得房率、容积率，属于买房人有义务了解的知识，可很多人其实并不了解，所以，我认为很有必要通过实例，来给大家讲一讲这两个非常重要的小知识。

 

得房率，包括“套内面积得房率”和“使用面积得房率”，其中：

套内面积得房率 = 套内面积 ÷ 建筑面积；

使用面积得房率 = 使用面积 ÷ 建筑面积；

另：层公摊面积 = 应由本层住户公摊的公共面积，如电梯井和楼道。

以下面这个板楼户型为例，让我们通过计算来认识一下得房率：

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在不考虑地下面积公摊和小区公摊面积的前提下，这个房子的建筑面积很好算，东西面宽10米，南北进深12米，正好是120平方米。

 

使用面积，就是这套房屋墙体内壁围合的面积，对这个房子来说，由两个矩形组成，一个宽9.64米，深4.34米，一个宽8.32米，深7.18米，合计是101.5752平方米，使用面积得房率 ≈ 84.65% ≈ 101.5752 ÷ 120  ，实在很高。

 

套内面积，就是房屋的使用面积，加上围合这个房屋的外墙面积，但如果这部分墙体是由两家共有的，则只计算一半面积，道理很简单，一个墙体，不能重复计算（公摊）两次。对这个房子来说，套内面积达到111.384平米，套内得房率92.8%，也很高。

 

由于是大户型，一梯两户的板楼，根据建筑规范，最高只能盖到12层，否则就必须增加电梯和通道。所以，这个房子的公摊很小，得房率自然很高，可以看到，对于每家来说，只要公摊8.616平米，其中，一部标准电梯的电梯井，内壁面积就是5.52平米（2.3米 x 2.4米）。

 

另外，由于每个小区都有很多法定需要公摊的公共面积，比如锅炉房、变电室、物业办公用房等，所以，实际的得房率，会远低于此，对于小户型来说，由于墙体和公摊面积所占的比例必然增加，得房率必然下降，而且，如果是高层塔楼，由于要增加更多的电梯和公共通道，即便公摊的户数和总面积增加，得房率也会远小于此。

 

对于小户型来说，同样是板楼，得房率下降也是很明显的，如下图：

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这个户型和上面的户型很相似，只是面积变小了，东西面宽7米，南北进深12米，层建筑面积84平米，使用面积67平米，在户型相同的前提下，由于需要公摊的电梯井和楼道无法因户型变小而缩减，所以，使用面积得房率只有约67÷84≈79.76%，而套内面积得房率，也只有75.38÷84≈89.7%，都有明显的下降。

相比较大的120平米板楼户型，略小的84平米板楼户型，面积小了30%：

使用面积得房率降低了 4.89% ≈ 84.65% -79.76% ；

套内面积得房率降低了 3.1% ≈ 92.8% - 89.7% ，是很明显的。

 

由于塔楼户型的面积计算比较复杂，这里就不给大家举例了，相比板楼户型，塔楼的得房率要低得多，套内得房率80%，使用得房率70%，都很常见。

 

在谈第二个知识“容积率”之前，我们先要说说规划条件三要素：

 

规划用途、容积率和限高，共同构成政府对一个项目用地的规划三要素。

 

规划用途，就是这个地可以盖什么房子：工厂、养老院、住宅、商业等。

 

限高，就是这个地上的建筑物最多可以盖多高，普通民宅层高一般2.8米。

 

“容积率”，也就是盖多少，存在好几个标准，主要有以下三个：

 

建设用地容积率 = 项目地上准建面积 ÷ 项目建设用地面积；

项目用地容积率 = 项目地上准建面积 ÷ 项目用地面积（含代征）；

区域用地容积率 = 指定区域用地红线内地上建筑面积 ÷ 区域占地面积；

 

通常买房的时候，开发商告诉大家的，是政府规划文件审批的“建设用地容积率”，对于一个建设用地1万平方米的项目来说：

 

如果容积率2.0，限高36米，那么项目地上最多只能2万平米房子；

这样的项目，通常可以盖12层的电梯板楼，是舒适度很高的产品。

 

如果容积率1.5，限高18米，则项目地上最多只能盖1.5万平米房子；

适合盖6层板楼，电梯可以选装，没电梯节能，有电梯方便……

 

如果容积率2.5，限高60米，则项目地上最多只能盖2.5万平米房子；

适合盖20层板楼，土地利用率较高，但配套需求大，交通压力也大；

 

如果容积率3.0，限高80米，则项目地上最多能盖3万平米房子；

适合盖26层塔楼，土地利用率看似高，但配套很难，交通容易堵塞；

 

在“省地”口号掩盖下，很多黑心的开发商，为了实现在同一块地上盖出更多能卖钱的房子，往往通过各种非法手段贿赂官员，盲目提高项目容积率，甚至在政府审批容积率的基础上，超面积、甚至超高度建设，最终不仅严重影响了城市风貌，也导致了市民生活品质的严重下降。

