限价房政策，是在招拍挂制度基础上，做出的一种必要补充形式。 在国土资源部回复我在今年两会期间通过毛达如代表提交的[color=#0000ff]《为防止哄抬房价而改进招拍挂制度的建议》[/color]的[color=#0000ff]《国土资厅函[2006]303号》[/color]文件中，明确指出了：[color=#0000ff]政府主动参与房地产市场调控，实现房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定[/color]，的基本原则，并已下文明确提出“[color=#0000ff]要通过调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、合理控制城市房屋拆迁规模和进度、整顿和规范房地产市场秩序等措施，调整住房供应结构，稳定住房价格[/color]。”可以说，在今年连续推出的一系列宏观政策，已经让我们充分体会到了政府对房地产市场调整的力度和态度，特别是要有针对性的为普通居民提供充足的住宅供应的决心。 那么，怎么才能更好的落实限价房制度，政府能采取那些措施呢？ 首先，我们来看看普通开发商以[color=#ff0000]传统模式建限价房住宅时的成本构成[/color]情况。 楼面地价3000元每平米（约为成本的50%），各种开发税费420元每平米（约为房价的7%），资金成本480元每平米（约为成本的8%），建安成本2000元每平米（约为成本的33%）[[color=#ff0000]*[/color]项目建安成本÷可销售面积] 其它成本100元每平米（约为总成本的2%）[必要的管理成本及其它] [color=#ff0000]*[/color] 高层住宅的“地下面积及其它现代化配套成本”占项目成本1/3以上。也就是：即便按单价1200元每建筑平米建设，住宅的成本也是2000元每平米。 可以看到，即便楼面地价优惠到3000元每平米时，含10%利润的售价将是6600元每平米，依旧超过老百姓的承受能力。 所以，经过周详的分析，我们发现限价房政策有“[b][color=#ff0000]上、中、下[/color][/b]”三个方案。政府不应简单的靠少收出让金来笨拙的处理限价房问题，应该三管齐下，合理的协调三者的关系，才能把限价房做好。 上策：[b][color=#ff0000]缓收[/color][/b] 即延迟土地费用交纳期限。 鉴于开发商的资金成本很高，而且会因此延误工期，降低品质，所以，对限价房供地，采用先开发销售，后交出让金的方式，是最好的办法，一举多得，利国利民。 当然，我们也要预防开发商拖欠出让金的问题，但这对于限价房来说，是很容易解决的。即政府可以委托银行代理限价房销售的收款业务，一方面起到了监督房价的作用，一方面可以直接在银行代收和按揭的时候，直接扣缴土地出让金，不仅操作简单，监督便利，还可以对未缴的土地成本按开发贷款计息。 中策：[b][color=#ff0000]降价[/color][/b] 即降低土地出让金价格。 这是一定要采用的政策，关键问题是降多少合理，这是个非常专业的问题。降少了，房价下不来，降多了，政府和其它居民又太吃亏，不如上策好用。 下策：[b][color=#ff0000]减税[/color][/b] 即对限价房开发给予税收优惠。 鉴于税费占总成本的比例，所以，这个政策也很必要，但不宜减免过度。 除此之外，限价房政策的落实，还受到销售监督的问题，也是不得不谈的。 为防炒限价房，要限制每人一生只能买一次，限一套限价房，实名登记购房。 在这个前提下，前置销售，统一由银行办理登记和销售手续，是非常必要的。 所以，我认为，限价房的操作制度，应该是这样的： ⒈ 政府规划限价房用地，并以招标形式同时招标开发商和认购人。 ⒉ 开发商应以建筑设计佳、节能标准高、限售房价低的综合分数竞标。 ⒊ 开发商报价应不含土地价格，而由政府直接决定地价，并从房价中扣除。 ⒋ 认购人应如实提供个人购房相关信息，并在指定银行办理登记认购手续。 ⒌ 政府应在审查认购人资格后，根据认购人的资金存入时间决定购买顺序。 ⒍ 中标开发商应在中标后20个月内竣工验收，并负责建筑的终生保修事宜。 ⒎ 政府与银行委托专业机构为认购人办理销售手续，并从按揭中扣除地价。 ⒏ 认购人应认真了解政府关于限价房认购的资格审查制度，并积极配合。 ⒐ 因资格审查无法购买的责任自负，因存入时间无法购买的可继续排队。 通过这个制度，我们可以看到以下的事实： ⒈ 杜绝了炒房的问题，因为每人终生只有一次机会，且完全实名制。 ⒉ 在尽量减少政府出让金损失的前提下，最大程度的降低了开发成本。 ⑴ 开发商不负责地价，将可更好的控制成本，并可提高建筑品质。 ⑵ 开发商不负责销售和宣传，不仅降低了成本，还规范了管理。 ⑶ 政府的出让金通过银行扣缴，操作规范，还可按开发贷计息。 ⑷ 更好的落实政府在出让金和税收上的优惠，而不会优惠过当。 ⒊ 认购人的资格审查和购房款收取、按揭程序一气呵成，操作简洁。 [b][color=#ff0000]按照这个模式，在相同的地价基础上，价格可以再降700元每平米以上！[/color][/b] 新的成本和售价构成模型如下： 楼面地价3000元每平米（约为成本的50%），[直接从购房款中扣除] 建安成本2000元每平米（约为成本的33%）[[color=#ff0000]*[/color]项目建安成本÷可销售面积] 开发商毛利润400元每平米（含管理成本的项目利润率20%）各种开发税费400元每平米（约为房价的7%）服务机构取费100元每平米（必要的优化管理开销） 结果是：3000 + 2000 + 400 + 400 + 100 = 5900元，节约了700元每平米。 [color=#ff0000]注：在先存钱的前提下，可以基本抵消未付地价款7%的年息210元每平米。[/color] 当然，我们也可以想象，如果政府强制要求在传统模式下，开发商利润一定要低于10%，则结果可能是一损俱损，房屋品质低劣，开发商闹情绪，建设工程延期，等一系列问题。所以，新模式是非常有必要的。 所以，[color=#ff0000]由于不再负担地价，开发商不仅更愿意做，还可以降低取费[/color]。 限价房制度，是利国利民的一个好制度，希望能够尽快落实，迅速普及。 在这里，作为北京首例合作建房的发起人，我希望大家能够团结起来，积极配合政府的利民政策。对限价房有兴趣的居民们，请认真阅读，了解我们的操作模式，如实填写我们提供的表格，然后，由我们把这个表格汇总，提交给有关部门，一起去争取政府有关部门的支持。 [url]http://www.linecity.cn/nanshatan.doc[/url] 大家只要填好这个表，按表上的地址 EMAIL 给我们，我们在表上提供的条件基础上，尽量去和政府商榷，希望能争取到政府即将招标的限价地，并为大家争取更多的优惠。 [b][color=#ff0000]请注意，只要填表，EMAIL给我们。共同开销、存款的手续只是理解即可。[/color][/b] 欢迎有问题来电话咨询。电话 62007764，请周一到周五9：00-17：00拨打。