很多开发商和他们的走狗，最近如地震来临之前一样吠声不断，有的叫嚣什么房子会永远涨下去，有的则说土地不可再生，还有的甚至恐吓说银行已经被他们绑架，房子要大跌，吃亏的是银行和大家…… 这些无稽之谈，其实都是经不起推敲的，更重要的，则是房子一定会跌，是有科学依据的。下面，我就来说说房子一定会跌的三个科学依据。 ⒈ [b][color=#ff3300]土地价值回收方法的改进[/color][/b]。 “地价”“房价”是房地产，乃至国家不能不放在一起考虑的一对孪生兄弟。03年以前，协议出让土地让政府的财富迅速流失，于是，用招拍挂来取代协议出让，是改进的第一步，但经过三年，招拍挂在迅速发展的房地产领域也已经落后了，出现了严重的不足，甚至到了被叫停的程度。通过科学的统计分析，我们可以看到，经过三年多的招拍挂，政府只得到了140亿的账面收入，却付出了1548万平米准建面积的用地40-70年的使用权作为代价。平均每平米只对应907元。一方面，只有很多是收不回来的“白条”，另一方面，这种形式推高房价，引发尖锐社会矛盾的副作用，也是政府绝对无法接受的。 所以，政府必然会对土地价值回收方法继续改进，用经济学原理和价值预期方法，我们可以清晰的看到，土地价值回收方法的改进，会先后经过以下两个阶段。 A：以[b][color=#ff3300]资源占用税来取代土地出让金[/color][/b]的必然趋势：一次收取70年的907元，肯定不如第一年收取15元，之后每年根据市场情况略做调整的方法更合适，无论从实际收取的资金总量，还是从对房价和市场的良性引导上，资源占用税的方式，都必然在三年内走上前台，逐渐取代土地出让金。 [b][color=#ff3300]试想，买房时，每平米一下少了上千元的地价压力，房价怎会不降？[/color][/b] B：[b][color=#ff0000]共赢租金收益[/color][/b]的必然趋势：传统卖地或租地，都有个问题，就是无法合理的引导投资和消费，让政府的收益和地方经济发展准确挂钩，而如果是政府和市民共有城市经营用房出租收益，则可以最好的解决这些问题，同时，还可以把城市市政和公建造价成本公摊到住宅中，彻底减除政府的配套压力，改善城市环境，所以，土地收益改进方式，最终必然回归到共赢租金收益的科学方式。 附：根据人均住宅面积30平米，公建面积6平米，公建租金2元每平米每天估算，一个50万人口的城市，公建租金年收益预期可达21.9亿，北京的1352万人口，则对应[b][color=#ff3300]年租金收益可达592.176亿[/color][/b]，而住房人可以分到的租金收益预期，则高达876元每平米每年。 在事实面前，在真实的利益面前，政府、银行、企业、个人都必然遵循这一科学依据，回归一种科学合理，简单易行的共赢土地收益模式。 参见统计材料：[url]http://www.linecity.cn/bjtd.xls[/url] ⒉ [b][color=#ff3300]新一代城市和住宅的推广和普及[/color][/b]。 很多人都以为房子是可以按平米去算的，其实完全不然，房子当然还存在严格的配套、品质、环境、设计、服务等差别。现在我们提供的住宅，95%是不节能的，而且没有足够的绿地，交通堵塞，设计不合理，配套不齐全，没有必要的服务，甚至存在公共区域产权不清的严重缺陷，所以，最多十年，甚至五年之内，新一代城市和住宅标准的推广和普及，就会使老一代的住宅过时，贬值。 新一代城市和住宅，可以同时提供以下多方面的优点： A：用[b][color=#ff3300]有轨电车[/color][/b]完成距离500米的运输，没有堵塞和事故，廉价、占地省且环保。 B：每平米建筑面积对应的[b][color=#ff0000]实土绿化[/color][/b]面积超过0.5平米，人均绿地10-15平米。 C：采用太阳能、地源热泵水循环、中央新风等技术，[b][color=#ff3300]宜居且节能[/color][/b]80%左右。 D：没有施工扰民，[b][color=#ff3300]商业服务业发达[/color][/b]，为居民提供大量专业的钟点服务人员。 E：[b][color=#ff3300]产权清晰[/color][/b]，住房人的房屋维修、配套收益、邻里关系等问题，能够保证。 F：[b][color=#ff3300]设计科学[/color][/b]：合理的容积率让住房人节约20%的购买和能源费用，且适宜居住。 G：[b][color=#ff0000]设施先进[/color][/b]：新一代住宅将有更完善，更先进的各种设施，让居住成为享受。 H：[b][color=#ff3300]占地更省[/color][/b]：新规划技术人均占地仅32平米就可宜居，而目前则需105平米。 