点词汇，而中国人口城市化的不均衡，以及房价的不合理，更是全国人民都很重视的老生常谈。如下表所述，全国19个副省级以上城市常住人口超过1.92亿，事实上，每六个中国人中，就有一个居住在副省级以上城市，这些城市资源人口比例的失调，以及住房、医疗、教育、养老等问题的集中程度，都是很值得重视的。

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由于经济发展的区域不均衡特点，以及市场经济初级阶段人们对很多问题的意识滞后，所以很多非常浅显的道理，在国内却很少有人认同，所以，我想从上表开始，结合城市发展与理财，再谈谈我对房价的看法。

⒈ 土地的稀缺性与房价：

虽然土地是不可再生资源，但开发商通过囤积土地，鼓吹地荒论而抬高房价的伎俩却并不高明，部分政府官员支持这一观点的原因，其实更多来自对房价降低后可能的外来人口涌入导致的资源问题的担心。

⒉ 城铁技术的选择与房价：

要解决外来人口涌入导致的资源问题，唯一的办法就是大城市圈，而建设大城市圈，一定要通过轨道交通，因为公路交通有占地面积大、能量消耗高、污染排放多、运输能力低、安全指标差和容易堵车等严重缺陷，所以，要想解决以上问题，必须依靠先进的城铁技术。

城铁可以实现零占地，而仅一条五环路，不算绿化带就用了北京人均1平米土地。

〖注〗利用楼和楼之间正常的间距，即可安排只需6米宽的轨道，且不会噪音扰民。

小汽车的人均功率≥30马力，城铁通常≤3马力，而且城铁用电，能量利用率更高；

小汽车的尾气排放问题有多严重不用我说，而城铁由于是全电气化，尾气零排放。

高速公路的小时单向运力也很难突破7000人次，而城铁可以轻易超过2万，甚至3万；

更重要的是随着运力的增加，公路运输的畅通率和安全性都会严重不良，非常可怕。

当然，由于观念问题，很多城市的管理者爱搞昂贵的地铁，而不了解导轨电车。

先进的导轨电车只要6个月就可以实现通车，而且每公里造价不到4000万人民币。

更重要的是由于导轨电车的安静和舒适，还能很好的和商业结合，收益远高于地铁。

有了先进的轨道交通，城市可以更大，更舒适，而且对资源的消耗程度也大大减少。

⒊ 高品质节能住宅与房价：

在很多城市，现在都出现了旧房比新房好卖的反常现象，究其原因，是由于老房子有着户型小，总价低，物业费用低等优点。而新一代标准的节能住宅，即全面采用以下六大技术的新一代住房产品还没在中国面世。太阳能集热器、地源热泵、墙体采暖、耐火材料外墙保温、断桥铝合金中空玻璃、新风系统。而且，由于盲目提高居住用地的容积率，新建小区很少能够看到短进深、南北通透的板楼户型，也导致了好房难求的现象。所以，只有当人们看到高品质的好房子，才会开始意识到现有住房产品需要淘汰的事实。这就好象人们看到大屏幕液晶电视以后，开始迅速淘汰传统的显象管电视一样。而这一过程，必然会在未来的五到十年内发生，到时候，会有大片盲目建设的旧社区遭到淘汰。

⒋ 公众理财意识与房价：

美国的次贷危机对全球经济造成的影响是难以估量的，而美国发生次贷危机的根本原因，其实是由于房价收入比超过6：1以后，买房已经不是合理的理财方式。当然，对于普遍缺少理财意识，甚至国内至今尚无开设理财课的大学的中国来说，公众理财意识的提高还需要相当长的时间。虽然公众已经在股票和基金市场交出了数以万亿计的学费，但基本的理财意识，却依旧很难为公众所接受。

简单的说，学习和认识理财应从以下基本要点着手：

理财是在收入一定的前提下，让理财者有更多的钱可以花的技巧和行为习惯。理财要从储蓄开始，设定合理的储蓄率，例如20%，将收入的80%作为流水花掉，20%作为母钱储存，并用积攒下来的母钱建立家庭财富，根据母钱的金额，选择合理的理财方式和为理财而投入的时间和精力。母钱（即家庭财富）的收益，叫做红利，红利的80%可以作为流水花掉，以实现在收入不增加的前提下，有更多的钱可以花的目标，而其余的20%，则应继续作为母钱，不断增加家庭财富，从而实现更多的红利收入。理财是两个良好的习惯，一是按照设定的储蓄率增加母钱的习惯，二是养成每周或每月查看一次财务流水表，通过对财务流水表的审核，找出问题，进行改进的习惯。后者对于企业乃至国家的管理也是非常必要的，如果结合企业的财务管理，则可以产生国外目前非常流行的房地产投资信托（REITs），或其它具有很高收益的保本型理财产品或形式，为家庭乃至实体的收入增加创造更多更好的机会。

虽然上面一段话比较简单，但其中的道理却很重要，相信随着时间的推移，越来越多的人们会意识到理财的重要性。与其把有限的资金买成无法实现收益的房子，还不如进行合理的理财。以一套现在价值100万元的北京住宅为例，如果变现后的理财年收益可以达到10%，就等于每年有10万元的收入，可以大大改善家庭成活质量。而如果只是用于自住或出租，则只能得到不超过3.6万元的回报。对于财产本就有限的普通家庭来说，该如何选择，道理是很清楚的。

⒌ 家庭年收入与合理的房价：

在文章开始的表格中，我列出了各个城市合理的平均房价，这个房价，是用双职工五年的薪水，去除以一套70平米的住房，或六年的薪水，去除以一套84平米的住房。这一房价收入比的科学性，是由世界银行提出的，经过了数百年实践检验。而勉强去购买超过家庭承受力的住房，是非常危险的。当然，由于中国存在一些特殊情况，例如四位老人赡养一对夫妻的怪现象，事实上有些家庭的承受力会高很多，加上统计数字本身的片面性，实际的平均房价应该比这个数字要高些。但是，合理的房价，确实应该是一个家庭年收入的6倍以内，希望大家不要盲目的冲动消费，那样后果是会很严重的。

⒍ 房租与房价：

合理的房价房租比应该是150：1到200：1之间，也就是说，一套总价90万的房子，月租应该在4500元到6000元之间，对于中国现在的房地产市场来说，这样的租价当然是根本无法实现的，所以，买房投资，已经和炒股一样，变得非常泡沫，人们买房投资根本不是为了自住或者出租，而是完全在赌房价上升。这是非常不理智的，对于国民经济来说也是非常危险的，希望大家谨慎。

在劳动节即将到来之际写这样一篇文章，希望大家更清楚的意识到与房价有关的一些问题，对城市的发展、家庭理财、房价等问题，能有更多的认识，并祝福大家劳动节快乐，劳动者劳有所得，老有所养，住有所居，家庭和谐，生活幸福。