 

而一些所谓的“专家”，为了开发商一点的“好处”，就抹杀良知，违科学的帮“人民币”说话，严重的损害了国家和人民的利益，也导致了城市交通拥堵和绿地严重匮乏等长期无法改变的恶性问题。

 

参照下面两个容积率，也就是项目用地容积率，和区域用地容积率，就可以更清楚的了解一个好的社区，以及一个好的城区，应该有怎样的品质。

 

对于一个好的社区来说，仅有合理的，与其产品及客户定位相称的建设用地容积率，是远远不够的，还要有合理的代征用地，以提供必要的社区绿化和其它配套设施，比如居民健身、配套商服用地等，所以，项目用地容积率要适当低于建设用地容积率。

 

而对于一个好的城区来说，由于除去住宅之外，还要提供商业、工业、交通等功能，所以城市的“区域用地容积率”必然要低于“项目用地容积率”。而尽可能的“省地”，其实，对应的正是如何在尽可能减少对居民生活品质影响的前提下，通过先进的技术，特别是轨道交通和公共交通技术，合理的提高“区域用地容积率”。

 

有一个骗了很多人的谎言：说北京人多地少，不够住，土地稀缺。其实，只要老百姓知道什么是容积率，再看一下政府规划数据，就完全可以轻易揭穿。北京一共不到600万户，即便住宅区的平均项目用地容积率只有1.2，户均住房面积120平米，也只要600平方公里的住宅项目用地。而事实上，我们北京审批的城市用地面积，至少是1600平方公里，也就是说，只要我们合理的利用土地，北京不仅有足够的住宅用地可以容纳现有的不到600万户，而且还有非常大的土地储备，可以从容面对人口的不断增长。

 

但是，由于我们的规划技术落后，主管部门的社会责任感不足，北京的城市用地被囤积和被浪费的现象是非常严重的，而更严重的，则是盲目提高城区住宅项目的容积率，而没有同步建设、发展和普及“节能、省地的轨道和公共交通”，最终导致了交通严重堵塞、空气严重污染、绿地严重不足和生活品质低下等社会问题。

 

谈到合理的提高“区域用地容积率”，就要知道“交通用地面积”在北京这样规划落后的大城市，是如何的夸张，仅仅一条五环路，全长99公里，宽度至少是60米，仅路面占地面积（含直接隔离带），加上70余座平均占地至少几万平米的庞大立交桥，就超过13平方公里，也就是说，光是修一条五环路，北京的人均用地面积就增加了1平米，再算上道路两侧的绿化隔离带，我们为解决交通而付出的土地面积，就实在太夸张了。而且，在每个社区内，由于没有实现人车分流，停车和社区内交通占用的土地面积，至少就达到社区用地面积的30%，可见改造交通对“省地”的重要性。

 

在掌握了“容积率”的概念，特别是了解了三种容积率的知识以后，我们应该充分意识到，盲目提高“建设用地容积率”，只对开发商有利，而对居民和政府，乃至社会都是非常有害的，高容积率项目的停车难，交通堵，绿地缺等问题，严重阻碍了北京的“宜居化”，必须尽快抑制，当然，对于那些社会保障住房，特别是提供了轨道交通的，主要面向无车家庭的社会保障住房，还是很有必要提高容积率，以节约土地的。

 

而努力提高“区域用地容积率”，特别是在不盲目提高“建设用地容积率”的前提下，通过大力发展轨道交通和公共交通，合理的节约交通用地，则是我们实现“省地”的实际需求，最有力的技术手段，而且还是提高居民生活品质，实现“信用交通”和“减少气候对城市的影响”的重要手段。

 

希望通过这篇文章，让更多的人们了解“得房率”和“容积率”的有关知识，为大家选择适宜居住的房屋，以及实现节约土地，提高生活品质的目标，出一点点微薄之力。

 

〖注〗信用交通：与汽车和公共汽车不同，轨道交通可以承诺“候车时间”和“到达时间”，所以，属于信用交通。通常，轨道交通的候车时间应在150秒，也就是2.5分钟以内，甚至可以达到90秒以内，让人们不用为总也等不到车，特别是总也等不到想等的车而着急。而且，乘坐轨道交通可以提前准确知道到达目的地所需要的时间，比如北京的地铁一号、二号线，就在站台标出到达各站所需要的预计时间，这就是信用交通，让我们可以准时到达，不用因为怕迟到而总要提前很久。另外，由于轨道交通通常是非露天运营（请注意，我反对盲目修地铁，而建议在地面修建轨道交通，再给轨道交通加个顶盖），所以，也不受气候影响，不论刮风、下雪、大雨还是有雾或雷电，都不会影响轨道交通的信用，除非设计者为了偷工减料，甚至贪污公款，而降低了轨道交通的防灾标准。