I：[b][color=#ff0000]成本低廉[/color][/b]：新一代城市和住宅不仅更先进，更宜居，成本也远低于现有住宅。 拥有以上优势的新一代城市和住宅的出现，必然使现有城市和住宅逐渐贬值，而这一切，很有可能象手机取代BP机一样，改变，几乎在一夜之间。 [b][color=#ff3300]⒊ 廉政建设和信贷规范化是大势所趋。[/color][/b] 随着中央更清楚的认识到土地收益流失和房地产行业信贷风险及其后果，以及中央对社会财富分配这一问题，和银行信贷系统规范问题的重新定位，今后的房价再想上涨的空间已经被严重压缩了。 先谈廉政建设，建国以来，我们一直奢望建立一支彻底清廉，甚至是金山置于眼前而色不变的公务员队伍，但事实是，这太荒唐了，荒唐到令人发指。所以，中央现在已经开始研究社会财富分配的科学问题。 我认为，谈社会财富分配首先要承认两个客观事实。 ⒈ 自古以来，从来没有任何政府可以仅靠十一税满足其开销，而超过十一税标准的税收，又会导致严重的社会动乱，所以，自春秋齐管仲以来，就设盐铁专卖，让政府通过其他形式获取必要的财富。 ⒉ 一个现代社会，必然有10%的低收入人群是失业或无法自我生存的，需要享受社会救济，而这种救济，通常以社会人均可支配收入的30%作为标准，过低则会让他们无法生存，过高，则会导致更多的人企图不劳而获，所以，10%的人享受3%的社会财富，而不需要劳动。 [b][color=#ff0000]试想：政府兑现了10%人口的廉租房，城市风貌怎能不好，供需关系改善，房价怎能不降？[/color][/b] 另外，就业公务员占人口比例的1/150，全部公务员占人口比例的1/100，也是目前正常的数字，在这个前提下，1/100的公务员，应使用十一税的50%，或社会人均可支配收入的5倍，也就是社会财富的5%，以保证高薪养廉不成为一种空谈。 所以，我提出的三六九二五工资制，就是公务员分普通公务员、科级公务员、处级公务员、局级公务员、部级公务员，依照制度，他们分别取得社会人均可支配收入的三倍、六倍、九倍、二十倍和五十倍，作为高薪养廉的前提。 在这个前提下，公务员要通过公开环境公开考取，并且作出上岗后无条件接受收支透明，只可刷卡消费，接受全社会监督的承诺，一旦财产来源不明，授受超标礼物，或使用现金而不立即申报，就予以免职。而且，公务员的养老金与廉政监督挂钩，不能廉政的，一律扣罚全部养老金，这样的监督力度，是足以保证公务员队伍的廉政的。 另外，廉政建设的前提，也就是执行三六九二五的前提，必须是解决行业灰色财富，比如北京的出租行业，必须先解决每年少收18亿管理费去养出租公司，而且导致大量黑车的问题。北京的铁路车站售票行业，必须彻底解决票贩子等问题，北京的房地产，必须解决房价、土地供应、科学规划等实际问题。 而这些廉政设想，在不久的将来，肯定会实现，我们会拥有一支待遇合理，素质过硬，清廉自守的公务员团队，带领人民建设好我们的国家和城市的。 [b][color=#ff3300]试想：公务员们都能为老百姓说话，北京每年数百亿的房地产灰色财富还给我们，每平米房子的价钱，基本相当于一个月的收入，房价怎能不降？[/color][/b] 而作为银行信贷系统，违规提前给开发商贷款，违规审批预售按揭，违规溢价评估房价等问题，以及缺少和储户的必要合作问题，则是四个根本性的问题。 随着信贷系统的逐渐规范，这四个问题，很快会由政府和银行共同解决。 只要能解决这四个问题，银行更多的和存有真金白银的储户合作，更多的参与城市建设中的资金监管，不仅可以增强我国银行与外来银行的竞争力，还能彻底解决资金市场规范化的问题，进一步降低开发成本。 以投资回报率来估算，每平米住宅建设投资若为2000元，按照国家规定的35%，只需要700元原始投资，而原始投资的回报率即便定为20%每年（非累加），持续开发周期两年，回报成本也不过是280元每平米，所以，用新的开发模式和信贷管理模式，是可以极大程度的降低开发成本的。 [b][color=#ff0000]试想：盖房子每平米只增加280元利润，哪还会有上万而高不可及的房价！[/color][/b] 更关键的是，随着信贷系统的改进，使得投资门槛降低，投资行为规范，让老百姓的理财权得到保证，使得社会财富得到充分流通，不仅可以解决银行的呆坏账和国家信用管理缺失问题，还可以为房价降低，提供实际的成本保证。 [b][color=#ff0000]试想：老百姓有了理财权，有了配套收益，买房子，住房子，当然不再是问题。[/color][/b] 所以，根据以上三条科学依据，我们完全可以确定的看到，房价必然下跌，而住房条件的改善，以及杜甫诗中所设想的：“安得广厦千万间”和我们所期待的“居者有其屋”都一定会很快实现。