根据最新的31号文精神，近日，31号文件的主要起草人之一、国土资源部政策法规司司长甘藏春表示，如果31号文相关措施全面推开，征地补偿安置费将提高1倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍，城镇土地使用税将提高2倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。工业用地的出让价格将提高40%到60%，恢复到基准地价(基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格)的水平。“总体测算，地价总水平将增长三分之一到二分之一。” [url]http://news.sina.com.cn/c/2006-09-11/03209984950s.shtml[/url] 在这样关键的时候，政府站出来，以大幅提高地价的政策消息，来助推飞涨的房价，无论如何都是不应该的，也是与宏观调控，抑制房价过快增长的精神相违背的。体现了政府官员不愿对涉及群众根本利益的问题下功夫，而是很轻易的就把负担甩给群众的一种不负责的态度。 以北京的住宅市场为例，我来从宏观分析一下，简要阐述我的立场： 北京每年的住宅成交面积大约2000万平米，均价约7500元，合计1500亿； 这其中，土地成本应不少于600亿，总建安成本约300亿，资金、管理和税费成本大约300亿，毛利润不到300亿，这些宏观数字，是非常客观的，它们真实的反映了我们市场管理存在的问题。 我不想谈开发商头子们叫嚣的房地产不是暴利，也不想谈多数项目无法三年按时竣工，只想谈谈，站在这些宏观数字面前，我的一点建议和看法。 作为土地成本，如甘司长所言，拆迁补偿、征地投入、政府收益，是土地成本的三个组成部分，这六百亿，该怎么收，又该怎么分呢？ 我认为30%应该是政府收益，也就是出让金，其余部分，用于拆迁补偿和征地投入，以平均地价水平3000元，总价值600亿估算，政府收益为180亿，其余两部分共420亿。 收钱的办法，不该是现在的先把地卖给开发商，再让开发商倒手牟利。 而应该是让想买房子的老百姓预存，按照其希望购房地段的地价水平的30%，预存认购款，预存的这部分，将来可以充抵项目开发期间6%以上的资金成本（贷款利息），以某地区楼面地价4000元，某人购买100平米住宅一套为例，简单陈述一下新模式下的操作方法： ⒈ 政府设立专用的地价款预存账户，并准许意向购房人存款并提出申请； ⒉ 该居民存入40万地价款的30%，即12万元，认购一套期房住宅； ⒊ 该居民在银行签署一式三份（政府、银行、居民）的认购申请合同； ⒋ 开发商通过投标取得建设用地开发权，但不用交纳地价款； ⒌ 政府自该居民存入认购地价款之日起，可视该认购款为出让金收入； ⒍ 银行同时贷给政府70%，也就是28万，用于征地成本和拆迁补偿； ⒎ 该居民在购买住宅时，免缴认购款存入之日以后的全部地价利息； ⒏ 比如该项目实际建设周期为2年，该居民提前一年存入认购款； ⒐ 设年息为7%，该居民购房时可免除一年的年息2.8万元； ⒑ 但仍应交纳之前一年的年息2.8万元；（注意：可以考虑追加认购款） 这样一来，从宏观角度估算，老百姓购房前的攒钱效率可以大大提高，政府可通过银行，确保每年180亿的土地出让收益，并可确保420亿的拆迁补偿和征地成本来源，还能得到人民的强力支持，成为最大的赢家。 而由于这一模式，开发商的600亿地价款+300亿建安+300亿其它负担之中， 地价款负担全部取消，其它负担中的资金成本负担也将大大减轻； 粗略估算，开发商的负担将从原来的900亿到1200亿，减少到300亿到600亿，而在这个前提下，只要房价能够降低100亿到150亿，就能得到广大购房人的大力支持； 而对于银行和金融机构来说，虽然减少了土地贷款的利息收入（事实上现在基本银行也不怎么做这一块业务），但大大提高了贷款的安全程度，而且由于提前介入，延长了服务周期，也就增加了收入，事实上，我们可以看到，按照新模式，1500亿的大盘，虽然可能减少为1350亿到1400亿，但其实减少的，只是开发商由于成本降低，而相应降低的利润需求，所以，这一模式，应是完全可行的。 在这个前提下，政府的收入，拆迁补偿，征地成本，都得到了保证，其实完全是可以不用让地价暴涨一半的，通过一些必要的模式创新，不仅可以保证政府的利益，更能有益于房地产市场的和谐。