如果说中国的房地产哪里最乱，不是土地交易、不是工程建设，不是房屋销售，而一定是物业管理。相信这一点大家都是很清楚的。每个人都会很怀念当初的大杂院文化，邻里关系和睦，人和人可以是朋友，而今天的商品房小区，则已经到了不知对门或隔壁贵姓很正常的程度。再这样下去，或许中国的语言文字要作出重大调整，张大娘，李大妈，王大哥，赵大叔之类的称呼，要被门牌号码或者统一的“喂”字来取代，我的天，这还叫礼仪之邦，文明古国么？ 如果说，今天的社会，人们已经以金钱为行为准则的核心，或许还不准确，但很多人已经在实际生活中奉行金钱第一的准则，已经是不争的事实，每个人都关注自己的利益，而无视他人的价值，这样的社会，缺少起码的合作，是必然难以安定和持续的。 中国的商品房市场，往早了说，是从1988年底的深圳开始的，而实际上，则是1998年完全取消福利分房，才整整开始的，到现在，萌芽了18年，运行了仅仅8年。而国外的商品房制度，有些则已经超过200年，所以，包括“物业”这个一点都不“中文”的词汇，都是非本土特产的。 那么，我们该怎么规范我们的物业管理，怎么建设符合中国需求和文化特点的物业管理制度，该从国外学习那些，又该针对自身特点，结合本土文化，来制定必要的规则呢？ 首先，谈谈“物业”这个词汇，这个词汇，问题实在太多，不仅影响物业税（土地和住房资源占用税和使用税）的法律制度，还影响我们的小区物业管理制度，其实，干脆取消这个次，就叫小区管理制度，我看会更合适些。 中国实际上还没有社区，社，来自“社稷”，是土地之神的意思，社区，也就是一方土地居民之区，但按照目前的社会构成形态，有些人是居无定所或居无常所的，也就是租房户和多房户。也就是说，要考虑居民的不确定性。这也是目前的物业管理制度存在严重不可执行漏洞的原因。 所以，请允许我用小区来取代物业，谈谈“现代小区管理制度”。 ☆ 小区管理制度的主体都有哪些，各主体的功能、权利和义务； 现代小区管理，有四类主体，业主（住户）、业委会、服务机构、服务人； ⒈ 业主（住户）：以户为单位的小区基本元素，包括常住户、租房户和多房户，在管理上，应以常住户为主体，并对租房户和多房户的权利和义务进行保护和监督。 功能：构成小区，是其他主体的服务对象，是收支的实际收益人和支付人；权利义务：监督权、选举和被选举权，可申请服务，支付消费，分享收益； ⒉ 业委会：法律规定五人组成，应主要从社区常住户中选举产生； 功能：每天工作一至N小时（五人轮班），接受业主书面或EMAIL提交的服务申请，处理社区发生的各种事务，按工作小时取得合理收入（如10-20元每小时），并因此接受居民监督（不给钱的监督很难落实，而且无法持续）。 权利义务：做好管家，按规则解决各种事件，并以小区月例会为中心做工作。 ⒊ 服务机构：根据实际需要，选择多家适宜的服务机构。 财务公司：小区需要财务公司每月最少服务3次，一次制作当月财务收支表和次月财务预算公示表，一次参加月例会，一次结算和申报小区财务税务，并合理支付费用，建议控制在800元以上，以保证必要的专业性。 维修、保安、清洁等公共区服务员：可通过月例会，聘请必要数量的专职人员，也可通过专业机构，按照包年或上门的方式取得服务。 ⒋ 服务人员：社区有必要根据自身的消费能力，利用公共区，安置必要数量的小时工服务人员，这些人员应是18-25周岁之间的，接受过专业服务技能培训的年轻人，转档案，上三险，管吃住，并和小区签署劳动培训合同，小区每年给每人提供成人教育培训费，在小区工作最长时间不宜超过五年，小区为这些年轻人提供人才二次培养，提供受教育和工作经验，并取得这些人提供的专业优质服务，实现居民和服务人员之间的共赢，并通过稳定的人员结构，以及社会保险制度，来解决信任和安全问题。 这是能够最好的保证服务品质，也能最合理的节约小区居民服务开销的方式。 月例会： 每月一次的月例会，由3名业委会委员，和若干名（根据小区规模决定）业主代表组成当月“小区事务裁决委员会”，主要内容为审议小区财务，书面投票表决业主提出的服务和裁决申请。 会议考勤和费用： 小区裁决委员会成员，有义务准时到场参加会议，因故缺席的，应提前24小时以上请假，以便小区安排聘请有合同约定的附近大学法律专业师生替补参会，或书面委托代理人参会，但书面委托代理人参会的，应遵守小区其他有关规定。无故缺席会议的，按照应发报酬的双倍，从其本月应发的公共收益中扣除。小区会议考勤和会议情况，应在小区显著位置公示一周以上。 小区裁决委员会正式到场，并完成会议的人员，应按标准发给报酬（建议10-30元每小时），替补参会的，应按标准的一半发给报酬（以鼓励本人参会）。 会议接受小区业主和其它经裁决委员会许可的人员旁听，但不得干扰会议。 第一议程：财务审议： 先由财务公司人员，宣读当月财务收支情况扼要表，并提供一式N份（根据裁决委员会人员数量而定）逐项审批的明细表，当场书面签审。 对于某项收支或预算，有1/3以上成员有异议的，应在最后一个议程中进行讨论，并作出初步结论。 财务审议，包括小区公共区域共同开销（公共区域水电、保安、清洁、维修费等），小区业主小时工使用情况确认，小区其他服务开销（如组织活动，购买、租赁设备，大宗维修等），以及小区收益及分配情况审议等。 请注意，只要能够和谐运营，一个小区的月财务通常不会少于50万！ 第二议程：裁决审议： 对于当月接受的业主书面裁决申请，比如业主间邻里经济纠纷（楼上漏水，小孩划车等，以双方提出的要求进行协商，可缺席裁决，不服的可以不接受，通过法律渠道解决，但原则是优先在小区内解决），社区服务或设施调整申请，比如申请增加或减少体育设施、绿化投入、安排活动，调整社区共有财产的经营模式，比如更换租户，调整租价等。 第三议程：问题讨论： 首先讨论第一议程中遗留的问题，然后讨论第二议程中遗留的问题，然后针对社区的发展，集思广益，共同研究和探讨社区的和谐建设问题。 根据这一模式，每个月，一个社区只要有半天会议，就可以把社区管好。 而且，作为业主，完全可以找到一群有着共同利益，而且接受监督的同道中人，而不是再象现在这样，凑选票凑到大家头疼也凑不齐，又被物业公司克扣勒索，申诉无门，共有财富收益不见了，甚至还在取得不了想要的服务的前提下，被收取高额，而且不透明的收费。 当然，更重要的是小区居民对小区的很多事情，有了发言权，而且非常简单，书面或EMAIL，把事情写清楚，按照规定的格式和规则，去通过民主的方式实现。 一些想法，希望大家支持，并希望能够和更多的朋友共同探讨和完善。