上一篇文章说到城市拆迁，按照我提出的模式，相信会得到“拆迁户”“拆迁公司”“开发商”的支持，因为他们都可以获得比以前更多的利益，而且执行起来也会很简单，规则清晰，自然少了许多争议。 但是，城市拆迁，可不全是拆产权房，也不全是拆住房人，而且还涉及到城市拆迁中的旧城保护和文物保护的问题，下面，就一一来阐述我在这几个难题方面的一些解题构思。 ⒈ 对于非产权房，首先要判断是否属于违章私搭乱建，如果是，那就应该及时依照国家法规进行拆除，制止这种私搭乱建，是有关管理部门无可推卸的责任。 但是，也有一些非产权房，存在时间很长，属于历史遗留问题，那就要换个思路来和平解决，以免激化矛盾，造成不必要的后果。 对于租房人，如果只是租约半年以内，按季度支付房租的普通租赁合同，那么，按照合同约定，由房主和租户履行合同违约条款即可，也就是赔给租赁人个把月房租，或提前一个月通知，让其找房搬走即可。 但，如果是长期租住，并在街道登记的，也就是无房户，那也不能随便把人家赶走，让人家背井离乡，要给人家提供合理的解决方案。 所以，在城市拆迁时，一定要提供专门的廉租房用地，建议按照当地建筑面积的3%规划，优先解决拆迁遗留问题，其余提供给符合廉租房租赁条件的人。 对于非产权，但确实属于必要的住房的，还有那些长期在当地租住，没有其它住房的，在拆迁时，应准许其获得以成本价x1.08的低价，从开发商手中购买相同面积住宅的权利，但人均套内建筑面积不得超过20平米，超出部分，应按照市场价格的95%照价支付，不足部分，则由开发商按照市场价的105%现金赔偿。对于那些无力购买新房的，应就近安排到廉租房中居住，以免流落街头。 ⒉ 对于旧城保护和文物保护区的拆迁，确实不宜回迁，且周围1公里范围内无法安置的，应由政府安排提供就近优先购买经济适用房、限价商品房的机会，并按照其拆迁面积进行货币补偿。补偿标准，应以其原有住房评估价值的1.2倍为宜。 这个1.2倍，是按照准许原地回迁，也就是前文中我提到的城市拆迁四个基本条件，进行科学计算，评估而得的。由于目前二手房交易的价格已经比较透明，所以，在被拆迁区域附近一公里范围内，调取最近30宗二手房交易的平均价格，作为评估价格，是最有效的做法。 采样时，应优先在最近半年内，选取30个距离拆迁地一公里以内的普通住宅二手房交易合同，如果样品数量不够，则可以扩大采样半径到1.5KM，还不够，则把采样时间延长到1年内。依旧不够的，只要样本数量超过10个，也可以作为有效参照，但应在这个价格基础上，上浮10%，以抵消误差。 城市拆迁，最难的就是货币补偿标准的确定，所以，优先选择公平性和可行性更好的实物和政策补偿，最后不得不采用货币补偿时，则应采用公开、公平，标准统一、规则清晰的补偿办法，也就是公开采样，利用政府二手房交易数据库信息，来保证公平，减少争议。 对于文物区和旧城区，在科学的进行货币补偿前提下，还应以政策，为被拆迁人，提供优先购买经济适用房或限价商品房的机会，以进一步保证被拆迁人的利益。 〖注〗从标题，就已经说了，本文探讨的，是拆迁中的难题部分，既然是难题，自然也就不容易解决，所以，希望我提出的建议，能够得到大家的帮助和建议来完善，则我将不胜感激。